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2019年11月1日星期五

入秋了,应该给房屋准备什么?

温哥华的秋季到了,天气也越来越冷,应该给我们的房子过冬做哪些准备活动呢?

第一点就是要清理屋檐的排水沟。每年都会有树叶,鸟类粪便,青苔或者是雨水冲刷屋瓦的细碎颗粒等等堆积在排水沟,造成大量的屋顶雨水不能够顺利的从排水沟排出去。溢流的雨水将会侵蚀屋檐,侵入室内造成结构和室内天花板的损伤。有些雨水会沿着墙壁向下流,对所流经区域的墙体都可能造成内部结构的的损伤,其外表也会呈现极其难看的大片的黑色霉菌。大量倾泻在地面的雨水还会造成水土的流失,导致地基的沉降。所以排水沟需要定期找专人清理,每年至少两次,雨季前一次,雨季后一次。在清理的时候也要顺便将屋瓦上面的青苔清理掉。

溢流的雨水侵蚀墙体留下的霉菌

溢流的雨水侵蚀墙体留下的霉菌

溢流的雨水造成墙体内部霉菌和结构损伤

第二点就是要关闭室外的水龙头。否则的话极有可能造成冬季水管和水龙头的冻裂,冻裂的水管会对墙体造成严重的损伤。首先找到各个户外水龙头室内分别对应的阀门,将它们一一关闭。然后再将户外的水龙头一一打开,放掉两者之间的积水之后,再关闭各个户外的水龙头,这样就清空了墙体内的水管。当然有的房子安装的是一种防冻型的户外水龙头,对这样的水龙头就没必要做这种繁琐的工作了,因为这种水龙头的墙体内水管部分总是空的,自然就不会出现冻坏冻裂的情况。

墙体内冻裂的水管

第三点,要仔细的检查外墙和屋顶,因为在房屋外侧所有不同部件的接缝处,通常都会打上密封胶,用来防止雨水的侵入,包括窗户,烟囱,各种排气口和通风口,以及天窗周围。这些密封胶经过一春夏的热胀冷缩,很有可能出现老化开裂失效的情况。如果对它们不进行及时的修补,那么温哥华漫长的雨季无疑将对房屋造成严重的伤害。生锈的flashing也要及时更换以免雨水侵入。

这是失效漏雨的烟囱chase cover

屋顶失效的plumbing vent caulking

第四点,花园里的自动浇花系统总会有一些积水存在水管里面(埋在地下)。寒冷的冬天,有可能造成埋在地下的水管破裂,维修起来也就相对麻烦多了。所以在秋季应该打电话给花匠,他们有一种设备,可以把浇花系统埋在地下的水管里的存水用高压气体冲出来,以确保它们安全过冬。

第五点,几乎每年第一个寒冷的冬夜都是不约而至的,很难预测它的到来是哪一天。因此在寒冷冬季到来之前,一定要做好取暖设备的保养,确保他们工作正常。因为经过一个夏季的空闲,许多取暖设备都有可能出现大小各种故障。每年那个无约而至的寒夜,都会造成水暖维修人员的紧缺,很难保证故障设备能够及时得到修理,影响您的取暖。所以最好在秋季给您的取暖设备做一次常规的保养。

第六点 房子在外墙和阁楼里面都会有一层保温棉,如同我们冬天穿的棉袄一样。目前阁楼内保温棉的厚度标准是16英寸(也就是保温值达到50)。这个标准也不是一蹴而就的,它随着年代的变化有明显的不同。老的房子标准比较低,比如对于20年前的房子,保温棉的厚度大约是6-8寸左右。而更老的房子,甚至还有2-4寸的。

保温棉不足的房子将会导致冬冷夏热,如果想保持室内相同的温度,冬天将会多付许多燃气费用,夏天空调费也会相对较高。尤其是2005年以前的房子,联邦政府有一个节能环保的补贴计划,可以将阁楼保温棉的厚度免费加到现在的标准16寸左右,您可能只需要付两三百元左右的评估费。详细的情况,您可以在每周末到丽晶广场或者列治文八佰伴菜场门口询问更多的细节。

