温哥华验屋师Victor：错落但不有致的公寓

五月 05, 2021

对于温哥华的共管物业condo，物业管理委员会strata一般都会制定一套严格的管理规范。每个共管物业的主人都要遵守这个规定，否则就会面临罚款，甚至被迫卖掉物业被驱逐的命运。

管理规范的条款非常详细，例如可不可以饲养宠物，可不可以有小孩居住，可不可以在自家（或阳台）吸烟，几点之后不能发出噪音。有些物业还要对阳台摆放物品的数量，甚至窗帘的颜色款式都有统一的规定，以保证整个物业对外形象的美观，也就保证了整个物业的的价值。

对于户外阳台进行全封闭改造更是需要得到物业管理委员会的批准，而且基本上是不会通过的。所以我们在温哥华看到的共管公寓和共管城市屋大都外观整齐，错落有致。

今天在西温的海边散步，看到了一栋老公寓，应该是几十年前建成的。让我感到十分惊讶的是这个公寓的阳台，因为有些住户对它进行了封闭式的改造，还有一部分住户没有做。因此从外观上看，这栋高层公寓在美丽的温西海岸边显得非常的突兀。只是错落，但不有致，终极感官实在是不雅。

想必是当年的管理委员会还没有现在通行的理念，也就没有制定诸多详细而严格的规定。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师Victor：持续不断的滴水声从哪里来？

十一月 11, 2018

经常会接到一些咨询电话，抱怨他们坐在屋里总能听到房子中有莫名其妙的声音，大部分都是持续的嘀嗒嘀嗒的漏水声，因此担心房屋里面有漏水的情况。对于嘀嗒嘀嗒持续不断的滴水声，这个问题是相当复杂，因为有太多的情况，可能会造成这种现象。首先需要明白一点，如果是真正的那种嘀嗒持续不断的漏水，只需要1-2天的时间，我们一定会在天花板和墙面上看到水迹。而大部分持续的嘀嗒嘀嗒的声音，并不是真正的漏水。那么是什么样的情况造成这种声音？至少有以下几种可能：在雨季，户外的排水沟里面有一些积水，它们可能会一滴一滴的落下来撞击到金属的落水管里面，这些落水管都是绑定在外墙或者屋檐上，所以在室内听得会比较清楚，甚至在雨停后几天之内，这些落水管的积水还在不断地缓慢滴落下来，制造声音。此外，整个房子的排水系统都会有数量不等的几个通风口plumbing vent，用来保证排水的顺畅，这些通风口一般都位于屋顶，开口竖直朝天，雨水也就从这些通风口进入房子内部的排水系统（在管道里面），雨水（包括较高楼层较小量的生活污水）在跌落过程中碰到管道内壁或转弯处，也会发出嘀嗒嘀嗒的声音，由于这些管道就排布在楼层之间或者墙壁里面，因此听着就更真切。还有些房屋安装了空调或者hrv新风系统，他们在运行过程中产生的结晶水也会通过导管流到整个房屋的排水系统里或者户外，造成与上述两种情况一样的情形。另外一个滴水声的主要来源是热水管路。热水管路在墙体里分布时都需要进行固定，很多水工在固定热水管时没有给它们留出一定的运动空间，也就是固定的非常紧密。因此在使用热水时，整个热水管路就会由于温度的上升发生强烈的伸展位移，从而与固定件之间发生强烈的间歇性的摩擦，屋主就会听到持续不断的类似于滴水的“嗒、嗒”的声音。同理，那些以地暖方式取暖的房子在冬季听到这种嗒、嗒的声音的可能性就更高了。我曾亲眼看到过墙内固定地热管线的多个夹子最终被热水管拉断，可见这种热胀冷缩的力量之大。这种由热水管路膨胀造成的滴水声解决起来相对比较复杂，需要找有经验的水工打开墙体找到这些出问题的地点进行适当的松绑。还有一个问题，当我们打开水龙头使用水的时候，水在管路里面高速运行。此时如果我们突然迅速关闭水龙头，在水管里面高速运行的水一下子被堵住了去路，因此会在管路里面来回震荡，形成水锤现象water hammer。此时的水管也...

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温哥华验房师验屋师 Victor: 在加拿大验房为什么不测甲醛？

