验房师/验屋师/验房/驗房/验屋/驗屋,溫哥華验房,溫哥華验屋,红外热成像

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验房验屋师 Victor配备红外热成像仪

2021年6月22日星期二

温哥华验房师victor谈石棉

经常有客户咨询我关于石棉的问题,对这个问题一两句话无法解释清楚,所以还是写一段文字吧。

首先要声明,石棉、霉菌的检测和确认都不在验房师的验房范围之内,因为他需要专业人员在房子里取样,并送到实验室,等待几天后,才能拿到检测结果。当然,如果我在验房过程中发现了疑似的问题我会告诉买家,并建议买家找专业人员进一步检测和确认。(这些专业人员的详细信息,请在各大报纸网站的商业广告栏里面寻找,验房师被禁止推荐上诉专业人士,因为这有可能涉及到第三方利益)


石棉是一种天然矿产。它看起来好像棉花一样,破碎的纤维好像粉尘一般,实际上它的每一条纤维都像钢铁一样结实。它不仅便宜,结实,还防火,所以1990年以前大面积被使用在建筑材料上,可以说所有的房子都含有石棉:油漆,胶带,粘合剂,天花板、石膏板,水泥管、瓷砖,塑料地板革,外墙水泥板,防火门。。。

随着后来相关的实例和研究越来越多,石棉被证明有致癌性。人体如果吸入石棉粉尘,这些粉尘便会停留在肺部。肺部会形成疤痕组织来渐渐包裹这些纤维,而这些疤痕组织会阻碍肺部本身的延展性,使肺部渐渐失去功能。

1990年,美国环保署颁布禁令全面禁止石棉在建筑材料里使用。但是后来美国环保署又发布了石棉材料禁令澄清声明,澄清了某些类别的含石棉产品不受禁令约束(或对某些产品的石棉含量有了更严格的规定)。However some current materials may contain and are permitted to contain asbestos. In May 1999 Asbestos Materials Bans Clarification was issued by the U.S. EPA clarified that there are some categories of asbestos-containing products that are NOT subject to a ban. For example, the Asbestos National Emission Standards for Hazardous Air Pollutants, or NESHAP  rules issued in November, 1990 prohibits spray-on application of materials containing more than 1% asbestos to buildings, structures, pipes, and conduits unless the material is encapsulated with a bituminous or resinous binder during spraying and the materials are not friable after drying. 而各国对石棉的认识和禁止时间也不是一致的。加拿大政府直到2018年才彻底禁止石棉的生产、使用和销售。因此,1990年以后的房子也未必没有石棉,只是如果有的话,其使用和含量会有较好的控制。

目前,行业内普遍的的共识是静止状态的石棉是安全的,也就是说,石棉材料只要不像烟尘一样暴露在空气中,就不会对人体造成危害。但是如果想要进行旧房改造、拆除或者装修,比如切开一块石膏板,石棉就必然会泄露,这就有可能对人体造成危害。因此也就诞生了另外一个暴利的行业,在改造或者拆除旧房的时候必须要由专业的石棉移除人员来拆除。他们会穿上类似防化服一样的衣服,拆除现场也像极警方保护起来的杀人现场,四周都用黄色警戒条围起来。专业的石棉移除人员收入不菲,我听说有一家印度人都是做这个的,虽说是租房住,可是3个20岁上下的兄妹都开着宝马大奔。

对于购买可能含有石棉老房子的买家来说,住在里面不改动基本没有什么可担心的问题(石棉),但是未来拆除或装修改建时可能需要有一笔不小的花费。

而我也知道有些华人装修队的老板才不管这么多,也不走正规流程,让手下员工在没有任何防护的情况下拆除旧灰板,也许是无知,也许是无耻。记得十几年前,我在做验房师之前曾经找了个装修队实习半年,就亲身遇到过这样的事情。

至于有些买家担心的阁楼保温棉有没有石棉的问题,还牵扯着一个故事。
加拿大阁楼里面保温棉的材料有很多种类型,玻璃纤维,防水防火处理过的报纸cellulose,喷雾泡沫。。。其中有一种叫蛭石Vermiculite,外形像花白的小石子,很轻。它本身是不含石棉的。 由于这种材料众多品牌中的一个品牌 Zonolite的蛭石保温材料被石棉污染了(其在美国的蛭石矿被石棉矿污染),造成所有蛭石保温材料被连累、被人人喊打的局面。

也就是说,阁楼保温材料如果是蛭石,未必含有石棉(有没有石棉,需要取样送到实验室化验,这个工作不在验房范围之内)。即使这个保温材料是蛭石,也含有石棉,也几乎不会对人体造成危害,因为它在阁楼里,无法进入生活区域。当然,如果我在验房过程中发现了阁楼这种保温材料,会提醒卖家找专人进行取样、实验室化验。

还有一点需要注意的是,建筑规范每六年更新一次,现在认为错误或者不安全的材料和设计,在很多年以前也许是符合规定的。换个角度看,我们现在认为安全和正确的材料和设计,也许过多年以后就是不安全和错误的教材与典范,就如1978-1996年横扫北美千万个家庭、当时被视为“塑料黄金”的灰管,现在早就声名狼藉被淘汰了。

在现有的知识和认知下,追求相对的安全与健康是正确的。但也应该意识到,社会每天都在进步,追求绝对的安全与健康是不可能的。一切都是两个字,适度!