只有2寸的保温棉

另外,如果您觉得门窗周围总有冷风进来,还可以买一些门窗专用的密封胶条贴上,对防止热量的散失很有好处。

还有一点,目前温哥华室内的窗户大部分都是双层玻璃的,但还有少数的房屋室内部分或者全部还是单层玻璃的。尽管玻璃在整个房屋的外墙面积所占比例不大,但是它对整个房屋的热效率有着不成比例的显著的影响。如果您的房子还有单层玻璃,本验房师强烈建议您在冬季前更换成双层甚至是3层玻璃。相信您的收获一定大于您的投入。

Victor Fan

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2019年10月31日星期四

这样的电工何时休?

昨天验房又碰到一个让我比较生气的事情,这个问题在几年前的博客里面曾经提及过。它并不常见,但是异常的危险。

这是一个位于surrey的新建独立屋。在常规的验房过程中,我在卫生间的洗手盆下面发现裸露的电线,用电压笔测试显示电压110伏特,这是一个足够电死人的电压!!!

如果这样一个新房子交付给买家使用,大人或者是孩子都极有可能触电,从而造成重大的人身伤害甚至死亡。

验房过程持续了四个小时,在快要结束的时候,地产经纪把一个印度建商叫来了。我对这个建筑商非常不客气,严肃的告诉他,雇佣这样不负责任的电工会造成的严重后果,这个印度建商一脸歉意并承诺尽快修理。

所以在这里也再次提醒大家,购买新屋更需要验房。

Victor Fan

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2019年10月30日星期三

这三个高层买哪一个?

铁道镇中心正在兴建的几座高楼,非常有特色,我最近验房经常路过这里,每每看到这三栋高层建筑,总有一些话想说,今天不妨聊一聊。

照片中正对镜头的3个楼角是楼的东南方向

看的出来这三栋高层建筑里有两栋的设计师是非常细心的,因为他们充分考虑到温哥华的气候特点,相信这两栋高楼在未来的使用过程中出现漏水的几率要比另一栋少很多,也就是说,公用区域的维护费用和每家每户的分摊费用,相对另一栋高楼都可能会少一些。

不知道您选对了没有?

正是左右两侧的这两栋,如果价格面积和其他各种条件相同的情况下,我会尽量考虑左边或者右边这两栋楼,您知道为什么吗?

温东华的气候特点是东南风,尤其到了漫长的雨季,东南风夹着雨水会更多的侵袭建筑的东南角,比较容易造成这个区域的漏水。在我十多年的验房生涯中,房屋东南角出现问题的几率是最大的。

左边和右边两栋高楼都在东南角的位置设计了转角的阳台,左边那一栋是直线型的阳台,右面那一栋是曲线型的。伸出来的阳台相当于宽宽的屋檐,可以有效的阻止雨水对窗户和墙体的侵蚀。而中间那栋就没有这样的设计。由此可以预见,中间那一栋在东南方向窗户漏水的概率相对会高一些。

左边的高楼直线型东南转角阳台


右边的高楼曲线型东南转角阳台


在冬季多雨的温哥华,对于选购2000年以前建成的那些多层或高层的condo,这一点就更为重要。因为当时的外墙建筑规范有一定的缺陷,一旦有雨水侵入外墙,将会对墙体造成很大的损伤,形成漏水屋,也就是著名的leaking condo。

Victor Fan

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2018年11月13日星期二

新建房屋更应该验屋

经常有客人和朋友问我,新建成的物业有必要验房吗?在他们看来,有政府强制的2-5-10年的新屋保障就可以安枕无忧了,何必验屋。

我要告诉这些朋友的是,新屋其实更需要验屋。

房屋的建造涉及到多个行业及数十个工种,因此无法保证每个环节都毫无差错,施工人员的素质又参差不齐,即使是同一个施工队,也有经验丰富的老手和刚刚入行的新手,更别指望那些粗心大意又官僚的市政府检查员。因此可以肯定地讲,没有一个完美的房子。

