新建房屋更应该验屋

经常有客人和朋友问我，新建成的物业有必要验房吗？在他们看来，有政府强制的2-5-10年的新屋保障就可以安枕无忧了，何必验屋。

我要告诉这些朋友的是，新屋其实更需要验屋。

房屋的建造涉及到多个行业及数十个工种，因此无法保证每个环节都毫无差错，施工人员的素质又参差不齐，即使是同一个施工队，也有经验丰富的老手和刚刚入行的新手，更别指望那些粗心大意又官僚的市政府检查员。因此可以肯定地讲，没有一个完美的房子。

对于一些常规的问题，比如说各系统的功能出了问题，或者电器设备无法正常工作，即使在入住后要求建商来免费修理是没有问题的。

但是还有一些问题是需要有丰富的专业知识才能识别的，他们造成的后果有可能在几年，甚至十几年之后才能显现出来。

例如房子的结构出了问题，或者房子的地势非常差，有的房子甚至建在不稳定的坡体上。这样的房子将在今后出现严重的问题。对于肉眼不易发现的隐性漏水，日后可能会在墙体和楼层内部产生霉菌，危及到家人的身体健康。

更有甚者，有些问题的发现可能需要付出生命的代价。比如4、5年前的一次经历一直让我记忆犹新，每每想到它都心有余悸。这是一个新建的位于列治文的独立屋，在客卧卫生间洗手台下面我发现了2根裸露在外的电线，用测电笔测试一下，没想到啪的一声，火光一闪，这个测电笔的金属头竟然被打掉了一小段，测试结果：110伏的电压！！！如果您的家人或者顽皮的小孩，不小心碰到这些裸露的电线，将会有怎样的后果？此外还有一些例如煤气泄漏的问题，供热的暖风一氧化碳超标的问题，这些问题都有可能危及生命。试问，您愿意用您和家人的生命为代价发现这些应当修理的问题吗？

另外，入住前发现一些需要维修的问题，还可能从开发商那里得到一些折价。比如几年前的一次验房，一个新建房屋的主卫泡泡浴缸漏水，一直漏到了楼下。买家以女主人非常不悦想取消购买意向为借口向建商压价，建商最终给予了5000加元的减免。而这个漏水的问题仅仅是由于安装人员的疏忽，没有把泡泡浴缸的排水连接螺口拧好。

况且，在买房屋保险的时候，保险公司会让屋主填一份表格，要求对某些设备的规格，生产日期，供暖、电线、水管、屋顶的材料类型等等一系列问题提供真实信息，以确定保费金额。没有专业验房师的报告，大部分的人是没法提供这些准确信息的。

Victor Fan·范胜利
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持续不断的滴水声从哪里来？

经常会接到一些咨询电话，抱怨他们坐在屋里总能听到房子中有莫名其妙的声音，大部分都是持续的嘀嗒嘀嗒的漏水声，因此担心房屋里面有漏水的情况。

对于嘀嗒嘀嗒持续不断的滴水声，这个问题是相当复杂，因为有太多的情况，可能会造成这种现象。首先需要明白一点，如果是真正的那种嘀嗒持续不断的漏水，只需要1-2天的时间，我们一定会在天花板和墙面上看到水迹。那么是什么样的情况造成这种声音？至少有以下几种可能：

在雨季，户外的排水沟里面有一些积水，它们可能会一滴一滴的落下来撞击到金属的落水管里面，这些落水管都是绑定在外墙或者屋檐上，所以在室内听得会比较清楚，甚至在雨停后几天之内，这些落水管的积水还在不断地缓慢滴落下来。

整个房子th&house的排水系统都会有几个通风口，用来保证排水的顺畅，这些通风口一般都位于屋顶，开口竖直朝天，雨水也就从这些通风口进入房子内部的排水系统（在管道里面），雨水（包括较高楼层较小量的生活污水）在跌落过程中碰到管道内壁或转弯处，也会发出嘀嗒嘀嗒的声音，由于这些管道就排布在楼层之间或者墙壁里面，因此听着就更真切。

还有些房屋安装了空调或者hrv新风系统，他们在运行过程中产生的结晶水也会通过导管流到整个房屋的排水系统里或者户外，造成与上述两种情况一样的情形。

另外，锅炉或者热水器开始加热或者完毕时，由于热胀冷缩金属部件就会发出类似于嘀嗒嘀嗒的漏水声。

我曾经遇到一种情况，比较罕见。该栋房屋整体的气密性非常好，因此热气不停地聚集在二层并且冲开卫生间天花板换气扇后面的合页，热气释放后，合页又立刻跌落下来，如此这样不断发出规律性的滴答声。

总之室内听到的滴答声有很多原因，并非只有漏水一种解释，而且凭我的经验，真正的漏水几乎听不到声音。

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水迹从哪里来？(2)

