温哥华验房师/验屋师/房屋检验 Victor 范胜利 红外热成像
----责任心加上爱心 才会细心!
2019年12月2日星期一
令人作呕的独立屋
2019年11月1日星期五
入秋了,应该给房屋准备什么?
温哥华的秋季到了,天气也越来越冷,应该给我们的房子过冬做哪些准备活动呢?
第一点就是要清理屋檐的排水沟。每年都会有树叶,鸟类粪便,青苔或者是雨水冲刷屋瓦的细碎颗粒等等堆积在排水沟,造成大量的屋顶雨水不能够顺利的从排水沟排出去。溢流的雨水将会侵蚀屋檐,侵入室内造成结构和室内天花板的损伤。有些雨水会沿着墙壁向下流,对所流经区域的墙体都可能造成内部结构的的损伤,其外表也会呈现极其难看的大片的黑色霉菌。大量倾泻在地面的雨水还会造成水土的流失,导致地基的沉降。所以排水沟需要定期找专人清理,每年至少两次,雨季前一次,雨季后一次。在清理的时候也要顺便将屋瓦上面的青苔清理掉。
溢流的雨水侵蚀墙体留下的霉菌溢流的雨水侵蚀墙体留下的霉菌
溢流的雨水造成墙体内部霉菌和结构损伤
第二点就是要关闭室外的水龙头。否则的话极有可能造成冬季水管和水龙头的冻裂,冻裂的水管会对墙体造成严重的损伤。首先找到各个户外水龙头室内分别对应的阀门,将它们一一关闭。然后再将户外的水龙头一一打开,放掉两者之间的积水之后,再关闭各个户外的水龙头,这样就清空了墙体内的水管。当然有的房子安装的是一种防冻型的户外水龙头,对这样的水龙头就没必要做这种繁琐的工作了,因为这种水龙头的墙体内水管部分总是空的,自然就不会出现冻坏冻裂的情况。
墙体内冻裂的水管第三点,要仔细的检查外墙和屋顶,因为在房屋外侧所有不同部件的接缝处,通常都会打上密封胶,用来防止雨水的侵入,包括窗户,烟囱,各种排气口和通风口,以及天窗周围。这些密封胶经过一春夏的热胀冷缩,很有可能出现老化开裂失效的情况。如果对它们不进行及时的修补,那么温哥华漫长的雨季无疑将对房屋造成严重的伤害。生锈的flashing也要及时更换以免雨水侵入。
这是失效漏雨的烟囱chase cover屋顶失效的plumbing vent caulking
第四点,花园里的自动浇花系统总会有一些积水存在水管里面(埋在地下)。寒冷的冬天,有可能造成埋在地下的水管破裂,维修起来也就相对麻烦多了。所以在秋季应该打电话给花匠,他们有一种设备,可以把浇花系统埋在地下的水管里的存水用高压气体冲出来,以确保它们安全过冬。
第五点,几乎每年第一个寒冷的冬夜都是不约而至的,很难预测它的到来是哪一天。因此在寒冷冬季到来之前,一定要做好取暖设备的保养,确保他们工作正常。因为经过一个夏季的空闲,许多取暖设备都有可能出现大小各种故障。每年那个无约而至的寒夜,都会造成水暖维修人员的紧缺,很难保证故障设备能够及时得到修理,影响您的取暖。所以最好在秋季给您的取暖设备做一次常规的保养。
第六点 房子在外墙和阁楼里面都会有一层保温棉,如同我们冬天穿的棉袄一样。目前阁楼内保温棉的厚度标准是16英寸(也就是保温值达到50)。这个标准也不是一蹴而就的,它随着年代的变化有明显的不同。老的房子标准比较低,比如对于20年前的房子,保温棉的厚度大约是6-8寸左右。而更老的房子,甚至还有2-4寸的。
保温棉不足的房子将会导致冬冷夏热,如果想保持室内相同的温度,冬天将会多付许多燃气费用,夏天空调费也会相对较高。尤其是2005年以前的房子,联邦政府有一个节能环保的补贴计划,可以将阁楼保温棉的厚度免费加到现在的标准16寸左右,您可能只需要付两三百元左右的评估费。详细的情况,您可以在每周末到丽晶广场或者列治文八佰伴菜场门口询问更多的细节。
只有2寸的保温棉另外,如果您觉得门窗周围总有冷风进来,还可以买一些门窗专用的密封胶条贴上,对防止热量的散失很有好处。
还有一点,目前温哥华室内的窗户大部分都是双层玻璃的,但还有少数的房屋室内部分或者全部还是单层玻璃的。尽管玻璃在整个房屋的外墙面积所占比例不大,但是它对整个房屋的热效率有着不成比例的显著的影响。如果您的房子还有单层玻璃,本验房师强烈建议您在冬季前更换成双层甚至是3层玻璃。相信您的收获一定大于您的投入。
Victor Fan
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2019年10月31日星期四
这样的电工何时休?
2019年10月30日星期三
这三个高层买哪一个?
铁道镇中心正在兴建的几座高楼,非常有特色,我最近验房经常路过这里,每每看到这三栋高层建筑,总有一些话想说,今天不妨聊一聊。
照片中正对镜头的3个楼角是楼的东南方向
看的出来这三栋高层建筑里有两栋的设计师是非常细心的,因为他们充分考虑到温哥华的气候特点,相信这两栋高楼在未来的使用过程中出现漏水的几率要比另一栋少很多,也就是说,公用区域的维护费用和每家每户的分摊费用,相对另一栋高楼都可能会少一些。
不知道您选对了没有?
正是左右两侧的这两栋,如果价格面积和其他各种条件相同的情况下,我会尽量考虑左边或者右边这两栋楼,您知道为什么吗?
