温哥华验房师/验屋师 Victor：屋瓦用什么材料好？

在二三十年前，城镇屋或者独立屋的屋顶使用木质瓦片，还是比较常见的。这种木质瓦片的寿命一般是20~30年，是根据维护保养的状况略有不同。随着这些木质瓦片寿命的到期和终结，木制屋瓦更换成什么样的新瓦片，可能是一个令屋主纠结的问题。

作为一个10多年验房经验的验房师，我的建议是，完全抛弃木屋顶，更换成沥青瓦屋顶或者金属屋顶。

从技术上讲，房子的结构和基础的设计是要考虑到屋顶承重因素的。对于已建好的木质屋瓦的房子，如果要更换成沥青瓦片或者金属瓦片，由于两者重量差别不大，是没有什么问题的，但是要更换成水泥瓦屋顶，由于水泥屋瓦重量远远大于木瓦片, 房屋整体承重变化较大，可能需要结构工程师介入,对原屋结构设计的安全性进行重新评估了。

沥青瓦屋顶价格便宜，安装方便。寿命一般是15~25年。

而金属屋顶寿命在50年以上，维护相对方便，不会生长青苔和霉菌。唯一的缺点就是价格比较贵。

那么为什么本验房师不推荐木瓦作为屋顶材料呢？

首先木瓦的价格比较昂贵，至少是沥青屋顶的3~5倍以上。木瓦片大都采用red cedar红雪松这种材料，它具有天然的美观性和一定程度的防腐性能，还散发着非常特有的香味。但是疫情之后，这种材料的价格已经大幅上涨。

其次，本验屋师几年前经历的一件难以忘怀的事情，让我对木质屋瓦心有芥蒂。

这先要从木瓦铺设的结构上说起。为了让木质瓦片在大雨后尽快干燥，以防霉菌生成和瓦片变形，木瓦（Wood Shakes/Shingles）的屋顶结构常采用开放式铺设系统（Open Sheathing System）。该系统由轻型木质构件——通常是木条板（Skip Sheathing）或檩条（Purlins）——直接架设在屋顶椽木（Rafters）或桁架（Trusses）上，作为承重支撑。

在非专业人士来看，这种结构极其简单，简单到甚至不可思议。就是把木屋瓦一片一片的钉在一排排的的小木条上，木瓦下面根本没有连续封闭的胶合板，换句话说，直接就进了阁楼。有些人会感觉这种结构非常不可靠，不结实。但这恰恰是对屋瓦通风最好的办法。

记得几年前的一个特别寒冷的冬天，我突然接到朋友的电话。于是收拾一下，赶快来到了温哥华西区的一个豪华独立屋。

一进大厅就被眼前的景象惊住了。地面上全是水，天花板和墙面到处都被泡的变了形，很多部分的石膏板都开始塌陷掉落。实木地板也被泡的变了形。罪魁祸首是2楼的高压消防系统喷出了大量的消防水造成的。

原来那个冬天非常非常寒冷，有一对儿浣熊夫妻为了取暖，上了屋顶扒开了几个木质瓦片。由于瓦片下面没有封闭的胶合板，他们直接就进了阁楼。阁楼里有大量的保温棉，正好取暖用得上。于是他们把保温棉扒开了一大片，堆起了一个保温窝。可2楼天花板上的高压消防水管恰恰安装在阁楼里，没有保温棉的保护，这些水管在那个寒冷的冬夜完全被冻爆了。屋主恰在中国生活，只是委托了一朋友每隔一两个星期来看一次。而等那个屋主朋友来的时候，房子里已经一片汪洋，不可挽回。

我到达前，装修人员进到阁楼，并且在黑暗中发现了4只冒着光的的眼睛。

从2楼到地下室，所有墙面，地面、天花板全部都需要更换，损失估计要数十万加币。所以对于普通人来讲，更换屋顶时应尽量考虑沥青屋瓦或者金属屋顶。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师/验屋师 Victor: 莫名其妙的飞虫从哪里来？