温哥华验房师victor 范
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2021年6月6日星期日

验房师Victor:床头正对邻家空调的房子需小心


昨天接到一个老朋友的电话,他去年年底买了南素里的一栋十几年的独立屋,一直住着很舒服,没有什么问题。但是上个月开始,也就是刚刚进入夏季,他就迎来了噩梦般的日子。

原来他的隔壁邻居是一个加拿大本地西人家庭,在邻居家的外墙边有一个空调机,从刚刚入夏以来一天24小时几乎不停歇的运转。而他的卧室恰恰位于两家之间的过道上。卧室面积狭小,格局无法改变,他的床头与这个空调近在咫尺。每天持续不断的空调压缩机噪音,闹得他躺在床上就心慌意乱,无法入睡。

前两天实在受不了了,他找到邻居诉说这个情况。邻居语气很和善,但态度也非常坚决:他们使用空调是非常合理的生活需求,而且这个空调放在这里使用很多年了,都没有问题,所以拒绝调整空调的位置。

这个朋友问我该怎么办?政府有没有空调位置上的规定?我告诉他2016年开始,新的建筑规范确定了室外空调必须距离邻居的地界线10尺,但是对于旧有的房屋是不毕参照这个新规定的。

这个问题的确非常棘手。记得几年前一个朋友遇到类似的问题,邻居家是一个音乐爱好者,每天都用大功率音箱播放着各种类型的音乐,经常到了深夜一两点钟都不会停止。找到邻居理论,邻居说他喜欢音乐,拒绝更改生活习惯。逼得没有办法,他们到市政府去投诉,市政府的答案是噪音超过75分贝(具体数字可能有些许偏差)政府才会干预。于是他们请专业人员测试,结果是差几个分贝就达到临界值。没有办法,最终他把与邻居相邻的这面墙重新装修,加装了隔音棉。

所以我给朋友的建议是先检测,如果超过规定值就让市政府干预。如果没有的话,只能自认倒霉,或者装修加上隔音棉,或者搬家。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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2021年6月5日星期六

请不要规定验房师的验房顺序

在多年的验房工作中,经常会遇到屋主或者买家要求指定验房顺序的事情,也就是说要求验房师先验房子的某个部分(通常是独立出租单元部分)。

我想说的是,验房是一个专业性非常强的工作。要想保证在几个小时之内将整个房子众多的检查项目检查完成,而且尽量做到互相印证,减少疏漏,这个顺序要安排的非常合理,这也要求优秀的验房师有很强的逻辑性。

每个验房师的验房顺序有可能是不一样的。我的验房步骤是经过精心推敲多年总结出来的。改变这个验房顺序,有可能导致验房结果的不准确或者遗漏。

比如说,房子很重要的一个测试就是漏水的测试。我在验房过程中要打开所有的能够出水的地方放水一定时间,这包括了各个水龙头、洗衣机、洗碗机,冲水马桶也要冲水多次。在放水结束之后还要过一段时间才开始室内的检查,以确保如果有漏水,这些漏水可以充分的体现在天花板和墙壁上,使肉眼、湿度表和红外成像仪能够观测到并且确认。

如果一开始验房就要求我检验地下室出租单位,在没有进行放水测试的情况下,我如何知道楼上用水设施有没有漏水?

再比如说,许多房子都是地暖供热的。打开地暖,通常要至少两三个小时之后才能用红外成像仪捕捉到地热管线的成像。如果一开始验房就要求我检验某个区域,我如何知道这个地区地暖的工作情况?

还有许多验房师更细节的考虑无法一一陈述。

如果有独立的出租单位,为了减少对租客的影响,建议把出租单位安排在验房的最后阶段,这样对验房结果的影响相对会小很多。

因此,买家在验房前应该与屋主、租客进行充分的沟通,以确保验房的顺利进行。

2021年5月5日星期三

温哥华验屋师Victor:错落但不有致的公寓

对于温哥华的共管物业condo,物业管理委员会strata一般都会制定一套严格的管理规范。每个共管物业的主人都要遵守这个规定,否则就会面临罚款,甚至被迫卖掉物业被驱逐的命运。

管理规范的条款非常详细,例如可不可以饲养宠物,可不可以有小孩居住,可不可以在自家(或阳台)吸烟,几点之后不能发出噪音。有些物业还要对阳台摆放物品的数量,甚至窗帘的颜色款式都有统一的规定,以保证整个物业对外形象的美观,也就保证了整个物业的的价值。
对于户外阳台进行全封闭改造更是需要得到物业管理委员会的批准,而且基本上是不会通过的。所以我们在温哥华看到的共管公寓和共管城市屋大都外观整齐,错落有致。

今天在西温的海边散步,看到了一栋老公寓,应该是几十年前建成的。让我感到十分惊讶的是这个公寓的阳台,因为有些住户对它进行了封闭式的改造,还有一部分住户没有做。因此从外观上看,这栋高层公寓在美丽的温西海岸边显得非常的突兀。只是错落,但不有致,终极感官实在是不雅。

想必是当年的管理委员会还没有现在通行的理念,也就没有制定诸多详细而严格的规定。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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2020年10月24日星期六

在加拿大验房为什么不测甲醛?


在验房10余年的职业生涯中,不时会有客户问及甲醛检测的问题,特别是刚刚来到加拿大的朋友们对甲醛问题非常重视。

我只能告诉他们甲醛的检测不在我们验房师的验房范围内,而且甲醛在加拿大几乎就不是一个问题。这个答案对于那些提出这个问题的客人们往往是匪夷所思的,因为在国内买房一个非常重要的检测就是甲醛的测定。即使这样,很多家庭还要在装修后刻意等待一段时间,以期甲醛散尽再搬入新买的房子。他们会问我,加拿大人就不怕甲醛吗?或者说在加拿大装修后室内不会有甲醛残留吗?