十月 24, 2020

在验房10余年的职业生涯中，不时会有客户问及甲醛检测的问题，特别是刚刚来到加拿大的朋友们对甲醛问题非常重视。我只能告诉他们甲醛的检测不在我们验房师的验房范围内，而且甲醛在加拿大几乎就不是一个问题。这个答案对于那些提出这个问题的客人们往往是匪夷所思的，因为在国内买房一个非常重要的检测就是甲醛的测定。即使这样，很多家庭还要在装修后刻意等待一段时间，以期甲醛散尽再搬入新买的房子。他们会问我，加拿大人就不怕甲醛吗？或者说在加拿大装修后室内不会有甲醛残留吗？其实，甲醛普遍存在于板材、家具、壁纸、地毯、油漆、胶水等装修材料中，只要有装修就无法完全避免甲醛。北美不少房子新装修后室内也有甲醛残留的情况，但甲醛量可能比中国国内低得多。原因在于，北美在装修材料中甲醛散发量的标准更为严格。就拿室内装修最常见的板材来说，美国早在2011年就实施了《复合木制品甲醛标准法案》，这项规定对各类人造板材中甲醛释放量给出了明确界限。比如中密度纤维板，甲醛释放量不得超过0.11ppm；刨花板，甲醛释放量不得超过0.09ppm。中国E1级刨花板的甲醛释放量合格标准是低于9mg/l00g，美国标准中刨花板的0.09ppm换算过来等于0.09mg/kg。9mg/l00g和0.09mg/kg的数值差距是1000倍。也就是说，对于这一项材料，美国合格产品甲醛释放量是中国合格产品甲醛释放量的千分之一。加拿大人造板的生产标准和美国标准是一致的，甚至只高不低。室内装修还有一类甲醛释放量较大的材料——油漆。与中国人一般关注油漆中甲醛释放量不同，北美这边大家更关心的是油漆中的VOC含量。VOC是指包含甲醛在内的各种有机易挥发物质。一般油漆释放出来的有毒有害物质基本都包含在VOC里面了。北美的涂料VOC含量标准为小于每升25克，目前中国国标里面合格涂料VOC标准为每升小于200克，国内涂料行业中绿色十环认证的标准是VOC含量每升小于80克。算起来，油漆有害物质含量也有几倍的差距。因此，同样使用类似建材装修出来的房子，室内甲醛含量差别就会很大。应该说，只要在加拿大本地正规的品牌市场购买的各类油漆、地板和板材，质量都是有保障的。温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspe...

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韩长勇常听说装修会有污染，污染有多严重？答：我看过一份报道，美国《美国流行病学杂志》指出，装修污染让孕妇生出患有心脏疾病孩子的可能增加了3倍。还有一项针对患白血病儿童的调查也显示，有80％以上的患者在新装修的房子中住过。装修可能引起的疾病还包括呼吸道疾病、皮肤疾病、血液疾病、中枢神经疾病，以及头痛、眩晕、恶心、眼痛、鼻炎，皮肤类疾病等很多种。听你介绍，儿童受装修污染的危害好像更严重是吧？答：是的，和任何其他疾病一样，其发病原因都包括内因和外因，内因指的是自身的身体素质，外因即是外部环境，如空气污染等。同样是空气污染，身体强壮、免疫力强的人就能抵抗病菌的侵入。儿童、老人、体弱多病的人就会容易得病。是什么污染造成的呢？答：一些建筑、装饰材料会产生有害气体和电离辐射。有害气体种类很多，其中对人体危害最大、最常见的主要有甲醛、苯、氡、氨等污染物。这些有害气体主要由水泥、板材、胶水、涂料、油漆等材料释放出来。电离辐射主要来自地板如花岗石、大理石类物质。甲醛和苯类物质如苯乙烯都是国际卫生组织确认的致癌物质，具有放射性的氡气会导致白血病。装饰材料中为什么会含有这些污染呢？答：现代家具大量使用人造板材，在人造板材、地板革、涂料等装饰材料中会使用甲醛，甲醛是具有强烈刺激气味的气体，其水溶液就是防腐剂“福尔马林”，可以防止腐烂。人造板材所用的胶粘剂就大量含有甲醇，遇热、遇潮就会大量释放甲醛。这种气体刺激呼吸器官，大量吸入会出现胸闷、气短、咳嗽、鼻塞、过敏、哮喘等症状。苯是无色液体，甲苯、二甲苯常常在油漆、涂料和防水材料中使用。甲苯、二甲苯可导致中枢神经系统麻痹，头晕、头痛、恶心、胸闷、乏力、意识模糊失眠、精神萎靡、记忆力减退等中毒现象；孕妇过多接触这类物质，可导致胎儿生理缺陷或先天性畸形。天然石材、瓷砖、水泥会释放一种无色无味的气体——氡气，这是自然界惟一具有放射性的气体。氡的放射性会对呼吸系统造成辐射损伤，诱发肺癌等呼吸系统癌症。还会影响人的神经系统，使人精神不振，昏昏欲睡。还会对人体的造血器官、神经系统、生殖系统、消化系统造成损伤。不是说国家都有健康标准，现在的建筑材料都符合标准吗？答：标准是有，但标准只是尽可能地把有害物质一步步地减少，但还不可能减少到零，现代科技还达不到这种水平。如果按零标准要求，就没有可以使用的材料了。...

