验房师/验屋师Victor Fan 细心负责好口碑 红外热成像

北美建材市场在1978年到1996年期间出现了大量的灰管（poly-B 或者 poly-butylene，学名：聚丁烯）用来作为饮用水的上水管以及取暖用的地热水管线。因为它们大部分是灰色的，所以俗称为灰管。当时它被称为塑料黄金，预期寿命长达50年。因为它比传统的铜管要轻便许多，施工安装更为方便，所以在北美建筑市场得到了迅速的推广和应用。 但是在使用多年之后，美国加拿大陆续出现了一些灰管漏水的事故报告。后来经过调查得出的结论是，这种管材的透氧率比较高，空气中的氧容易进入管路并且与材料发生反应生成氯胺，最终使得这种灰管容易变脆、开裂，从而造成相对多的漏水事件。 90年代末期它就逐渐被一种新型的水管材料pex水管所替代，也称做交联聚乙烯。它们大部分是白色或者是透明的，有些pex水管是蓝色或者红色的，用于区分热水管和凉水管。 在验房过程中遇到房子上水管或者地热水管线是灰管的情形时，买家往往比较纠结，总是不断询问我们，希望得到一个肯定的yes or no的回答。但是我们通常无法满足他们的要求，因为这个问题比较复杂，验房也往往不是yes or no能说清楚的。而市面上的许多说法都是不准确的，片面的。 首先肯定的是灰管的漏水概率肯定要比现有的铜管或者交联聚乙烯高一些。但灰管是否漏水并不完全由材料来决定，它也和施工质量、施工工艺、水质有很大的关系。 1.这个灰管材料要求在施工中每隔几尺就要有一个支撑，防止管材过度的下垂造成问题。许多施工人员不按要求安装这个支撑，这就可能使灰管过度下垂变形，留下隐患。 2.很多施工人员不认真、偷懒，在水管长度尺寸不足的情况下生拉硬拽硬性连接，造成管材在连接时就有巨大的应力存在。这个应力在以后就有可能会造成问题，尤其当这个材料开始发生脆硬的时候就会破裂漏水。 例如，许多用水设备（浴盆，洗手盆等）都是后期入场的，水工事先安装好的上下水管位置可能和这些设备的连接有一定的尺寸误差。认真的施工人员（水工）会费时延长或缩短一段管材以保证连接位置的准确和平顺。而偷懒的施工人员（水工）则会生拉硬拽完成连接，这就难免日后出问题。 也就是说，一个好的水工会让水管也保持“舒服”的状态，才会有好的上下水系统。 3.在灰管投入市场初期，其连接部位使用的是塑料连接件，这种连接方法极易造成漏水，也是灰管声名狼藉的重要原因。所幸，不久后整个市场都改用了copper铜连接件，极大的改...

有朋友请我们吃火锅，按照约定的时间，驾车来到她家，一进门我就看到了桌子中央的便携式电炉子Portable Electric Stove，心中就是一惊，估计今天这顿饭不会太顺利。 果不其然，这一顿饭吃的让人十分着急。一共八个人，用了两个火锅，也就是两个电炉上两个鸳鸯锅子。男主人从墙边的电源插座接了一个长长的插线板，在这个插线板上，分别接上两个电炉子。每隔两三分钟，这个电线板上的保护控制开关就会自动关闭，切断电源，两个火锅根本烧不开水。不得已，我告诉了男主人烧不开水的原因。 通常，墙边的电源插座属于一个这样的电路，这个电路里并联了许多灯或者插座，而这个电路可容纳的最高电流是15安培，因为是120伏电压，所以这条电路里最高负载是120x15=1800瓦。由于断路器的保护系数0.8，实际可连续承载的最大功率约为1440瓦，超过这个数值就会跳闸（可能会延时一小段时间）。即使这个电路里面其他所有的设备，照明电灯，台灯，充电器，电脑插座都处于关闭的情况，也最多支持一个功率是1440瓦的电炉子或者两个分别为720瓦的电炉子。男主人在这条电路上接了两个电炉子（每个1200瓦），都采用最高档进行加热，这个电路必然会跳闸。所幸的是，这个接线板上自带过载保护，所以每次都是这个过载保护断开，而不是总电力箱里的相应气动开关跳闸。 告诉了男主人这番道理，我让他再找出另外一条长接线板。我把这两个接线板接在厨房台面上的电源插座上，因为厨房台面上的电源插座有独特的设计，电路里面没有像墙面插座那样并联诸多的用电设备。 选择的插口也是有讲究的。因为他的房子是一个有几十年房龄的老房子，所以我让两个接线板分别插在同一个插座的上下两端。因为老房子的厨房插座，其上下两个插口分别属于两个不同的电路，看似插在一个插座，但实际上分属于两个电路，这样就保证了每个电路都可以提供1440瓦的功率，也就保证了我们后半程火锅吃的比较顺畅。 对于三四个人吃电火锅，一个1200瓦电炉还是偏小，因为还有大量的热量在底座上散失掉。所以在加拿大吃火锅，建议使用燃气火锅。之所以许多移民意识不到这个问题，可能是在中国电压是240伏特，所以墙上插座接一个2000瓦电炉都是没有问题的（理论上3000瓦都可能）。 还有一个解决方案，就是选择那种电磁感应的炉子，这也是我事后在另外一个饭局上偶然发现的。电磁感应相对于普通的电炉子热效率显然不在一个层面上...