对于一些常规的问题,比如说各系统的功能出了问题,或者电器设备无法正常工作,即使在入住后要求建商来免费修理是没有问题的。

但是还有一些问题是需要有丰富的专业知识才能识别的,他们造成的后果有可能在几年,甚至十几年之后才能显现出来。

例如房子的结构出了问题,或者房子的地势非常差,有的房子甚至建在不稳定的坡体上。这样的房子将在今后出现严重的问题。对于肉眼不易发现的隐性漏水,日后可能会在墙体和楼层内部产生霉菌,危及到家人的身体健康。

更有甚者,有些问题的发现可能需要付出生命的代价。比如4、5年前的一次经历一直让我记忆犹新,每每想到它都心有余悸。这是一个新建的位于列治文的独立屋,在客卧卫生间洗手台下面我发现了2根裸露在外的电线,用测电笔测试一下,没想到啪的一声,火光一闪,这个测电笔的金属头竟然被打掉了一小段,测试结果:110伏的电压!!!如果您的家人或者顽皮的小孩,不小心碰到这些裸露的电线,将会有怎样的后果?此外还有一些例如煤气泄漏的问题,供热的暖风一氧化碳超标的问题,这些问题都有可能危及生命。试问,您愿意用您和家人的生命为代价发现这些应当修理的问题吗?

另外,入住前发现一些需要维修的问题,还可能从开发商那里得到一些折价。比如几年前的一次验房,一个新建房屋的主卫泡泡浴缸漏水,一直漏到了楼下。买家以女主人非常不悦想取消购买意向为借口向建商压价,建商最终给予了5000加元的减免。而这个漏水的问题仅仅是由于安装人员的疏忽,没有把泡泡浴缸的排水连接螺口拧好。

况且,在买房屋保险的时候,保险公司会让屋主填一份表格,要求对某些设备的规格,生产日期,供暖、电线、水管、屋顶的材料类型等等一系列问题提供真实信息,以确定保费金额。没有专业验房师的报告,大部分的人是没法提供这些准确信息的。

Victor Fan·范胜利
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2018年11月11日星期日

持续不断的滴水声从哪里来?

经常会接到一些咨询电话,抱怨他们坐在屋里总能听到房子中有莫名其妙的声音,大部分都是持续的嘀嗒嘀嗒的漏水声,因此担心房屋里面有漏水的情况。

对于嘀嗒嘀嗒持续不断的滴水声,这个问题是相当复杂,因为有太多的情况,可能会造成这种现象。首先需要明白一点,如果是真正的那种嘀嗒持续不断的漏水,只需要1-2天的时间,我们一定会在天花板和墙面上看到水迹。那么是什么样的情况造成这种声音?至少有以下几种可能:

在雨季,户外的排水沟里面有一些积水,它们可能会一滴一滴的落下来撞击到金属的落水管里面,这些落水管都是绑定在外墙或者屋檐上,所以在室内听得会比较清楚,甚至在雨停后几天之内,这些落水管的积水还在不断地缓慢滴落下来。

整个房子th&house的排水系统都会有几个通风口,用来保证排水的顺畅,这些通风口一般都位于屋顶,开口竖直朝天,雨水也就从这些通风口进入房子内部的排水系统(在管道里面),雨水(包括较高楼层较小量的生活污水)在跌落过程中碰到管道内壁或转弯处,也会发出嘀嗒嘀嗒的声音,由于这些管道就排布在楼层之间或者墙壁里面,因此听着就更真切。