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温哥华验房师Victor：水迹从哪里来？(1)

十月 03, 2018

一个月前我接到一个电话，委托我到本那比中央公园附近的一个高层公寓验房。这是一个两个卧室的水泥公寓。验房过程中除了发现一些需要简单修理的项目和常见的设备老化现象外，在宽敞的living room天花板上发现了4处面积较大的水迹，有的水迹周围天花板涂料似乎有融滴的样子，显示这个区域曾经漏水并且多到可能会低落下来的程度。是不是楼上漏水了？面对买家的提问，正忙于验房的我只能简单回应：不可能，因为楼上也是同一个户型的起居室根本没有任何用水设备或者水管流经此处。尽管测试结果显示这几块水迹目前是干燥的，买家依然对这个现象疑惑不解。姑且卖一个关子吧，'一会儿验房结束我会统一给你答案和解释'。一个小时以后验屋工作结束，打开随身电脑，我开始给客户展示照片并作进一步的解释。两房公寓一般有四个排风口，2个是卫生间的排风口（主卫和过道卫生间），一个是烘干机的排风口，还有一个是抽油烟机的排风口。高层水泥公寓大多把这四个排风口设置在户外阳台的天花板上。这几个排风烟道等于是埋在水泥天花板里，也就是上一楼层的地板里。它们在浇筑水泥地板前都要预埋好。由于水泥的特性，以及地板的厚度限制，这个排风烟道都设计成大约1.5英寸高12英寸宽的扁长方形，管道内部还有两个贯通筋。这些埋在天花板里面的排风烟道基本都长达数十英尺，也不可能都做成直线，因此烟道转弯的位置都是排气顺畅程度比较差的位置。在寒冷的冬天，这几个排风口排出的都是室内高温高湿的空气，当它们与户外寒冷的空气相遇时就会形成结晶水。对于排气顺畅的排风烟道，这些结晶水一般都会出现在阳台的出风口周围（甚至会看到滴水），但是对于那些排气不顺畅、烟道过长、或者有堵塞的排风烟道，这些结晶水便会在排风烟道内部、大多在烟道转弯的位置结晶渗透出来，最终呈现在天花板上。这其中，以烘干机出现问题的情况最为常见，因为排风烟道常被衣物的绒毛堵塞。对于超过25英尺长的烘干机的排风烟道，一般都建议加装一个booster fan，用来加强排气的力度并且可以让它在烘干机停止工作后延时工作一段时间（delay timer）。而这个公寓的主卫和厨房距离阳台的位置大约有40英尺，出现这个问题，也就不足为怪了。而且我敢断定整个大楼里面有类似情况的房子应该不止一家。 booster fan 总...

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温哥华验房师/验屋师 Victor：厨房插座的秘密

四月 18, 2020

在加拿大，住宅墙上的电源插座貌似一致，但区别很大，比如说卫生间的电源插座，以及在厨房操作台上面的插座。因此涉及到电源插座的更换，最好还是选择专业的电工，不建议亲自动手。从1970年代开始，政府强制规定，卫生间的电源插座必须具有漏电保护功能，或者在电力箱中对应的电路开关breaker具有此漏电保护的功能，简称gfci。也就是说，人在卫生间使用设备意外触电的话，这些卫生间的电源插座必须立刻自动断电，以保护人体安全。而厨房操作台上的电源插座更是特别，看着好似同一个插座，实际上，上半边插座和下半边插座分别属于两个不同的电路。之所以这样设计，是因为人们以前经常遇到一个问题，就是在厨房的操作台上同时使用两个功率较大的设备总会跳闸断电，例如一个800瓦的咖啡机和一个800瓦的搅拌机插入同一个插座的上半部和下半部。跳闸断电的原因是这样的，插座的电线一般使用14号线，按照规定可匹配的最大断路器是15安培，电压110v，所以这个插座可以负载的功率是15a x 120v ＝1800瓦特。由于断路器的保护系数0.8，实际可承载的最大功率约为1440瓦，超过这个数值就会跳闸。所以这两个电器同时运行之和1600瓦就会导致过载跳闸。想什么办法解决这个问题呢？聪明的设计师把第一个插座的上半部和第三个（即相隔，不是相邻）插座的上半部做在同一个电路里，而第一个插座的下半部与第三个插座的下半部做在另一个电路里。如此这般，800瓦的咖啡机和800瓦的搅拌机插入厨房操作台某个插座的上半部和下半部、并且同时运行时，由于两个设备不在同一个电路里，每个电路负载都是800左右，远小于1440瓦，因此就不会出现超载跳闸的问题了。这样设计也会导致另外一种可能性，即当你发现厨房灶台上相隔电源插座的2个半边不工作了，很可能是这一电路跳闸了，需要将电力箱中这个电路的断路器breaker恢复一下reset就可以了。 2016年后就简单多了，厨房操作台上的插座都使用12号线（按照规定可匹配的最大断路器breaker也就增加到20安培），每个插座的上半边和下半边不再分属不同电路。负载计算如下，每个插座可以承载的负载是20a x 120v ＝2400瓦特，算上断路器的保护系数0.8，每个插座上下两端共可承载1920。它基本上可以满足两个厨房电器同时插入同一插座上下两端使用的要求。 ...

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