一些朋友计划外出休假几个月或者在境外居住一段时间，他们在离开的时候有时会把冰箱的电源拔下来。因为他们觉得冰箱闲置在屋里，没必要浪费电力。 其实这样的行为很可能会造成严重的问题。 家用冰箱分为直冷冰箱和风冷冰箱。直冷冰箱的蒸发器直接触冰箱内壁，蒸发器温度低，会导致冰箱内壁局部温度变低，从而导致蒸发器附近形成结冰/霜。而风冷冰箱的蒸发器不会直接接触冰箱内壁，而且有自动化霜的功能。 现在销售的冰箱大部分都是无霜冰箱，也就是风冷冰箱。所谓无霜并不是真正的无霜，只是我们打开冰箱门的时候看不到传统意义上的冰霜。并不是因为他们不存在，而是因为无霜冰箱都设计成前后两部分。在冰箱背板后部是蒸发器的位置，依然会有结霜的存在。在这里每天冰箱都会进行结霜，再自我解冻的过程。化冻的水会通过一个排水管流到冰箱底部的承接盘上，再经过一个小风扇和高温空气（散热）的不断吹拂，最终慢慢蒸发到空气中。 当把冰箱电源拔下来的时候，这个看不到的空间里的大量冰霜就会慢慢融化，变成一滩水流到冰箱底部的地面上。由于加拿大的木质结构房屋，楼层之间并没有设置防水层，这些水就可能流到楼下，造成楼下的天花板漏水，严重的话还会使楼层之间木结构生长霉菌。如果找专人进行维修，刷油漆也是一笔不小的支出。 所以如果您计划长时间的外出，请不要轻易的拔掉冰箱的电源。 温哥华验房师/验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

许多买家和地产经纪一听说电力箱里面有铝线就非常紧张，认为这是一个安全问题。甚至有些没有经验的保险公司销售人员看到验房报告里有铝线，都需要进一步看电工出具的报告，才能放心地卖保险。 其实住宅电力箱里面的铝线有两种类型，一种是专用设备的铝线，所谓专用是指这条线路只服务某一个设备，不并联任何其他设备。例如电力箱里烘干机的线路一般都是30amp的电流负载，因此根据建筑规范，要使用一条10号铜线连接。由于这个电路只供烘干机使用，并不并联其他任何设备，所以也可以使用铝线，code规定是AWG 8号铝线（比10号线略粗）。这种专业设备铝线的用法只要保证线号和气动开关（breaker）的大小匹配符合code的规定，就是安全的。目前新建的独立屋里（印度建商尤甚），依然可以看到大量这种专用设备的铝线的使用，因为它比铜线更便宜。例如，应用在烧饭炉stove，电热水炉，电烤箱oven，分电力箱，以及hot tub等专用设备的线路中。 我们所担心的是第2种铝线的使用类型： 既那种15A或者20A的照明电路使用了铝线。因为一条照明电路中往往会并联许多的电灯和插座，接头比较多。由于铝线延展性比较差，在热胀冷缩中铝线的连接很容易出现松脱的现象，造成火花、线路过热甚至火灾的现象。这些问题往往是在1970年代的老房子里面普遍存在的，因为当时认为铝线替代铜线是一个非常好的选择，所以有大量的房屋使用了铝线应用在各种电路中（自然包括了并联多设备的照明线路）。所以对这些15A或者20A的照明电路铝线需要进行特殊的处理或更换，否则它就是一个不安全的隐患。 1，最彻底的办法是找电工把房内的铝线全部换掉，换成铜线。由于它们有部分埋在墙体里面或者地板下，所以更换时免不了要拆除墙面和地面，这涉及到两个工种，一个是电工，他们只管换线材，不管恢复，因为电工不会也不善于装修的事情。另一个是装修工，他们只管恢复地面、墙面到最初状况，但是没有换电线的资质和能力。这种办法费用相对较高。 2，找电工只把各铝线接点（多在电源插座、switch面板内）换成特制的铝线连接口，就解决了铝线容易松脱的问题，费用估计是两三千元(2020年曾经有一个多伦多朋友做过的价格) 。 3.不进行任何的改动，只要找到愿意承保的保险公司，这是一个比较消极的办法。 因为有些保险公司一听到是铝线就会拒保。 需要说明的是，具体价格请联系各个报纸或网站例如vansk...