温东华的气候特点是东南风,尤其到了漫长的雨季,东南风夹着雨水会更多的侵袭建筑的东南角,比较容易造成这个区域的漏水。在我十多年的验房生涯中,房屋东南角出现问题的几率是最大的。
左边和右边两栋高楼都在东南角的位置设计了转角的阳台,左边那一栋是直线型的阳台,右面那一栋是曲线型的。伸出来的阳台相当于宽宽的屋檐,可以有效的阻止雨水对窗户和墙体的侵蚀。而中间那栋就没有这样的设计。由此可以预见,中间那一栋在东南方向窗户漏水的概率相对会高一些。
左边的高楼直线型东南转角阳台在冬季多雨的温哥华,对于选购2000年以前建成的那些多层或高层的condo,这一点就更为重要。因为当时的外墙建筑规范有一定的缺陷,一旦有雨水侵入外墙,将会对墙体造成很大的损伤,形成漏水屋,也就是著名的leaking condo。
Victor Fan
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2018年11月13日星期二
新建房屋更应该验屋
例如房子的结构出了问题,或者房子的地势非常差,有的房子甚至建在不稳定的坡体上。这样的房子将在今后出现严重的问题。对于肉眼不易发现的隐性漏水,日后可能会在墙体和楼层内部产生霉菌,危及到家人的身体健康。
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2018年11月11日星期日
持续不断的滴水声从哪里来?
还有些房屋安装了空调或者hrv新风系统,他们在运行过程中产生的结晶水也会通过导管流到整个房屋的排水系统里或者户外,造成与上述两种情况一样的情形。
我曾经遇到一种情况,比较罕见。该栋房屋整体的气密性非常好,因此热气不停地聚集在二层并且冲开卫生间天花板换气扇后面的合页,热气释放后,合页又立刻跌落下来,如此这样不断发出规律性的滴答声。
总之室内听到的滴答声有很多原因,并非只有漏水一种解释,而且凭我的经验,真正的漏水几乎听不到声音。
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2018年10月9日星期二
水迹从哪里来?(2)
记得一个月前的那套房子是位于十层的,我于是问他新的房子位于多少层,他回答是17层,并且立刻问我这个房子会不会有同样的情况?我马上问他,这栋楼一共多少层高?“是18层。”那么我的回答是,"这套房子应该会好很多。“
电话那一端的客人问我难道这个和层高有关吗?我于是继续卖个关子:”等验完房子再说吧“
按照约定的时间,我赶到了验房的地点。不出所料,在起居室的天花板上,依然发现了水迹只不过十层那一套房子一共有四处水迹,而这一处房子仅仅有一处水痕而且面积也要小得多。
当然,天花板渗水和用户的生活习惯、烟道的清洁程度以及抽风设备的力道大小都有关系。
Victor Fan·范胜利
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2018年10月3日星期三
水迹从哪里来?(1)
验房过程中除了发现一些需要简单修理的项目和常见的设备老化现象外,在宽敞的living room天花板上发现了4处面积较大的水迹,有的水迹周围天花板涂料似乎有融滴的样子,显示这个区域曾经漏水并且多到可能会低落下来的程度。
是不是楼上漏水了?面对买家的提问,正忙于验房的我只能简单回应:不可能,因为楼上也是同一个户型的起居室根本没有任何用水设备或者水管流经此处。
尽管测试结果显示这几块水迹目前是干燥的,买家依然对这个现象疑惑不解。姑且卖一个关子吧,'一会儿验房结束我会统一给你答案和解释'。
一个小时以后验屋工作结束,打开随身电脑,我开始给客户展示照片并作进一步的解释。
两房公寓一般有四个排风口,2个是卫生间的排风口(主卫和过道卫生间),一个是烘干机的排风口,还有一个是抽油烟机的排风口。高层水泥公寓大多把这四个排风口设置在户外阳台的天花板上。
这几个排风烟道等于是埋在水泥天花板里,也就是上一楼层的地板里。它们在浇筑水泥地板前都要预埋好。由于水泥的特性,以及地板的厚度限制,这个排风烟道都设计成大约1.5英寸高12英寸宽的扁长方形,管道内部还有两个贯通筋。
这些埋在天花板里面的排风烟道基本都长达数十英尺,也不可能都做成直线,因此烟道转弯的位置都是排气顺畅程度比较差的位置。在寒冷的冬天,这几个排风口排出的都是室内高温高湿的空气,当它们与户外寒冷的空气相遇时就会形成结晶水。对于排气顺畅的排风烟道,这些结晶水一般都会出现在阳台的出风口周围(甚至会看到滴水),但是对于那些排气不顺畅、烟道过长、或者有堵塞的排风烟道,这些结晶水便会在排风烟道内部、大多在烟道转弯的位置结晶渗透出来,最终呈现在天花板上。这其中,以烘干机出现问题的情况最为常见,因为排风烟道常被衣物的绒毛堵塞。
对于超过25英尺长的烘干机的排风烟道,一般都建议加装一个booster fan,用来加强排气的力度并且可以让它在烘干机停止工作后延时工作一段时间(delay timer)。而这个公寓的主卫和厨房距离阳台的位置大约有40英尺,出现这个问题,也就不足为怪了。而且我敢断定整个大楼里面有类似情况的房子应该不止一家。
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booster fan |
总结起来,对于哪些排风管道长度较长的高层公寓应该注意几点:
首先,要经常清理排风烟道,保持烟道的通畅;
其次,可以把相应的抽风换气设备换成较大功率(例如樱花牌抽油烟机,烘干机加booster fan并让其延时工作一段时间);
第三,在烹饪或洗澡之后保持风扇运行一段时间再关闭。
在以上三点改进之后,天花板漏水现象一定会消失或得到改善。
Victor Fan·范胜利
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