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验房验屋师 Victor配备红外热成像仪

2020年8月26日星期三

温哥华验房师Victor:地热水管爆裂的原因

一位地产经纪找到我,想让我去帮他查一个东西,两年前他作为建商新建的一个独立屋成功的卖出了,全屋的供暖系统是地暖,也就是造房子的时候把供热水管放在每层的地板上,在上面再浇筑一层水泥。这个地热水管里面常年是有水的,即使在没有使用地热的夏天。

买家是一对中年夫妇,当时并没有请人验房。第一年的冬天,刚刚开启供暖一个月,车库的天花板上就出现了一小片的水迹。在车库上面正好是二楼的卧室,而买家夫妇刚好马上要回国,于是就关闭了地热,离开了几个月。当他们再次回来的时候已经是春暖花开,车库上方的水迹早已干透,看不见了。

去年冬天同样的情况再次发生,刚刚开始供暖的一段时间没有发生任何问题。过了一两个月,车库上方的天花板上又出现了水迹,这一次水迹面积要大得多,二楼卧室的地毯也在墙角位置出现了小片的水痕。奇怪的是,漏水的迹象在今年春天停掉地热后仅过了1周就自动停止了。

夫妇二人决定在今年入冬前一定要彻底解决这个问题。地产经纪找到我,希望我能够用我的照妖镜,也就是红外热成像仪找出漏点。

这个任务比较艰巨,以前曾经有过两次经历。地热管线出现漏水的时候,地热管由于热量的散失无法形成清晰的红外线成像,所以无法从地面上方判断露点。而从地面的下方也就是车库天花板的位置呢?通常是可以的,但是这个房子的漏水有特点,也就是开启地热一个月时间左右后才会有漏水的迹象出现。现在是八月,地热已经停止使用几个月了。如果我现在让他们打开地热,这一两天去检查,若依然暂时没有漏水出现,我如何检测发现漏水点?如何判断?

地产经纪已经把我当成最后一根救命稻草,抱着试一试的态度,我接受了这个挑战,带着我的照妖镜,踏上了征程。

到达地点后,看到地产经纪和主人都在,他们还请来了装修队的师傅。事先已经打好招呼,让他们提前打开地热两个小时,因为这非常有利于地热水管的检测。

我首先来到车库,天花板上有明显的大片的水痕,用湿度表测试已经是完全干燥了,再用红外成像仪照射,没有发现任何疑似漏水的地方。这和我预想的情况一致,也是我觉得最困难,最复杂的情况。

来到二楼卧室,装修师傅已经把地毯去掉了,露出了全部的水泥地面以及沿着墙角排列的的固定地毯的倒刺板。我开启了红外成像仪,立刻可以清晰地看到地热管线排布的情况。

这和以往几次地热管漏水无法形成清晰红外线成像明显不同。可以确定目前在开启地热两个小时之后,没有发生任何漏水。

众人热切的眼神,让我觉得如果找不出问题,真是辜负了大家的期望,也对不起我从业十几年良好的声誉。可是在现在不漏水的情况下,我怎么找到未来必将如期而至的漏水点?

这真是一个难题,我蹲在地上,仔细地思考着每一个细节,推演着每一个可能。可以肯定的是,保持现在开启地热状态一两个星期后一定会出现漏水。但是漏水点在哪里?为什么现在不漏呢?

手持红外成像仪沿着地热管线的位置一寸一寸的照射寻找,我发现靠窗的那面墙墙根固定地毯用的倒刺板,有很长的一段正好位于地热管线的上方。而把倒刺板固定在水泥地面上的钉子让我眼前一亮,它应该就是答案。




应该是这里出了问题,装修地毯的工人用过长的水泥钉子固定倒刺板,结果水泥钉子打进地下,打进了地热水管。插进水管的钉子在启动地热开始的一段时间内,恰好堵住了这个水管破口所以没有造成任何的漏水。在没有开启地暖的时候,地暖水管里面的压力一般保持在12到15 psi,在开启地暖后往往会上升到20Psi左右。

随着正式进入取暖期,地热管线每天工作时间越来越长,水管内相对高温高压的时间也越来越长,钉子和这个水管破口就无法完好的契合在一起,这样便出现了大量的漏水。

等到过了冬天,停止了地热,地热水管的温度压力恢复了正常。钉子和这个水管破口又完好的契合在一起,或者由于钉子生成的的铁锈又堵住了水管的破裂处,于是漏水又消失了,所以才造成这个奇特的现象。一定是这排倒刺板里面某个钉子或者某几个钉子出了问题。我立刻向装修师傅要来了铅笔,圈出了几个可疑的钉子。

装修工人倒是痛快,马上用工具把整个木条拔了出来,顿时两股水柱喷然而出。剩下的工作就是将这一小段水泥凿开,找到破裂的水管更换一段新的,然后再将水泥恢复就可以了。


用我的照妖镜帮助客人解决了这个头疼的问题自然很是高兴,但是作为一个极其负责任的验房师又感到深深的不安。实在的讲,如果在刚刚开启地热的几个星期内,也就是还没有开始漏水的时候,让我去验这个房子,我也是无法发现这个问题的。

因为我们不能破坏屋内的设施,不能看到那些被覆盖的物体,这也是验房师在验房时遇到的众多限制之一。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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