时常会接到一些咨询电话询问我，他们发现房子里突然出现许多飞虫，不知道从哪里来的，因为他们的房子都是密封性很好的，窗户也都装了纱窗。我再询问，他们都承认房间里至少有一个到多个卫生间常年都不用。

这就是原因所在。在北美的建筑规范里面，所有用水设施的排水管路都必须安装P trap，也就是一个弯管，如图所示。

各个用水设施（例如洗菜盆，洗手盆）的下水管都会有这个弯水管p-trap的设计，俗称u形管，目的是保障里面有水（水封），防止臭气或者飞虫从下水道进入生活区域。为了保证这个水封的存在，下水管悬臂的倾斜角度和尺寸也有非常严格的规定。

如果几个星期没有用水，u形管里面的水就会蒸发掉，这样的话，下水道里面的臭气以及一些飞虫就会长驱直入，进入人们的生活空间。

这也就是为什么，有些屋主发现长久不用的卫生间会闻到难闻的下水道臭味，以及看到许多不知从哪里冒出来的飞虫。

所以长时间不用的卫生间，一定要定期将全屋的水龙头包括淋浴打开放水半分钟，以保证这个水弯里面有水存在。卫生间马桶的设计本身就带着存水弯，而浴缸或站式淋浴的排水存水弯，是做在地板之间的，外表看不出来。

如果屋主外出几个月，这个存水弯管里面的存水就面临着蒸发掉的危险。所以建议将所有用水设施的排水口用塞子（stoper）堵上，马桶盖子完全盖好。对那些没有排水塞子设计的设施（多见于淋浴间和现代感十足的洗手盆），建议用一个塑料片压在排水口上，再放一些水覆盖这些排水口。这样才能最大限度的减少水分的挥发。

对于拥有锅炉房的独立屋或者城市屋的住户，还有另外一项工作要做，因为锅炉房的地面通常还会有一个地漏。它的弯管儿埋在地下看不到，但原理一样。有些锅炉房的热水器上水管部位会连接一个设备，专门定期漏一些水到这个地漏 P trap弯管里面。有些没有安装，就只能手动定期向地漏里面灌一些水。

有些屋主会定期叫朋友来查看房子一下，收一下信件和门口的广告传单。这有利于减少对盗贼的吸引，但别忘了让朋友到屋里看看有没有漏水，更重要的是要把所有用水设施放水半分钟，马桶也冲一下水，有锅炉房地漏的也需要看一下，这样就能补充一下各个下水弯里面的存水。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师/验屋师 Victor Fan：要回国几个月，独立屋屋主该做什么？

刚刚有个客人咨询我这个问题。一句话很难说清楚，所以详细的写一篇文章吧。

很多独立屋屋主要出门几个月的时间。出于安全或节约生活账单的想法，很多屋主会考虑关闭独立屋的电力系统，供水系统和供热系统其中的一项或者全部。这样既可以节省不必要的花费，也可以安枕无忧，因为他们认为这样做就会杜绝了漏水，漏电起火等等的可能性。

其实这样考虑是大错特错的。

A 先说电力系统。如果将电力箱的总闸关掉，请屋主考虑以下的几个可能性：

1监控系统，安全系统：大部分室内的安全报警系统自备电池只能支撑两三天的使用，长期断电，安全系统就无法正常工作，一旦出现外贼入侵，该系统则无法向监控公司或预留手机发送信号，更别提安装在室内室外的监控摄像头的电力供应了。

2，很多人在出发前将冰箱清空，然后拔掉电冰箱的电源，或者将整个房子的电力系统关掉。那么，此时在冰箱内部的冻冰（冰箱每天都要进行解冻和化冻的循环，肉眼看不到），将会彻底化成水，流到地面，由于北美独立屋大部分楼层之间都是没有防水层的，这些水大概率会流到楼下的天花板上，形成水迹，造成更大的损失。