昨天到本那比检验了一个将近100年的老房子，验房结束后，按照惯例又给买家夫妇做了详尽的解说和演示。这对年轻的买家夫妇对我的验房工作给予了‘’极其认真，细致‘’的评价。得到客人的肯定，我自然是很高兴。 年轻的女主人突然问了我一句：‘’您是处女座的吧？‘’在得到肯定的答复后，这对夫妻连称：‘’怪不得！怪不得！‘’ 我对星座没有任何研究，不过对我自己的性格还是了解的。那种近乎于神经质的追求完美和细致，的确是我与生俱来的个性。说实话，这种性格的人，无法避免的将降低生活中的快乐指数。 没有办法，我改变不了这个性格。天生我材必有用！也许我生下来，就是要来做验房师的。 以后我名片上应该加一条：温哥华处女座验房师😀。 victor 

有些抽油烟机的左右扇叶是可以分别控制的。在验房过程中，经常会看到屋主在一个炉眼上烧饭，因此只开了一侧的排风扇。这样的话，从这一侧抽走的油气，由于负压的原因将从另一侧排风扇中又返回厨房。 这个视频清晰的说明了这一点，怪不得这一家的厨房有厚厚的油垢而主人不自知。 对于这种左右抽风扇叶可以分别控制的抽油烟机，使用过程中都建议将左右两个排风扇同时打开。 温哥华验房师/验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

经常有客户咨询我关于石棉的问题，对这个问题一两句话无法解释清楚，所以还是写一段文字吧。 首先要声明，石棉、霉菌的检测和确认都不在验房师的验房范围之内，因为他需要专业人员在房子里取样，并送到实验室，等待几天后，才能拿到检测结果。当然，如果我在验房过程中发现了疑似的问题我会告诉买家，并建议买家找专业人员进一步检测和确认。（这些专业人员的详细信息，请在各大报纸网站的商业广告栏里面寻找，验房师被禁止推荐上诉专业人士，因为这有可能涉及到第三方利益） 石棉是一种天然矿产。它看起来好像棉花一样，破碎的纤维好像粉尘一般，实际上它的每一条纤维都像钢铁一样结实。它不仅便宜，结实，还防火，所以1990年以前大面积被使用在建筑材料上，可以说所有的房子都含有石棉：油漆，胶带，粘合剂，天花板、石膏板，水泥管、瓷砖，塑料地板革，外墙水泥板，防火门。。。 随着后来相关的实例和研究越来越多，石棉被证明有致癌性。人体如果吸入石棉粉尘，这些粉尘便会停留在肺部。肺部会形成疤痕组织来渐渐包裹这些纤维，而这些疤痕组织会阻碍肺部本身的延展性，使肺部渐渐失去功能。 1990年，美国环保署颁布禁令全面禁止石棉在建筑材料里使用。但是后来美国环保署又发布了石棉材料禁令澄清声明，澄清了某些类别的含石棉产品不受禁令约束（或对某些产品的石棉含量有了更严格的规定）。However some current materials may contain and are permitted to contain asbestos. In May 1999 Asbestos Materials Bans Clarification was issued by the U.S. EPA clarified that there are some categories of asbestos-containing products that are NOT subject to a ban. For example, the Asbestos National Emission Standards for Hazardous Air Pollutants, or NESHAP  rules issued in November, 1990 prohibits spray-on application of ...

昨天接到一个老朋友的电话，他去年年底买了南素里的一栋十几年的独立屋，一直住着很舒服，没有什么问题。但是上个月开始，也就是刚刚进入夏季，他就迎来了噩梦般的日子。 原来他的隔壁邻居是一个加拿大本地西人家庭，在邻居家的外墙边有一个空调机，从刚刚入夏以来一天24小时几乎不停歇的运转。而他的卧室恰恰位于两家之间的过道上。卧室面积狭小，格局无法改变，他的床头与这个空调近在咫尺。每天持续不断的空调压缩机噪音，闹得他躺在床上就心慌意乱，无法入睡。 前两天实在受不了了，他找到邻居诉说这个情况。邻居语气很和善，但态度也非常坚决：他们使用空调是非常合理的生活需求，而且这个空调放在这里使用很多年了，都没有问题，所以拒绝调整空调的位置。 这个朋友问我该怎么办？政府有没有空调位置上的规定？我告诉他2016年开始，新的建筑规范确定了室外空调必须距离邻居的地界线10尺，但是对于旧有的房屋是不毕参照这个新规定的。 这个问题的确非常棘手。记得几年前一个朋友遇到类似的问题，邻居家是一个音乐爱好者，每天都用大功率音箱播放着各种类型的音乐，经常到了深夜一两点钟都不会停止。找到邻居理论，邻居说他喜欢音乐，拒绝更改生活习惯。逼得没有办法，他们到市政府去投诉，市政府的答案是噪音超过75分贝（具体数字可能有些许偏差）政府才会干预。于是他们请专业人员测试，结果是差几个分贝就达到临界值。没有办法，最终他把与邻居相邻的这面墙重新装修，加装了隔音棉。 所以我给朋友的建议是先检测，如果超过规定值就让市政府干预。如果没有的话，只能自认倒霉，或者装修加上隔音棉，或者搬家。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