还有些房屋安装了空调或者hrv新风系统,他们在运行过程中产生的结晶水也会通过导管流到整个房屋的排水系统里或者户外,造成与上述两种情况一样的情形。

另外,锅炉或者热水器开始加热或者完毕时,由于热胀冷缩金属部件就会发出类似于嘀嗒嘀嗒的漏水声。

我曾经遇到一种情况,比较罕见。该栋房屋整体的气密性非常好,因此热气不停地聚集在二层并且冲开卫生间天花板换气扇后面的合页,热气释放后,合页又立刻跌落下来,如此这样不断发出规律性的滴答声。

总之室内听到的滴答声有很多原因,并非只有漏水一种解释,而且凭我的经验,真正的漏水几乎听不到声音。




2018年10月9日星期二

水迹从哪里来?(2)

一个月后的前天我又接到了同一个买家的电话,得知他最终没有接受那一套房子。也许因为那一栋高层公寓的位置实在是太好了,这位买家又看上了同一栋楼、同一户型,只是位于更高层的房子。

记得一个月前的那套房子是位于十层的,我于是问他新的房子位于多少层,他回答是17层,并且立刻问我这个房子会不会有同样的情况?我马上问他,这栋楼一共多少层高?“是18层。”那么我的回答是,"这套房子应该会好很多。“

电话那一端的客人问我难道这个和层高有关吗?我于是继续卖个关子:”等验完房子再说吧“

按照约定的时间,我赶到了验房的地点。不出所料,在起居室的天花板上,依然发现了水迹只不过十层那一套房子一共有四处水迹,而这一处房子仅仅有一处水痕而且面积也要小得多。


验房结束之后除了常规的讲解之外,我拿出了下面这张图给卖家揭开了谜底。高层建筑都会面临一种叫做烟囱效应stack effect的作用,如下图(冬季)。也就是说,靠近顶楼的户内空气(包括烟气)会靠密度差的作用,益于沿着各种通道很快进行扩散或排出建筑物。而位于中部的unit没有这种作用,底部的unit则会有一些负压,也就是对室内空气的排出有一些不利的影响。



这栋高层一共18层,今天验的房子位于17层,也就是这个烟囱效应有利于排气的一个高度。因此,这个单元房在自然状态下就会有一个向外抽风的力量,这无疑在一定程度上减少了结晶水在烟道内部结晶渗透的现象。
而上一个房子正好是十层,居于中部,因此没有这个额外的力量,再加上自身的设计缺陷,也就是排风烟道路径过长,也就容易出现天花板渗出水的现象。这也是为什么我在电话里问清楚楼层的位置后,就能够对这个问题给予基本的判断了。

当然,天花板渗水和用户的生活习惯、烟道的清洁程度以及抽风设备的力道大小都有关系。

Victor Fan·范胜利
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2018年10月3日星期三

水迹从哪里来?(1)

一个月前我接到一个电话,委托我到本那比中央公园附近的一个高层公寓验房。这是一个两个卧室的水泥公寓。

验房过程中除了发现一些需要简单修理的项目和常见的设备老化现象外,在宽敞的living room天花板上发现了4处面积较大的水迹,有的水迹周围天花板涂料似乎有融滴的样子,显示这个区域曾经漏水并且多到可能会低落下来的程度。



是不是楼上漏水了?面对买家的提问,正忙于验房的我只能简单回应:不可能,因为楼上也是同一个户型的起居室根本没有任何用水设备或者水管流经此处。

尽管测试结果显示这几块水迹目前是干燥的,买家依然对这个现象疑惑不解。姑且卖一个关子吧,'一会儿验房结束我会统一给你答案和解释'。

一个小时以后验屋工作结束,打开随身电脑,我开始给客户展示照片并作进一步的解释。

两房公寓一般有四个排风口,2个是卫生间的排风口(主卫和过道卫生间),一个是烘干机的排风口,还有一个是抽油烟机的排风口。高层水泥公寓大多把这四个排风口设置在户外阳台的天花板上。