其实,甲醛普遍存在于板材、家具、壁纸、地毯、油漆、胶水等装修材料中,只要有装修就无法完全避免甲醛。北美不少房子新装修后室内也有甲醛残留的情况,但甲醛量可能比中国国内低得多。原因在于,北美在装修材料中甲醛散发量的标准更为严格。

就拿室内装修最常见的板材来说,美国早在2011年就实施了《复合木制品甲醛标准法案》,这项规定对各类人造板材中甲醛释放量给出了明确界限。比如中密度纤维板,甲醛释放量不得超过0.11ppm;刨花板,甲醛释放量不得超过0.09ppm。

中国E1级刨花板的甲醛释放量合格标准是低于9mg/l00g,美国标准中刨花板的0.09ppm换算过来等于0.09mg/kg。9mg/l00g和0.09mg/kg的数值差距是1000倍。也就是说,对于这一项材料,美国合格产品甲醛释放量是中国合格产品甲醛释放量的千分之一。加拿大人造板的生产标准和美国标准是一致的,甚至只高不低。

室内装修还有一类甲醛释放量较大的材料——油漆。与中国人一般关注油漆中甲醛释放量不同,北美这边大家更关心的是油漆中的VOC含量。VOC是指包含甲醛在内的各种有机易挥发物质。一般油漆释放出来的有毒有害物质基本都包含在VOC里面了。北美的涂料VOC含量标准为小于每升25克,目前中国国标里面合格涂料VOC标准为每升小于200克,国内涂料行业中绿色十环认证的标准是VOC含量每升小于80克。算起来,油漆有害物质含量也有几倍的差距。

因此,同样使用类似建材装修出来的房子,室内甲醛含量差别就会很大。

应该说,只要在加拿大本地正规的品牌市场购买的各类油漆、地板和板材,质量都是有保障的。


温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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2020年8月26日星期三

温哥华验房师Victor:地热水管爆裂的原因

昨天,一位地产经纪给我电话想让我去帮他查一个东西。这是他两年前做建商时建造的独立屋,全屋的供暖系统是地暖,也就是造房子的时候把供热水管浇筑在每层的水泥地板里。这个地热水管里面常年是有水的,即使在没有使用地热的夏天。

买家是一对中年夫妇,当年买房时并没有请人验房。第一年的冬天,刚刚开启供暖一个月,车库的天花板上就出现了一小片的水迹。在车库上面正好是二楼的卧室,而买家夫妇刚好马上要回国,于是就关闭了地热,离开了几个月。当他们再次回来的时候已经是春暖花开,车库上方的水迹早已干透,看不见了。

去年冬天同样的情况再次发生,刚刚开始供暖的一段时间没有发生任何问题。过了一两个月,车库上方的天花板上又出现了水迹,这一次水迹面积要大得多,二楼卧室的地毯也在墙角位置出现了小片的水痕。奇怪的是,漏水的迹象在今年春天停掉地热后仅过了1周就自动停止了。

夫妇二人决定在今年入冬前一定要彻底解决这个问题。于是,地产经纪找到我,希望我能够用我的照妖镜也就是红外热成像仪找出那个漏点。

这个任务比较艰巨,因为我以前曾经有过2次不成功的经历。当地热管线出现漏水的时候,地热管由于热量的散失无法形成清晰的红外线成像(没有明显的温度差),所以无法从地面上方判断露点。而从地面的下方也就是车库天花板的位置呢?通常是可以的,但是这个房子的漏水有特点,也就是开启地热一个月时间左右后才会有漏水的迹象出现。现在是八月,地热已经停止使用几个月了。如果我现在让他们打开地热去检查,若依然暂时没有漏水出现,我如何检测发现漏水点?如何判断?

地产经纪已经把我当成最后一根救命稻草,抱着试一试的态度,我接受了这个挑战,带着我的照妖镜,踏上了征程。

到达地点后,看到地产经纪和屋主人都在,他们还请来了装修队的师傅。事先我已经打好招呼,让他们提前打开地热两个小时,以便节省时间。

我首先来到车库,天花板上有明显的大片的水痕,用湿度表测试已经是完全干燥了,再用红外成像仪照射,没有发现任何疑似漏水的地方。这和我预想的情况一致,也是我觉得最困难,最复杂的情况。

来到二楼卧室,装修师傅已经把地毯去掉了,露出了全部的水泥地面以及沿着墙角排列的的固定地毯的倒刺板。我开启了红外成像仪,立刻可以清晰地看到地热管线排布的情况。

这和以往2次地热管漏水无法形成清晰红外线成像明显不同。可以确定,目前在开启地热两个小时之后没有发生任何漏水。

众人热切的眼神,让我觉得如果找不出问题,真是辜负了大家的期望,也对不起我从业十几年良好的声誉。可是在现在不漏水的情况下,我怎么找到未来必将如期而至的漏水点?

这真是一个难题,我蹲在地上,仔细地思考着每一个细节,推演着每一个可能。可以肯定的是,保持现在开启地热状态一两个星期后一定会出现漏水。但是漏水点在哪里?为什么现在不漏呢?

手持红外成像仪沿着地热管线的位置一寸一寸的照射寻找,我发现靠窗的那面墙墙根固定地毯用的倒刺板,有很长的一段正好位于地热管线的正上方。而那几个把倒刺板固定在水泥地面上的钉子,让我眼前一亮,1它应该就是答案。




应该是这里出了问题,装修地毯的工人用过长的水泥钉子固定倒刺板,结果水泥钉子打进地下,刚好打进了地热水管。插进水管的钉子在启动地热开始的一段时间内,恰好堵住了这个水管破口所以没有造成任何的漏水。在没有开启地暖的时候,地暖水管里面的压力一般保持在12到15 psi,在开启地暖后往往会上升到20Psi左右。

随着正式进入取暖期,地热管线每天工作时间越来越长,水管内相对高温高压的时间也越来越长,钉子和这个水管破口就无法完好的契合在一起了,这样便出现了大量的漏水。

等到过了冬天,停止了地热,地热水管的温度压力恢复了正常。钉子和这个水管破口又完好的契合在一起,或者由于钉子生成的的铁锈又堵住了水管的破裂处,于是漏水又消失了,所以才造成这个奇特的现象。可以断定,一定是这排倒刺板里面某个钉子或者某几个钉子出了问题。我立刻向装修师傅要来了铅笔,圈出了那几个可疑的钉子。

装修工人倒是痛快,马上用工具把整个木条拔了出来,顿时两股水柱喷然而出(见视频)。剩下的工作就是将这一小片水泥凿开,找到破裂的水管更换一段新的,然后再将水泥恢复就可以了。