3，最最重要的是，这里的独立屋，在房子基础墙周围，也就是土壤下面埋着一圈排水系统，肉眼是看不到的。在雨季，为了防止地层里的地下水上涨，从而淹到地下室的居住地面，这个排水系统会将地下水引流到一个储水罐，然后将储水罐里面的存水排到市政府那里去。

这里就分两个情况，

a.一个是您家这个排水系统高于市政府的雨水排水管道，那么这个储水罐里的水，只是沉淀一下渣土就靠重力自动排到市政府那里去了，不需要有电力设备的介入。

b.另一个是您家这个排水系统低于市政府的雨水排水管道。那么这个储水罐里沉淀渣土后的地下水，就要靠一个电力驱动的排水泵sump pump排到市政府污水管道里。关掉总电闸，这个泵无法工作，您的地下室轻则潮湿发霉，严重的则会发大水。通常在电力箱里面会专门有一个电路开关breaker为它设置并标注sump pump。详见我另一篇博客文章：长期不住的房子不可冒然断电断热。

B 再说一下供热系统。

1 首先，听闻温哥华的职业小偷已经先进到在冬季用红外成像仪观测，他们在一条街上走过，便知哪家长期没人。因为室内温度如果过低，既没人居住，也不开供暖设备，即使开着很多灯，放着音乐（佯装有人在家），室内的温度也会诚实的在玻璃和外墙上用红外成像仪显示出来。

2 其次，冬季不开供暖设备，在遇到极其寒冷的冬季，室内所有的水管（包括在外墙体内的户外水管部分），这里包括生活饮水，以及那些用水暖气或者地暖（水）模式取暖的房子，都可能面临严重的后果，也就是这些水管可能会冻得最终爆掉。消防喷水龙头也会面临同样的问题，一旦消防水龙头出现爆掉的情况，那么损失是不可估量的。详见我另一篇博客文章：长期不住的房子不可冒然断电断热2。

3 第三，所有室内的装饰材料都可能出现严重的变形。室内的地面，墙面，天脚线，地脚线，在装修完毕后，全年大部分时间都处在室内20度左右，湿度大体一致的情况下。当温度出现极度的变化，也就是极冷或者极热的时候，温度湿度发生了很大的变化，这些地面墙面原来装修严丝合缝的地方，由于热胀冷缩的原因就极大可能出现开裂，错位和变形的可能。特别是那些豪宅，一定要避免冬天不开暖气，夏天不开空调的情况。

所以无论如何，在冬季各个屋子的温度最低也要设置在10度到15度左右。

C 顺便说一句，如果您外出几个月，在去机场的时候，一定请最知心的朋友开车来送您去机场。绝对不要叫出租车。因为当您拿着大包小包，从独立屋走出来的时候，有些心术不正的出租车司机，就已经记好了你家的位置。把你送到机场后，对于他们来讲，就是一个最安全最方便的时候了。即使他们不亲自动手，也可能将你的资讯转卖给第三方。这一点是这篇文章中最“不专业”的、但也有可能是最重要的资讯。

D 再说一下供水系统。

1 对于是地暖或者水暖气模式供热的屋主来讲，冬季是不能关掉供水系统的。

因为地暖系统在运行一段时间后，供暖系统里的水会因为各种原因会流失一部分。所以供暖系统会有一个设计，即当供暖系统内水压降低的时候，上水管会有水流入（单向）这个供暖系统用来补充。关掉总水闸，有可能影响供水系统的工作。

2 如果您的房子完全是由风暖或者电暖器取暖模式，这种情况下就可以关掉水闸。但不建议是总水闸，因为独立屋的总水闸，特别是老式的，很容易漏水。开关总水闸需谨慎。在洗手盆、洗菜盆或洗衣机，洗碗机附近，通常都有相应的开关水阀，建议关闭这些水阀以代替总水阀。