一个月后的前天我又接到了同一个买家的电话，得知他最终没有接受那一套房子。也许因为那一栋高层公寓的位置实在是太好了，这位买家又看上了同一栋楼、同一户型，只是位于更高层的房子。

记得一个月前的那套房子是位于十层的，我于是问他新的房子位于多少层，他回答是17层，并且立刻问我这个房子会不会有同样的情况？我马上问他，这栋楼一共多少层高？“是18层。”那么我的回答是，"这套房子应该会好很多。“

电话那一端的客人问我难道这个和层高有关吗？我于是继续卖个关子：”等验完房子再说吧“

按照约定的时间，我赶到了验房的地点。不出所料，在起居室的天花板上，依然发现了水迹只不过十层那一套房子一共有四处水迹，而这一处房子仅仅有一处水痕而且面积也要小得多。

验房结束之后除了常规的讲解之外，我拿出了下面这张图给卖家揭开了谜底。高层建筑都会面临一种叫做烟囱效应stack effect的作用，如下图（冬季）。也就是说，靠近顶楼的户内空气（包括烟气）会靠密度差的作用，益于沿着各种通道很快进行扩散或排出建筑物。而位于中部的unit没有这种作用，底部的unit则会有一些负压，也就是对室内空气的排出有一些不利的影响。

这栋高层一共18层，今天验的房子位于17层，也就是这个烟囱效应有利于排气的一个高度。因此，这个单元房在自然状态下就会有一个向外抽风的力量，这无疑在一定程度上减少了结晶水在烟道内部结晶渗透的现象。

而上一个房子正好是十层，居于中部，因此没有这个额外的力量，再加上自身的设计缺陷，也就是排风烟道路径过长，也就容易出现天花板渗出水的现象。这也是为什么我在电话里问清楚楼层的位置后，就能够对这个问题给予基本的判断了。

当然，天花板渗水和用户的生活习惯、烟道的清洁程度以及抽风设备的力道大小都有关系。

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水迹从哪里来？(1)

一个月前我接到一个电话，委托我到本那比中央公园附近的一个高层公寓验房。这是一个两个卧室的水泥公寓。

验房过程中除了发现一些需要简单修理的项目和常见的设备老化现象外，在宽敞的living room天花板上发现了4处面积较大的水迹，有的水迹周围天花板涂料似乎有融滴的样子，显示这个区域曾经漏水并且多到可能会低落下来的程度。

是不是楼上漏水了？面对买家的提问，正忙于验房的我只能简单回应：不可能，因为楼上也是同一个户型的起居室根本没有任何用水设备或者水管流经此处。

尽管测试结果显示这几块水迹目前是干燥的，买家依然对这个现象疑惑不解。姑且卖一个关子吧，'一会儿验房结束我会统一给你答案和解释'。

一个小时以后验屋工作结束，打开随身电脑，我开始给客户展示照片并作进一步的解释。

两房公寓一般有四个排风口，2个是卫生间的排风口（主卫和过道卫生间），一个是烘干机的排风口，还有一个是抽油烟机的排风口。高层水泥公寓大多把这四个排风口设置在户外阳台的天花板上。

这几个排风烟道等于是埋在水泥天花板里，也就是上一楼层的地板里。它们在浇筑水泥地板前都要预埋好。由于水泥的特性，以及地板的厚度限制，这个排风烟道都设计成大约1.5英寸高12英寸宽的扁长方形，管道内部还有两个贯通筋。

这些埋在天花板里面的排风烟道基本都长达数十英尺，也不可能都做成直线，因此烟道转弯的位置都是排气顺畅程度比较差的位置。在寒冷的冬天，这几个排风口排出的都是室内高温高湿的空气，当它们与户外寒冷的空气相遇时就会形成结晶水。对于排气顺畅的排风烟道，这些结晶水一般都会出现在阳台的出风口周围（甚至会看到滴水），但是对于那些排气不顺畅、烟道过长、或者有堵塞的排风烟道，这些结晶水便会在排风烟道内部、大多在烟道转弯的位置结晶渗透出来，最终呈现在天花板上。这其中，以烘干机出现问题的情况最为常见，因为排风烟道常被衣物的绒毛堵塞。

对于超过25英尺长的烘干机的排风烟道，一般都建议加装一个booster fan，用来加强排气的力度并且可以让它在烘干机停止工作后延时工作一段时间（delay timer）。而这个公寓的主卫和厨房距离阳台的位置大约有40英尺，出现这个问题，也就不足为怪了。而且我敢断定整个大楼里面有类似情况的房子应该不止一家。

booster fan

总结起来，对于哪些排风管道长度较长的高层公寓应该注意几点：

首先，要经常清理排风烟道，保持烟道的通畅；
其次，可以把相应的抽风换气设备换成较大功率（例如樱花牌抽油烟机，烘干机加booster fan并让其延时工作一段时间）；
第三，在烹饪或洗澡之后保持风扇运行一段时间再关闭。