用我的照妖镜帮助客人解决了这个头疼的问题自然很是高兴,但是作为一个极其负责任的验房师又感到深深的不安。实在的讲,如果在刚刚开启地热的几个星期内,也就是还没有开始漏水的时候,让我去验这个房子,我也是无法发现这个问题的。

因为我们不能破坏屋内的设施,不能看到那些被覆盖的物体,这也是验房师在验房时遇到的众多限制之一。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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2020年4月18日星期六

验房师Victor Fan:厨房插座的秘密

在加拿大,住宅墙上的电源插座貌似一致,但区别很大,比如说卫生间的电源插座,以及在厨房操作台上面的插座。因此涉及到电源插座的更换,最好还是选择专业的电工,不建议亲自动手。

从1970年代开始,政府强制规定,卫生间的电源插座必须具有漏电保护功能,或者在电力箱中对应的电路开关breaker具有此漏电保护的功能,简称gfci。也就是说,人在卫生间使用设备意外触电的话,这些卫生间的电源插座必须立刻自动断电,以保护人体安全。

而厨房操作台上的电源插座更是特别,看着好似同一个插座,实际上,上半边插座和下半边插座分别属于两个不同的电路。


之所以这样设计,是因为人们以前经常遇到一个问题,就是在厨房的操作台上同时使用两个功率较大的设备总会跳闸断电,例如一个700瓦的咖啡机和一个700瓦的搅拌机插入同一个插座的上半部和下半部。

跳闸断电的原因是这样的,插座的电线一般使用14号线,按照规定可匹配的最大断路器是15安培,电压110v,所以这个插座可以负载的功率是15a x 110v =1650瓦特。由于断路器的保护系数0.8,实际可承载的最大功率约为1320瓦,超过这个数值就会跳闸。所以这两个电器同时运行1400瓦就会导致过载跳闸。

想什么办法解决这个问题呢?聪明的设计师把第一个插座的上半部和第三个(即相隔,不是相邻)插座的上半部做在同一个电路里,而第一个插座的下半部与第三个插座的下半部做在另一个电路里。

如此这般,700瓦的咖啡机和700瓦的搅拌机插入厨房操作台某个插座的上半部和下半部、并且同时运行时,由于两个设备不在同一个电路里,每个电路负载都是700左右,远小于1320瓦,因此就不会出现超载跳闸的问题了。

这样设计也会导致另外一种可能性,即当你发现厨房灶台上相隔电源插座的2个半边不工作了,很可能是这一电路跳闸了,需要将电力箱中这个电路的断路器breaker恢复一下reset就可以了。

2016年后就简单多了,厨房操作台上的插座都使用12号线(按照规定可匹配的最大断路器breaker也就增加到20安培),每个插座的上半边和下半边不再分属不同电路。负载计算如下,每个插座可以承载的负载是20a x 110v =2200瓦特,算上断路器的保护系数0.8,每个插座上下两端共可承载1760瓦。它基本上可以满足两个厨房电器同时插入同一插座上下两端使用的要求。

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2020年3月8日星期日

温哥华验房师Victor:如何辨别那些第一眼就要舍弃的房子(open house)


温哥华验房师/验屋师Victor Fan告诉您,如何辨别那些第一眼就要舍弃的房子(open house),以便给您节省大量的时间和经历。


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2020年3月6日星期五

温哥华验屋师Victor:莫名其妙的账单


朋友的学长,前年购买了西温哥华市的豪宅,住了一年多都是平平安安。

几个月前开始,电费突然变的高得惊人,每个月达到2500块加币。

但是他和妻子想了半天,他们除了日常的炒菜做饭洗衣外,并没有使用什么特殊的设备,对这么高的电费非常不解。男主人连续多日打电话给电力公司bc hydro反映问题。

电力公司bc hydro也没有派人来查,只是不断告诉他,这不是电力公司的问题,公司的记录清清楚楚的表明,这么高的电费的确是他们自己使用的,因此也没有给他们任何电费的减免。气得男主人后来再打电话,就不断的骂街了,然而问题依旧。

前天天气晴朗,男主人在花园侍弄花草时弄脏了鞋子,于是索性光着脚在行车道水泥地上走动,突然觉得脚下的水泥地异常的热,停顿了几秒钟,他立刻意识到了问题的症结所在。

原来去年年末下了一场大雪,有些斜度的行车道就显得有点不太安全了。于是他打开了埋在行车道路面下面的加热装置,这个装置是240伏的电压,40安培的电流,耗电量很大。但是滑雪之后他便忘记了关掉它,这才导致每月的电费账单达到2500多块。

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2020年3月5日星期四

验房师Victor Fan:看灯知屋主


在十多年的验房生涯中,我发现一些有趣的事情,今天和大家分享一下。

多年的职业生涯,练就了我通过看室内灯泡状况就可以大体判断屋主族裔的本领。

对于传统的本地西人,他们室内的灯泡都会保持良好的工作状态,包括厨房、卫生间甚至户外走廊的,可以说是每个灯泡都是好的。一旦发现有灯泡坏掉,他们会马上更换新的。

而我们华人屋主也非常有特点,比如卫生间里的灯,如果有五六盏的话,大概率会有两三个是坏掉的,其它保持工作正常。 我们华人朋友的想法是这样的:灯泡的确是坏了几个,但不是还有几个亮着呢吗?

最有意思的是印度屋主。印度人是我在所有族裔家里见过的对资源最为节俭的族群。屋里的灯光大都是比较昏暗的,尤其是那种让人昏昏欲睡的白炽灯。如果我验房离开某个房间而没有及时关闭这个房间的灯,印度屋主会立刻帮我关上。

记得曾经有一次验房,是印度屋主。餐厅的吊灯造型十分豪华,当我测试吊灯开关的时候,发现吊灯里12个灯泡只有一个是亮的。刚好卖方的印度地产经纪也在场,我于是随意地说了一句:只有一个灯亮。没想到这个地产经纪马上告诉我说灯泡都是好的。接下来他的动作让我惊诧不已,这个身高将近一米九的帅哥走到吊灯前,抬起手将灯泡一一拧紧,灯泡一个个被他点亮了。原来这是有意安排的!