这几个排风烟道等于是埋在水泥天花板里,也就是上一楼层的地板里。它们在浇筑水泥地板前都要预埋好。由于水泥的特性,以及地板的厚度限制,这个排风烟道都设计成大约1.5英寸高12英寸宽的扁长方形,管道内部还有两个贯通筋。



这些埋在天花板里面的排风烟道基本都长达数十英尺,也不可能都做成直线,因此烟道转弯的位置都是排气顺畅程度比较差的位置。在寒冷的冬天,这几个排风口排出的都是室内高温高湿的空气,当它们与户外寒冷的空气相遇时就会形成结晶水。对于排气顺畅的排风烟道,这些结晶水一般都会出现在阳台的出风口周围(甚至会看到滴水),但是对于那些排气不顺畅、烟道过长、或者有堵塞的排风烟道,这些结晶水便会在排风烟道内部、大多在烟道转弯的位置结晶渗透出来,最终呈现在天花板上。这其中,以烘干机出现问题的情况最为常见,因为排风烟道常被衣物的绒毛堵塞。

对于超过25英尺长的烘干机的排风烟道,一般都建议加装一个booster fan,用来加强排气的力度并且可以让它在烘干机停止工作后延时工作一段时间(delay timer)。而这个公寓的主卫和厨房距离阳台的位置大约有40英尺,出现这个问题,也就不足为怪了。而且我敢断定整个大楼里面有类似情况的房子应该不止一家。

booster fan

总结起来,对于哪些排风管道长度较长的高层公寓应该注意几点:

首先,要经常清理排风烟道,保持烟道的通畅;
其次,可以把相应的抽风换气设备换成较大功率(例如樱花牌抽油烟机,烘干机加booster fan并让其延时工作一段时间);
第三,在烹饪或洗澡之后保持风扇运行一段时间再关闭。

在以上三点改进之后,天花板漏水现象一定会消失或得到改善。

另外,如果确认问题只是由于烘干机排风烟道造成的,还可以采用另外一个易牢永逸的办法。近些年来出现了一种新的烘干机ventless dryer(condenser dryer 或heat pump dryer),这种烘干机根本就不需要排风烟道,烘干机抽出的湿气会立刻转变成水,然后经过一个细细的管子(和洗衣机的污水管并行)排到下水管道。如此一来,类似的天花板漏水问题就可以彻底解决了。



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2018年9月9日星期日

老移民也可能犯的低级错误5 '骗人'的抽油烟机

传统的西人(加拿大本地人)在日常生活中烹调食物大多使用烤箱或者煮食,因此几乎不会产生我们华人那种油烟爆炒的效果,所以他们的抽烟机根本没有安装通风烟道,灶台上的空气仅仅通过抽油烟机上面的油网简单过滤一下,就从前端的格栅再次进入室内。因为在他们的眼里空气已经过滤干净了。

直到80,90年代香港移民的大量涌入,新建的condo/公寓里面才开始在厨房里面安装有外排通风烟道的抽油烟机,以满足我们华人的烹调需要。

朋友的姐姐移民加拿大之后一直租住在house里一个套间,几年后有了一定的积蓄,于是买了一个2个卧室的91年建成的condo,也没有验房。搬进去之后,每天依旧都是煎炒烹炸,但是总觉得厨房里的油烟排不出去,直到最终发现抽油烟机根本没有排风烟道。当时的感觉是极度的愤怒,认为自己被欺骗了。通过朋友找到我,我给他详细的讲解了一下情况,她的怒气才渐渐消掉。

我告诉她说加装一个抽油烟机的排风烟道,并不会有太多的花费,但是要在外墙上开一个排风洞可能需要经过业主委员会的同意。

后来听说业主委员会不同意在外墙上开洞,朋友的姐姐一直非常郁闷。

如果喜欢中式烹调的您要在加拿大租房或者置业,一定要在购买前先看看抽油烟机有没有排风烟道,这一点对于二三十年前的房子尤其重要。

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