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2023年4月18日星期二

温哥华验房师Victor Fan: 40、50 年的老房子能不能买?

40、50 年的老房子能不能买?

温哥华验房师

我是验房师,所以通常只是从技术角度来分析。投资方面的考虑不在此文的范围之内。
老房子,通常存在着几个需要考虑的问题,

第1个问题是rain screen的问题
温哥华的气候在加拿大是比较独特的,也就是冬季有漫长的雨季。这一点对房屋外墙的要求相对较高。1980年到2000年左右这个时间段,由于加拿大的建筑规范,强调了气密性的要求但是又没有考虑到bc省温哥华独特的气候特点,所以在细节的处理上,忽略了一个要点,导致那个期间大温地区大量的漏水房子。由于公寓需要公摊维修费用,而且价格奇高,所以出现了一个专用的名词叫leaking condo。其实那个期间建造的独立屋,城镇屋都存在同样的问题,只是没有那么大的影响。2000年之后认识到这点, BC省的建筑规范要求墙体中增加了一个rain screen的细节,才避免了这种情况。

第2个问题是灰管。
1978年到1996年期间,北美广泛使用的供水管是化学学名叫聚丁烯的管材,俗称灰管。这种管材当时被称为塑料黄金,但是投入使用后很快就发现了一些问题,陆续有一些漏水事件,最终很快退出市场。现在已经销声匿迹,买都买不到了。如果更换这个供水系统,费用不低。 有些小的保险公司对灰管不予保险。针对这个问题更详细的情况,请到我的博客里面查询( https://home803.blogspot.com/2022/01/victor-fan.html ).

第3个问题是石棉问题。
1990年代前的老房子,可以肯定100%有石棉,详细的情况也可以到我的博客里面去看(https://home803.blogspot.com/2021/06/victor_22.html)。简而言之,现在行业内的共识是房子里有石棉并不害怕,只要它并不像烟尘一样暴露在空气中,换句话说,住在里面没有什么问题,只是在拆除的时候当那种烟尘一样的灰尘散布空间的时候,对健康是有影响的,所以需要花高价钱请专业的有执照的人员进行拆除工作。

第4个问题是铝线问题。
70年代和80年代初一些老的房子,在电力系统中可能还有铝线的存在。 如果是1对1的专用线路中出现铝线是没问题的,比如这条线路是专门服务于Subpanel,或者烘干机,或者烧饭炉。如果这条线路中服务多个设备(并联着多条线路,例如照明电路,室内插座等),那么这些铝线有可能造成一些安全的隐患。有些小的保险公司不予保险,或者要求找专业的电工整改,并出具证明。更详细的铝线问题,请到我的博客里面查询https://home803.blogspot.com/2022/01/victor.html。

第5个问题是oil tank问题。
80年代初政府对埋在地下的用于取暖燃油的oil tank才有一些限制措施。因此,在此之前的老房子都有可能在院子里埋有oil tank。 去除这个油罐也花费不小,如果油罐造成了环境污染,那将是更大的麻烦。


第6个问题是霉菌的问题。
由于木质房屋随着年代的增加,难免会有一些霉菌的味道,有些人天生对霉菌有过敏的情形,所以如果您属于这类敏感人群,建议避免几十年以上的老房子。


温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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License# 55668
http://reliancehomeinspection.com/
http://home803.blogspot.ca/

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