在这里,我还是建议大家节约能源的时候采用折中的办法。既然花钱买了漂亮的灯具,就应该让它全部亮起来。否则对电来说是节省了,但是对灯具来说就造成了浪费。充足而明亮的光线,会让整个房屋的气场和感觉都不一样,这个电费应该舍得花。当我们不在某个区域活动的时候,请尽量将这个区域的灯源关闭以节约能源。

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2019年12月18日星期三

温哥华验房师Victor:房子里面的咖喱味怎么除?


印度人的膳食结构决定了他们的屋子里面总是弥漫着一股浓浓的咖喱味道,许多华人朋友对这种味道非常不喜欢,不习惯。因此,当购买了印度人的独立屋之后,大部分华人就面临着如何去除室内咖喱味的问题。

一个朋友刚刚买了一栋印度人居住的独立屋,打电话咨询我如何去除这个味道。我告诉他,首先要更换地毯。因为那些细微的咖喱颗粒,大量的积聚在多孔的地毯里面。其次是粉刷墙壁和天花板,因为做饭的过程中,这些咖喱颗粒会随着热蒸汽漂浮在空中,最终附着在天花板和墙壁上。不油漆是无法去掉这些味道的。

过了些日子,朋友打电话说,已经按照我的建议更换了地毯,重新粉刷了整栋房子的天花板和墙面,味道好像是少了一些,但是每天回家一推门,还是有一股浓烈的咖喱味。问我下一步怎么办?

我想了想告诉他说,这的确是比较难以处理的问题,建议他做一次大扫除。把整个房间的门,窗户,门框,窗框,地板都要做一次擦洗,只是与往常不一样的是,要在清洗的水里面加一些花露水,因为花露水里面有少许的酒精,加上自身芳香的气味,应该对残留在门窗和地板上的咖喱颗粒起到一定的清除作用。

电话那一头的朋友,显然对我这个办法并没有100%的信心,反问我,如果这样做还不能除掉这个味道呢?我告诉他,还有最后一个办法,而且这个办法一定奏效。那就是,以后每天你也顿顿吃咖喱!

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2019年12月2日星期一

温哥华验房师Victor Fan:令人作呕的独立屋

今天验房验了一个堪称奇葩的独立屋,这是一个位于南素里建于20多年前的房子。


在刚刚开始验房的时候,并没有发现什么异样。整栋房屋的取暖方式是force air风暖,也就是有一个风暖锅炉,将冷空气加热完毕之后,再通过管道输送到各个房间。既然有热空气的出风口,也就要有冷空气的回风口,它们一般都位于每层的过道位置,目的是把冷空气送回到风暖锅炉那里,加热后再次被送入室内,完成整个空气循环。

在这个独立屋的一层过道卫生间,除了天花板上的抽气扇和位于地面上的暖风进口,我在马桶上方的墙壁上还发现了一个类似回风口的东西。


打开室内的暖风系统,同时关闭这个卫生间的抽风扇。用温度表测试这个位于地面的暖风出口,出风温度达到35度,而且可以感到有热风出来。而这个疑似回风口的温度正好是室温,排除了他是另一个暖风出口的可能。

取一张轻薄的卫生纸,把它慢慢靠进这个疑似回风口,整张卫生纸立刻被吸在侧立面上。我然后关掉暖风系统,可以听到风暖锅炉的鼓风机在延后运行了一分钟后停止了转动,这张纸也随即飘落了下来。


这也就确认了它是整个房屋的一个回风口,这种安排实在是令人匪夷所思。因为这个卫生间的味道都会被这个回风口先输送到风暖锅炉主机那里,经过加热再输送到整栋独立屋的各个角落。换句话说,这个卫生间里有什么味道(不太可能是神清气爽令人心怡的味道),很快就会在各个房间甚至包括楼上的主卧闻到。

这种安排,对于讲风水的人是煞气和晦气满屋,对于不讲风水的人也会影响健康,让人作呕。

不知道原房主是什么原因要卖掉这栋独立屋,真想问问他,你在屋里住的时候不觉得'别有风味'吗?

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2019年11月1日星期五

验房师Victor Fan:入秋了,应该给房屋准备什么?

温哥华的秋季到了,天气也越来越冷,应该给我们的房子过冬做哪些准备活动呢?

第一点就是要清理屋檐的排水沟。
每年都会有树叶,鸟类粪便,青苔或者是雨水冲刷屋瓦的细碎颗粒等等堆积在排水沟,造成大量的屋顶雨水不能够顺利的从排水沟排出去。溢流的雨水将会侵蚀屋檐,侵入室内造成结构和室内天花板的损伤。有些雨水会沿着墙壁向下流,对所流经区域的墙体都可能造成内部结构的的损伤,其外表也会呈现极其难看的大片的黑色霉菌。大量倾泻在地面的雨水还会造成水土的流失,导致地基的沉降。所以排水沟需要定期找专人清理,每年至少两次,雨季前一次,雨季后一次。在清理的时候也要顺便将屋瓦上面的青苔清理掉。
溢流的雨水侵蚀墙体留下的霉菌
溢流的雨水侵蚀墙体留下的霉菌

溢流的雨水造成墙体内部霉菌和结构损伤

第二点就是要关闭室外的水龙头。
否则的话极有可能造成冬季水管和水龙头的冻裂,冻裂的水管会对墙体造成严重的损伤。首先找到各个户外水龙头室内分别对应的阀门,将它们一一关闭。然后再将户外的水龙头一一打开,放掉两者之间的积水之后,再关闭各个户外的水龙头,这样就清空了墙体内的水管。当然有的房子安装的是一种防冻型的户外水龙头,对这样的水龙头就没必要做这种繁琐的工作了,因为这种水龙头的墙体内水管部分总是空的,自然就不会出现冻坏冻裂的情况。
墙体内冻裂的水管