在多年的验房工作中，经常会遇到屋主或者买家要求指定验房顺序的事情，也就是说要求验房师先验房子的某个部分（通常是独立出租单元部分）。 我想说的是，验房是一个专业性非常强的工作。要想保证在几个小时之内将整个房子众多的检查项目检查完成，而且尽量做到互相印证，减少疏漏，这个顺序要安排的非常合理，这也要求优秀的验房师有很强的逻辑性。 每个验房师的验房顺序有可能是不一样的。我的验房步骤是经过精心推敲多年总结出来的。改变这个验房顺序，有可能导致验房结果的不准确或者遗漏。 比如说，房子很重要的一个测试就是漏水的测试。我在验房过程中要打开所有的能够出水的地方放水一定时间，这包括了各个水龙头、洗衣机、洗碗机，冲水马桶也要冲水多次。在放水结束之后还要过一段时间才开始室内的检查，以确保如果有漏水，这些漏水可以充分的体现在天花板和墙壁上，使肉眼、湿度表和红外成像仪能够观测到并且确认。 如果一开始验房就要求我检验地下室出租单位，在没有进行放水测试的情况下，我如何知道楼上用水设施有没有漏水？ 再比如说，许多房子都是地暖供热的。打开地暖，通常要至少两三个小时之后才能用红外成像仪捕捉到地热管线的成像。如果一开始验房就要求我检验某个区域，我如何知道这个地区地暖的工作情况？ 还有许多验房师更细节的考虑无法一一陈述。 如果有独立的出租单位，为了减少对租客的影响，建议把出租单位安排在验房的最后阶段，这样对验房结果的影响相对会小很多。 此外，验房时屋主或者租客如果能够回避，对验房结果的准确性也会有所帮助。例如，在验房过程中，租客占用卫生间或者占用厨房，将导致验房过程无法按照验房师特定的顺序进行，有可能导致验房结果的不准确或者遗漏，甚至可能造成严重的干扰。 记得有一次，我在测试洗碗机的过程中，已经发现了洗碗机底部有一些漏水。但是漏水量非常小，只是几滴水，而且洗碗程序刚刚开始尚未结束，所以我就开始其他项目的测试。等过了15分钟再过来观察漏水量的变化时，我惊奇的发现地上的那一小滩水已经被别人擦干了。询问滞留在屋内的女主人时得到了肯定的答复。  试问如果我在刚刚运行洗碗机的时候没有观察底部的漏水情况，仅仅在它运行完毕，进行观测拍摄，无疑将会漏掉这个故障，得出错误的结论。所以，地产经纪能够协调屋主或者租客在验房期间回避，将是再好不过的了。 因此，买家在验房前应该与屋主、租客进行充分的沟通...

对于温哥华的共管物业condo，物业管理委员会strata一般都会制定一套严格的管理规范。每个共管物业的主人都要遵守这个规定，否则就会面临罚款，甚至被迫卖掉物业被驱逐的命运。 管理规范的条款非常详细，例如可不可以饲养宠物，可不可以有小孩居住，可不可以在自家（或阳台）吸烟，几点之后不能发出噪音。有些物业还要对阳台摆放物品的数量，甚至窗帘的颜色款式都有统一的规定，以保证整个物业对外形象的美观，也就保证了整个物业的的价值。 对于户外阳台进行全封闭改造更是需要得到物业管理委员会的批准，而且基本上是不会通过的。所以我们在温哥华看到的共管公寓和共管城市屋大都外观整齐，错落有致。 今天在西温的海边散步，看到了一栋老公寓，应该是几十年前建成的。让我感到十分惊讶的是这个公寓的阳台，因为有些住户对它进行了封闭式的改造，还有一部分住户没有做。因此从外观上看，这栋高层公寓在美丽的温西海岸边显得非常的突兀。只是错落，但不有致，终极感官实在是不雅。 想必是当年的管理委员会还没有现在通行的理念，也就没有制定诸多详细而严格的规定。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao