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验房验屋师 Victor配备红外热成像仪

2022年5月15日星期日

温哥华验房师Victor Fan: 有灰管的房子买不买?

北美建材市场在1978年到1996年期间出现了大量的灰管(poly-B 或者 poly-butylene,学名:聚丁烯)用来作为饮用水的上水管以及取暖用的地热水管线。因为它们大部分是灰色的,所以俗称为灰管。当时它被称为塑料黄金,预期寿命长达50年。因为它比传统的铜管要轻便许多,施工安装更为方便,所以在北美建筑市场得到了迅速的推广和应用。

但是在使用多年之后,美国加拿大陆续出现了一些灰管漏水的事故报告。后来经过调查得出的结论是,这种管材的透氧率比较高,空气中的氧容易进入管路并且与材料发生反应生成氯胺,最终使得这种灰管容易变脆、开裂,从而造成相对多的漏水事件。

90年代末期它就逐渐被一种新型的水管材料pex水管所替代,也称做交联聚乙烯。它们大部分是白色或者是透明的,有些pex水管是蓝色或者红色的,用于区分热水管和凉水管。

在验房过程中遇到房子上水管或者地热水管线是灰管的情形时,买家往往比较纠结,总是不断询问我们,希望得到一个肯定的yes or no的回答。但是我们通常无法满足他们的要求,因为这个问题比较复杂,验房也往往不是yes or no能说清楚的。而市面上的许多说法都是不准确的,片面的。

首先肯定的是灰管的漏水概率肯定要比现有的铜管或者交联聚乙烯高一些。但灰管是否漏水并不完全由材料来决定,它也和施工质量、施工工艺、水质有很大的关系。

1.这个灰管材料要求在施工中每隔几尺就要有一个支撑,防止管材过度的下垂造成问题。许多施工人员不按要求安装这个支撑,这就可能使灰管过度下垂变形,留下隐患。
2.很多施工人员不认真、偷懒,在水管长度尺寸不足的情况下生拉硬拽硬性连接,造成管材在连接时就有巨大的应力存在。这个应力在以后就有可能会造成问题,尤其当这个材料开始发生脆硬的时候就会破裂漏水。
例如,许多用水设备(浴盆,洗手盆等)都是后期入场的,水工事先安装好的上下水管位置可能和这些设备的连接有一定的尺寸误差。认真的施工人员(水工)会费时延长或缩短一段管材以保证连接位置的准确和平顺。而偷懒的施工人员(水工)则会生拉硬拽完成连接,这就难免日后出问题。 也就是说,一个好的水工会让水管也保持“舒服”的状态,才会有好的上下水系统。
3.在灰管投入市场初期,其连接部位使用的是塑料连接件,这种连接方法极易造成漏水,也是灰管声名狼藉的重要原因。所幸,不久后整个市场都改用了copper铜连接件,极大的改善了这个问题。我在温哥华本地验房十多年只见过4-5个塑料连接件的灰管系统,绝大部分是copper铜连接件的灰管系统。
图示:塑料连接件的灰管

4.另外,在烧开水都不会有水垢的大温哥华地区,使用的主要是雪山水。雪山水比较纯净,矿物质含量少,这也可能是灰管比美国问题少的原因。

所以说灰管的漏水概率肯定要比现有的铜管或者交联聚乙烯高一些,但并不意味着这种管材就一定会破裂漏水。

如果房子是地暖供热模式的,那么灰管带来的另一个问题是它的透氧率比较高,氧气进入地暖水管系统后与锅炉主机内胆发生氧化反应,造成锅炉设备内胆生锈和提前老化。

图示:锅炉热量交换器

以下几个方案,可以有效解决这个问题:
1。购买新型的含不锈钢内胆的锅炉。
2。系统中安装锅炉热量交换设备。这个设备可以使富含氧气的循环地暖水路并不流经锅炉内胆,只是进行热量的交换,避免了锅炉内胆的老化。
3。90年代后期部分房子的地暖灰管材料会在外面套上一层红色的的pex薄膜,目的是为了减少氧气的进入。

当然,对这些灰管(上水管)进行升级到现有的pex交联聚乙烯也是一个常见的方法,许多公寓、城市屋的物业管委会都统一采取了这样的行动。由于它们有部分埋在墙体里面或者地板下,所以更换时免不了要拆除墙面和地面,这涉及到两个工种,一个是水工,他们只管换管材,不管恢复,因为水工不会也不善于装修的事情。另一个是装修工,他们只管恢复地面、墙面到最初状况,但是没有换水管的资质和能力。

整体更换灰管(上水管)的价格并不便宜。3年前,我的一个朋友对他3000多尺的独立屋进行了灰管的升级,花费了5000多元做室内水管的更换。又花费了另外5000多元请装修人员对墙面和地面进行恢复和油漆。当然,这个价格可能由于施工人员的差异而有很大的不同,例如西人、印度人、华人对同一个工程的报价都有可能相差好几倍。

对于供暖模式是地暖的房子,这些灰色供暖水管都被埋在水泥地面内,所以几乎无法更换升级。

如果不打算对这些灰管(上水管或者地暖水管)进行升级,那么买到这样的房子就一定要购买漏水保险。保险公司会对这些灰管增加相应的保费,保费增加的幅度请咨询各保险公司。另外,有些小的保险公司可能对这样的房子(灰管)拒保。

还有一点需要注意的是,建筑规范每六年更新一次,我们现在认为安全和正确的材料pex管和铜管,未来一定会被更好的材料所替代,就如当年这个横扫北美千万个家庭的“塑料黄金”---灰管;还有上世纪六七十年代使用的铝电线。。。

在现有的知识和认知下,追求相对的安全是正确的。但也应该意识到,社会每天都在进步,追求绝对的安全是不可能的。一切都是两个字,适度!

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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