第三点,要仔细的检查外墙和屋顶。
因为在房屋外侧所有不同部件的接缝处,通常都会打上密封胶,用来防止雨水的侵入,包括窗户,烟囱,各种排气口和通风口,以及天窗周围。这些密封胶经过一春夏的热胀冷缩,很有可能出现老化开裂失效的情况。如果对它们不进行及时的修补,那么温哥华漫长的雨季无疑将对房屋造成严重的伤害。生锈的flashing也要及时更换以免雨水侵入。
这是失效漏雨的烟囱chase cover

屋顶失效的plumbing vent caulking

第四点,花园里的自动浇花系统总会有一些积水存在水管里面(埋在地下)。寒冷的冬天,有可能造成埋在地下的水管破裂,维修起来也就相对麻烦多了。所以在秋季应该打电话给花匠,他们有一种设备,可以把浇花系统埋在地下的水管里的存水用高压气体冲出来,以确保它们安全过冬。

第五点,几乎每年第一个寒冷的冬夜都是不约而至的,很难预测它的到来是哪一天。因此在寒冷冬季到来之前,一定要做好取暖设备的保养,确保他们工作正常。因为经过一个夏季的空闲,许多取暖设备都有可能出现大小各种故障。每年那个无约而至的寒夜,都会造成水暖维修人员的紧缺,很难保证故障设备能够及时得到修理,影响您的取暖。所以最好在秋季给您的取暖设备做一次常规的保养。

第六点 房子在外墙和阁楼里面都会有一层保温棉,如同我们冬天穿的棉袄一样。目前阁楼内保温棉的厚度标准是16英寸(也就是保温值达到50)。这个标准也不是一蹴而就的,它随着年代的变化有明显的不同。老的房子标准比较低,比如对于20年前的房子,保温棉的厚度大约是6-8寸左右。而更老的房子,甚至还有2-4寸的。

保温棉不足的房子将会导致冬冷夏热,如果想保持室内相同的温度,冬天将会多付许多燃气费用,夏天空调费也会相对较高。尤其是2005年以前的房子,联邦政府有一个节能环保的补贴计划,可以将阁楼保温棉的厚度免费加到现在的标准16寸左右,您可能只需要付两三百元左右的评估费。详细的情况,您可以在每周末到丽晶广场或者列治文八佰伴菜场门口询问更多的细节。
只有2寸的保温棉

另外,如果您觉得门窗周围总有冷风进来,还可以买一些门窗专用的密封胶条贴上,对防止热量的散失很有好处。

还有一点,目前温哥华室内的窗户大部分都是双层玻璃的,但还有少数的房屋室内部分或者全部还是单层玻璃的。尽管玻璃在整个房屋的外墙面积所占比例不大,但是它对整个房屋的热效率有着不成比例的显著的影响。如果您的房子还有单层玻璃,本验房师强烈建议您在冬季前更换成双层甚至是3层玻璃。相信您的收获一定大于您的投入。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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2019年10月31日星期四

温哥华验屋师Victor:这样的电工何时休?

昨天验房又碰到一个让我比较生气的事情,这个问题在几年前的博客里面曾经提及过。它并不常见,但是异常的危险。

这是一个位于surrey的新建独立屋。在常规的验房过程中,我在卫生间的洗手盆下面发现裸露的电线,用电压笔测试显示电压110伏特,这是一个足够电死人的电压!!!

如果这样一个新房子交付给买家使用,大人或者是孩子都极有可能触电,从而造成重大的人身伤害甚至死亡。

验房过程持续了四个小时,在快要结束的时候,地产经纪把一个印度建商叫来了。我对这个建筑商非常不客气,严肃的告诉他,雇佣这样不负责任的电工会造成的严重后果,这个印度建商一脸歉意并承诺尽快修理。

所以在这里也再次提醒大家,购买新屋更需要验房。

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2019年10月30日星期三

温哥华验房师Victor:这三个高层买哪一个?

铁道镇中心正在兴建的几座高楼,非常有特色,我最近验房经常路过这里,每每看到这三栋高层建筑,总有一些话想说,今天不妨聊一聊。
照片中正对镜头的3个楼角是楼的东南方向
看的出来这三栋高层建筑里有两栋的设计师是非常细心的,因为他们充分考虑到温哥华的气候特点,相信这两栋高楼在未来的使用过程中出现漏水的几率要比另一栋少很多,也就是说,公用区域的维护费用和每家每户的分摊费用,相对另一栋高楼都可能会少一些。
不知道您选对了没有?
正是左右两侧的这两栋,如果价格面积和其他各种条件相同的情况下,我会尽量考虑左边或者右边这两栋楼,您知道为什么吗?
温东华的气候特点是东南风,尤其到了漫长的雨季,东南风夹着雨水会更多的侵袭建筑的东南角,比较容易造成这个区域的漏水。在我十多年的验房生涯中,房屋东南角出现问题的几率是最大的。
左边和右边两栋高楼都在东南角的位置设计了转角的阳台,左边那一栋是直线型的阳台,右面那一栋是曲线型的。伸出来的阳台相当于宽宽的屋檐,可以有效的阻止雨水对窗户和墙体的侵蚀。而中间那栋就没有这样的设计。由此可以预见,中间那一栋在东南方向窗户漏水的概率相对会高一些。
左边的高楼直线型东南转角阳台

右边的高楼曲线型东南转角阳台

在冬季多雨的温哥华,对于选购2000年以前建成的那些多层或高层的condo,这一点就更为重要。因为当时的外墙建筑规范有一定的缺陷,一旦有雨水侵入外墙,将会对墙体造成很大的损伤,形成漏水屋,也就是著名的leaking condo。