在以上三点改进之后，天花板漏水现象一定会消失或得到改善。

另外，如果确认问题只是由于烘干机排风烟道造成的，还可以采用另外一个易牢永逸的办法。近些年来出现了一种新的烘干机ventless dryer（condenser dryer 或heat pump dryer），这种烘干机根本就不需要排风烟道，烘干机抽出的湿气会立刻转变成水，然后经过一个细细的管子（和洗衣机的污水管并行）排到下水管道。如此一来，类似的天花板漏水问题就可以彻底解决了。

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老移民也可能犯的低级错误5 '骗人'的抽油烟机

传统的西人（加拿大本地人）在日常生活中烹调食物大多使用烤箱或者煮食，因此几乎不会产生我们华人那种油烟爆炒的效果，所以他们的抽烟机根本没有安装通风烟道，灶台上的空气仅仅通过抽油烟机上面的油网简单过滤一下，就从前端的格栅再次进入室内。因为在他们的眼里空气已经过滤干净了。

直到80，90年代香港移民的大量涌入，新建的condo/公寓里面才开始在厨房里面安装有外排通风烟道的抽油烟机，以满足我们华人的烹调需要。

朋友的姐姐移民加拿大之后一直租住在house里一个套间，几年后有了一定的积蓄，于是买了一个2个卧室的91年建成的condo，也没有验房。搬进去之后，每天依旧都是煎炒烹炸，但是总觉得厨房里的油烟排不出去，直到最终发现抽油烟机根本没有排风烟道。当时的感觉是极度的愤怒，认为自己被欺骗了。通过朋友找到我，我给他详细的讲解了一下情况，她的怒气才渐渐消掉。

我告诉她说加装一个抽油烟机的排风烟道，并不会有太多的花费，但是要在外墙上开一个排风洞可能需要经过业主委员会的同意。

后来听说业主委员会不同意在外墙上开洞，朋友的姐姐一直非常郁闷。

如果喜欢中式烹调的您要在加拿大租房或者置业，一定要在购买前先看看抽油烟机有没有排风烟道，这一点对于二三十年前的房子尤其重要。

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如何在最短的时间之内排除有大问题的房屋？

前天又有一个地产经纪团队，请我为他们做了一场专业的讲座。我做的这个ppt文件名字，叫做：对加拿大房屋的一点认识。

这个讲座的目的就是帮助地产经纪在最短的时间之内，排除有大问题的房屋，以减少时间成本。

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老移民也可能犯的低级错误4 浴室防水和地漏

加拿大的卫生间和国内的卫生间设计有明显的不同，最大的不同是没有地漏，也没有防水层。这一点常常让新移民感到惊讶和不适。

因此我们在浴盆洗澡的时候，一定要把浴帘儿放下并收底进浴盆，以防止洗澡水喷溅到浴池外的地面，进而流到楼下的天花板上。

朋友的外甥女儿从国内来温哥华度假，在她家的客房套间里洗澡。洗完澡后，楼下的饭厅天花板便看到了水迹。

原来，她洗澡时浴帘儿并没有收底进浴盆，只是搭在浴盆边。  小女孩还觉得委屈，因为她在国内洗澡都是这样子，洗完澡还要用水龙头冲洗卫生间的地面，因为有地漏。幸亏及时发现了漏水，否则楼下的饭厅不知要成什么样子！

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老移民也可能犯的低级错误3 浴室GFCI漏电保护插座

加拿大的建筑规范要求卫生间的电源插座必须具有断电保护功能，也就是GFCI类型的插座。当人使用电器（例如电吹风等）的时候，如果发生触电、漏电的现象，这个具有断电保护功能的插座必须立刻自行断电，以保护人体免受致命的触电伤害。

一个住房可能有好几个卫生间，因此这个断电保护装置有可能分别位于各个卫生间，或者由位于某一个卫生间的某个GFCI插座统一控制，也可由总电力箱中具有GFCI功能的某个气动开关统一控制。

这个GFCI插座或者气动开关都有一个reset复原键和test测试键。当某个卫生间发生状况，这个test键弹起，电路切断。如果要回复电力，只要按下Reset复原键即可。

我的一个朋友租住在一个独立屋的出租单元里，有一次聊天，他向我抱怨卫生间的插座总是没电，通知房东，房东也不知道哪里坏了。我让他看看这个插座有没有reset键，回复没有。我可以确定他这个卫生间的电源是由另外某个卫生间的断电保护装置统一控制的，因此需要房东找到这个插座，reset一下就行了。

第二天，接到电话，说房东在主层卫生间找到这个reset键，问题迎刃而解。

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