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验房验屋师 Victor配备红外热成像仪

2021年6月22日星期二

温哥华验房师victor谈石棉

经常有客户咨询我关于石棉的问题,对这个问题一两句话无法解释清楚,所以还是写一段文字吧。

首先要声明,石棉、霉菌的检测和确认都不在验房师的验房范围之内,因为他需要专业人员在房子里取样,并送到实验室,等待几天后,才能拿到检测结果。当然,如果我在验房过程中发现了疑似的问题我会告诉买家,并建议买家找专业人员进一步检测和确认。(这些专业人员的详细信息,请在各大报纸网站的商业广告栏里面寻找,验房师被禁止推荐上诉专业人士,因为这有可能涉及到第三方利益)


石棉是一种天然矿产。它看起来好像棉花一样,破碎的纤维好像粉尘一般,实际上它的每一条纤维都像钢铁一样结实。它不仅便宜,结实,还防火,所以1990年以前大面积被使用在建筑材料上,可以说所有的房子都含有石棉:油漆,胶带,粘合剂,天花板、石膏板,水泥管、瓷砖,塑料地板革,外墙水泥板,防火门。。。

随着后来相关的实例和研究越来越多,石棉被证明有致癌性。人体如果吸入石棉粉尘,这些粉尘便会停留在肺部。肺部会形成疤痕组织来渐渐包裹这些纤维,而这些疤痕组织会阻碍肺部本身的延展性,使肺部渐渐失去功能。

1990年,美国环保署颁布禁令全面禁止石棉在建筑材料里使用。但是后来美国环保署又发布了石棉材料禁令澄清声明,澄清了某些类别的含石棉产品不受禁令约束(或对某些产品的石棉含量有了更严格的规定)。However some current materials may contain and are permitted to contain asbestos. In May 1999 Asbestos Materials Bans Clarification was issued by the U.S. EPA clarified that there are some categories of asbestos-containing products that are NOT subject to a ban. For example, the Asbestos National Emission Standards for Hazardous Air Pollutants, or NESHAP  rules issued in November, 1990 prohibits spray-on application of materials containing more than 1% asbestos to buildings, structures, pipes, and conduits unless the material is encapsulated with a bituminous or resinous binder during spraying and the materials are not friable after drying. 而各国对石棉的认识和禁止时间也不是一致的。加拿大政府直到2018年才彻底禁止石棉的生产、使用和销售。因此,1990年以后的房子也未必没有石棉,只是如果有的话,其使用和含量会有较好的控制。

目前,行业内普遍的的共识是静止状态的石棉是安全的,也就是说,石棉材料只要不像烟尘一样暴露在空气中,就不会对人体造成危害。但是如果想要进行旧房改造、拆除或者装修,比如切开一块石膏板,石棉就必然会泄露,这就有可能对人体造成危害。因此也就诞生了另外一个暴利的行业,在改造或者拆除旧房的时候必须要由专业的石棉移除人员来拆除。他们会穿上类似防化服一样的衣服,拆除现场也像极警方保护起来的杀人现场,四周都用黄色警戒条围起来。专业的石棉移除人员收入不菲,我听说有一家印度人都是做这个的,虽说是租房住,可是3个20岁上下的兄妹都开着宝马大奔。

对于购买可能含有石棉老房子的买家来说,住在里面不改动基本没有什么可担心的问题(石棉),但是未来拆除或装修改建时可能需要有一笔不小的花费。

而我也知道有些华人装修队的老板才不管这么多,也不走正规流程,让手下员工在没有任何防护的情况下拆除旧灰板,也许是无知,也许是无耻。记得十几年前,我在做验房师之前曾经找了个装修队实习半年,就亲身遇到过这样的事情。

至于有些买家担心的阁楼保温棉有没有石棉的问题,还牵扯着一个故事。
加拿大阁楼里面保温棉的材料有很多种类型,玻璃纤维,矿物棉,防水防火处理过的报纸碎屑cellulose,喷雾泡沫。。。其中有一种叫蛭石Vermiculite,外形像花白的小石子,很轻。它本身是不含石棉的。 由于这种材料众多品牌中的一个品牌 Zonolite的蛭石保温材料被石棉污染了(其在美国的蛭石矿被石棉矿污染),造成所有蛭石保温材料被连累、被人人喊打的局面。

也就是说,阁楼保温材料如果是蛭石,未必含有石棉(有没有石棉,需要取样送到实验室化验,这个工作不在验房范围之内)。即使这个保温材料是蛭石,也含有石棉,也几乎不会对人体造成危害,因为它在阁楼里,无法进入生活区域。当然,如果我在验房过程中发现了阁楼这种保温材料,会提醒卖家找专人进行取样、实验室化验。

还有一点需要注意的是,建筑规范每六年更新一次,现在认为错误或者不安全的材料和设计,在很多年以前也许是符合规定的。换个角度看,我们现在认为安全和正确的材料和设计,也许过多年以后就是不安全和错误的教材与典范,就如1978-1996年横扫北美千万个家庭、当时被视为“塑料黄金”的灰管,现在早就声名狼藉被淘汰了,还有上世纪六七十年代使用的铝电线。。。

在现有的知识和认知下,追求相对的安全与健康是正确的。但也应该意识到,社会每天都在进步,追求绝对的安全与健康是不可能的。一切都是两个字,适度!

温哥华验房师victor 范
执照号码55668

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