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2018年11月13日星期二

验房师Victor Fan:新建房屋更应该验屋

经常有客人和朋友问我,新建成的物业有必要验房吗?在他们看来,有政府强制的2-5-10年的新屋保障就可以安枕无忧了,何必验屋。

我要告诉这些朋友的是,新屋其实更需要验屋。

房屋的建造涉及到多个行业及数十个工种,因此无法保证每个环节都毫无差错,施工人员的素质又参差不齐,即使是同一个施工队,也有经验丰富的老手和刚刚入行的新手,更别指望那些粗心大意又官僚的市政府检查员。因此可以肯定地讲,没有一个完美的房子。

对于一些常规的问题,比如说各系统的功能出了问题,或者电器设备无法正常工作,即使在入住后要求建商来免费修理是没有问题的。

但是还有一些问题是需要有丰富的专业知识才能识别的,他们造成的后果有可能在几年,甚至十几年之后才能显现出来。

例如房子的结构出了问题,或者房子的地势非常差,有的房子甚至建在不稳定的坡体上。这样的房子将在今后出现严重的问题。对于肉眼不易发现的隐性漏水,日后可能会在墙体和楼层内部产生霉菌,危及到家人的身体健康。

更有甚者,有些问题的发现可能需要付出生命的代价。比如4、5年前的一次经历一直让我记忆犹新,每每想到它都心有余悸。这是一个新建的位于列治文的独立屋,在客卧卫生间洗手台下面我发现了2根裸露在外的电线,用测电笔测试一下,没想到啪的一声,火光一闪,这个测电笔的金属头竟然被打掉了一小段,测试结果:110伏的电压!!!如果您的家人或者顽皮的小孩,不小心碰到这些裸露的电线,将会有怎样的后果?此外还有一些例如煤气泄漏的问题,供热的暖风一氧化碳超标的问题,这些问题都有可能危及生命。没错,开发商肯定会无条件的为您修理这些问题,但是您愿意用您和家人的生命为代价发现这些应当修理的问题吗?

另外,入住前发现一些需要维修的问题,还可能从开发商那里得到一些折价。比如几年前的一次验房,一个新建房屋的主卫泡泡浴缸漏水,一直漏到了楼下。买家以女主人非常不悦想取消购买意向为借口向建商压价,建商最终给予了5000加元的减免。而这个漏水的问题仅仅是由于安装人员的疏忽,没有把泡泡浴缸的排水连接螺口拧好。

况且,在买房屋保险的时候,保险公司会让屋主填一份表格,要求对某些设备的规格,生产日期,供暖、电线、水管、屋顶的材料类型等等一系列问题提供真实信息,以确定保费金额。没有专业验房师的报告,大部分的人是没法提供这些准确信息的。


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2018年11月11日星期日

温哥华验房师Victor:持续不断的滴水声从哪里来?

经常会接到一些咨询电话,抱怨他们坐在屋里总能听到房子中有莫名其妙的声音,大部分都是持续的嘀嗒嘀嗒的漏水声,因此担心房屋里面有漏水的情况。

对于嘀嗒嘀嗒持续不断的滴水声,这个问题是相当复杂,因为有太多的情况,可能会造成这种现象。首先需要明白一点,如果是真正的那种嘀嗒持续不断的漏水,只需要1-2天的时间,我们一定会在天花板和墙面上看到水迹。那么是什么样的情况造成这种声音?至少有以下几种可能:

在雨季,户外的排水沟里面有一些积水,它们可能会一滴一滴的落下来撞击到金属的落水管里面,这些落水管都是绑定在外墙或者屋檐上,所以在室内听得会比较清楚,甚至在雨停后几天之内,这些落水管的积水还在不断地缓慢滴落下来。

整个房子th&house的排水系统都会有几个通风口,用来保证排水的顺畅,这些通风口一般都位于屋顶,开口竖直朝天,雨水也就从这些通风口进入房子内部的排水系统(在管道里面),雨水(包括较高楼层较小量的生活污水)在跌落过程中碰到管道内壁或转弯处,也会发出嘀嗒嘀嗒的声音,由于这些管道就排布在楼层之间或者墙壁里面,因此听着就更真切。

还有些房屋安装了空调或者hrv新风系统,他们在运行过程中产生的结晶水也会通过导管流到整个房屋的排水系统里或者户外,造成与上述两种情况一样的情形。

另外,锅炉或者热水器开始加热或者完毕时,由于热胀冷缩金属部件就会发出类似于嘀嗒嘀嗒的漏水声。

我曾经遇到一种情况,比较罕见。该栋房屋整体的气密性非常好,因此热气不停地聚集在二层并且冲开卫生间天花板换气扇后面的合页,热气释放后,合页又立刻跌落下来,如此这样不断发出规律性的滴答声。

总之室内听到的滴答声有很多原因,并非只有漏水一种解释,而且凭我的经验,真正的漏水几乎听不到声音。

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2018年10月9日星期二

温哥华验房师Victor:水迹从哪里来?(2)

一个月后的前天我又接到了同一个买家的电话,得知他最终没有接受那一套房子。也许因为那一栋高层公寓的位置实在是太好了,这位买家又看上了同一栋楼、同一户型,只是位于更高层的房子。

记得一个月前的那套房子是位于十层的,我于是问他新的房子位于多少层,他回答是17层,并且立刻问我这个房子会不会有同样的情况?我马上问他,这栋楼一共多少层高?“是18层。”那么我的回答是,"这套房子应该会好很多。“

电话那一端的客人问我难道这个和层高有关吗?我于是继续卖个关子:”等验完房子再说吧“

按照约定的时间,我赶到了验房的地点。不出所料,在起居室的天花板上,依然发现了水迹只不过十层那一套房子一共有四处水迹,而这一处房子仅仅有一处水痕而且面积也要小得多。


验房结束之后除了常规的讲解之外,我拿出了下面这张图给卖家揭开了谜底。高层建筑都会面临一种叫做烟囱效应stack effect的作用,如下图(冬季)。也就是说,靠近顶楼的户内空气(包括烟气)会靠密度差的作用,益于沿着各种通道很快进行扩散或排出建筑物。而位于中部的unit没有这种作用,底部的unit则会有一些负压,也就是对室内空气的排出有一些不利的影响。



这栋高层一共18层,今天验的房子位于17层,也就是这个烟囱效应有利于排气的一个高度。因此,这个单元房在自然状态下就会有一个向外抽风的力量,这无疑在一定程度上减少了结晶水在烟道内部结晶渗透的现象。
而上一个房子正好是十层,居于中部,因此没有这个额外的力量,再加上自身的设计缺陷,也就是排风烟道路径过长,也就容易出现天花板渗出水的现象。这也是为什么我在电话里问清楚楼层的位置后,就能够对这个问题给予基本的判断了。

当然,天花板渗水和用户的生活习惯、烟道的清洁程度以及抽风设备的力道大小都有关系。

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2018年10月3日星期三

温哥华验房师Victor:水迹从哪里来?(1)

一个月前我接到一个电话,委托我到本那比中央公园附近的一个高层公寓验房。这是一个两个卧室的水泥公寓。

验房过程中除了发现一些需要简单修理的项目和常见的设备老化现象外,在宽敞的living room天花板上发现了4处面积较大的水迹,有的水迹周围天花板涂料似乎有融滴的样子,显示这个区域曾经漏水并且多到可能会低落下来的程度。



是不是楼上漏水了?面对买家的提问,正忙于验房的我只能简单回应:不可能,因为楼上也是同一个户型的起居室根本没有任何用水设备或者水管流经此处。

尽管测试结果显示这几块水迹目前是干燥的,买家依然对这个现象疑惑不解。姑且卖一个关子吧,'一会儿验房结束我会统一给你答案和解释'。

一个小时以后验屋工作结束,打开随身电脑,我开始给客户展示照片并作进一步的解释。

两房公寓一般有四个排风口,2个是卫生间的排风口(主卫和过道卫生间),一个是烘干机的排风口,还有一个是抽油烟机的排风口。高层水泥公寓大多把这四个排风口设置在户外阳台的天花板上。



这几个排风烟道等于是埋在水泥天花板里,也就是上一楼层的地板里。它们在浇筑水泥地板前都要预埋好。由于水泥的特性,以及地板的厚度限制,这个排风烟道都设计成大约1.5英寸高12英寸宽的扁长方形,管道内部还有两个贯通筋。



这些埋在天花板里面的排风烟道基本都长达数十英尺,也不可能都做成直线,因此烟道转弯的位置都是排气顺畅程度比较差的位置。在寒冷的冬天,这几个排风口排出的都是室内高温高湿的空气,当它们与户外寒冷的空气相遇时就会形成结晶水。对于排气顺畅的排风烟道,这些结晶水一般都会出现在阳台的出风口周围(甚至会看到滴水),但是对于那些排气不顺畅、烟道过长、或者有堵塞的排风烟道,这些结晶水便会在排风烟道内部、大多在烟道转弯的位置结晶渗透出来,最终呈现在天花板上。这其中,以烘干机出现问题的情况最为常见,因为排风烟道常被衣物的绒毛堵塞。

对于超过25英尺长的烘干机的排风烟道,一般都建议加装一个booster fan,用来加强排气的力度并且可以让它在烘干机停止工作后延时工作一段时间(delay timer)。而这个公寓的主卫和厨房距离阳台的位置大约有40英尺,出现这个问题,也就不足为怪了。而且我敢断定整个大楼里面有类似情况的房子应该不止一家。

booster fan

总结起来,对于哪些排风管道长度较长的高层公寓应该注意几点:

首先,要经常清理排风烟道,保持烟道的通畅;
其次,可以把相应的抽风换气设备换成较大功率(例如樱花牌抽油烟机,烘干机加booster fan并让其延时工作一段时间);
第三,在烹饪或洗澡之后保持风扇运行一段时间再关闭。

在以上三点改进之后,天花板漏水现象一定会消失或得到改善。

另外,如果确认问题只是由于烘干机排风烟道造成的,还可以采用另外一个易牢永逸的办法。近些年来出现了一种新的烘干机ventless dryer(condenser dryer 或heat pump dryer),这种烘干机根本就不需要排风烟道,烘干机抽出的湿气会立刻转变成水,然后经过一个细细的管子(和洗衣机的污水管并行)排到下水管道。如此一来,类似的天花板漏水问题就可以彻底解决了。




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2018年9月9日星期日

验屋师Victor提醒您:老移民也可能犯的低级错误5 '骗人'的抽油烟机

传统的西人(加拿大本地人)在日常生活中烹调食物大多使用烤箱或者煮食,因此几乎不会产生我们华人那种油烟爆炒的效果,所以他们的抽烟机根本没有安装通风烟道,灶台上的空气仅仅通过抽油烟机上面的油网简单过滤一下,就从前端的格栅再次进入室内。因为在他们的眼里空气已经过滤干净了。

直到80,90年代香港移民的大量涌入,新建的condo/公寓里面才开始在厨房里面安装有外排通风烟道的抽油烟机,以满足我们华人的烹调需要。

朋友的姐姐移民加拿大之后一直租住在house里一个套间,几年后有了一定的积蓄,于是买了一个2个卧室的91年建成的condo,也没有验房。搬进去之后,每天依旧都是煎炒烹炸,但是总觉得厨房里的油烟排不出去,直到最终发现抽油烟机根本没有排风烟道。当时的感觉是极度的愤怒,认为自己被欺骗了。通过朋友找到我,我给他详细的讲解了一下情况,她的怒气才渐渐消掉。

我告诉她说加装一个抽油烟机的排风烟道,并不会有太多的花费,但是要在外墙上开一个排风洞可能需要经过业主委员会的同意。

后来听说业主委员会不同意在外墙上开洞,朋友的姐姐一直非常郁闷。

如果喜欢中式烹调的您要在加拿大租房或者置业,一定要在购买前先看看抽油烟机有没有排风烟道,这一点对于二三十年前的房子尤其重要。

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