E 下水管存水弯

另外，各个用水设施（例如洗菜盆，洗手盆）的下水管都会有一个弯水管p-trap的设计，俗称u形管，目的是保障里面有水（水封），防止臭气或者飞虫从下水道进入生活区域。如果几个星期没有用水，u形管里面的水就会蒸发掉，这样的话，下水道里面的臭气以及一些飞虫就会长驱直入，进入您的生活空间。

这也就是为什么，有些屋主发现长久不用的卫生间会闻到难闻的下水道臭味，以及看到一些不知从哪里冒出来的飞虫。

所以长时间外出前，一定要将全屋的水龙头包括淋浴打开放水半分钟，以保证这个水弯里面有水存在。卫生间马桶的设计本身就带着存水弯，而浴缸或站式淋浴的排水存水弯，是做在地板之间的，外表看不出来。

由于外出几个月，所以这个水湾里面的存水依然面临着蒸发掉的危险。所以建议将所有用水设施的排水口用塞子（stoper）堵上，马桶盖子完全盖好。对那些没有排水塞子设计的设施（多见于淋浴间和现代感十足的洗手盆），建议用一个塑料片压在排水口上，以减少水分的挥发。

对于拥有锅炉房的独立屋或者城市屋的住户，还有另外一项工作要做，因为锅炉房的地面通常还会有一个地漏。它的弯管儿埋在地下看不到，但原理一样。有些锅炉房的热水器上水管部位会连接一个设备，专门定期漏一些水到这个地漏 P trap弯管里面。有些没有安装，就只能手动定期向地漏里面灌一些水。

有些屋主会定期叫朋友来查看房子一下，收一下信件和门口的广告传单。这有利于减少对盗贼的吸引，但别忘了让朋友到屋里看看有没有漏水，更重要的是要把所有用水设施放水半分钟，马桶也冲一下水，有锅炉房地漏的也需要看一下，这样就能补充一下各个下水弯里面的存水。

F 大门口的伪装

此外，从安全的角度考虑，建议找几双用过的鞋，拖鞋，运动鞋都可以，当然不要太金贵啊。将这些鞋子放在大门口，以便形成主人在家且有客人来访的景象。同理，在大雪过后的两三天内，也要找朋友过来清理门前积雪，一是要保证人行横道安全，重要的是留下一个有人居住的迹象。白雪皑皑，几天内大门前都没有脚印儿，如何说服那些窃贼远离？

总之，这些是本人从业10多年来的切身感受和经验。希望对您有所帮助。

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温哥华验房师/验屋师 Victor：街对面哪个房子阁楼有问题？

独立屋或者连体别墅的外墙和阁楼都有保温棉包裹起来，如同给房子盖了个被子，以保证房子内部温度的相对稳定。

由于外墙的保温棉已经被封在墙板内，所以无法在不打开墙体的情况下观察到。阁楼的保温棉相对容易观察一些，只要进入阁楼就会看到。阁楼的保温棉厚度要求也是随着时代的发展要求不断提升的。由几十年前的2~4寸，发展到现在的16~18寸。这也是为了满足人们不断提升的室内舒适程度以及节能环保的要求。

在冬季的下雪天，有经验的验房师往往一眼就能在屋子外面看出保温棉的厚度是不是足够。例如上面的图片是我在去年冬天拍的。刚刚结束一个房子的验房工作，走到门口，看到街对面三栋相临的house。

我一眼就知道中间独立屋的阁楼保温棉明显不足。因为前2天刚刚下过大雪，其他房子的屋顶上的积雪根本没有任何化冻，减少的迹象。而中间这栋独立屋，屋顶上的积雪已经全部化掉了。这证明了他的阁楼保温棉一定不够充分，造成了室内生活区域的的热量不断进入阁楼。当然也不排除在独立屋/阁楼里种大麻的可能性。

阁楼的保温棉不够充分，容易造成顶层居住区的天花板出现结晶水。因为阁楼里视同户外，冬季温度比较低，而室内居住区通常都会在22度左右。巨大的温差将会在天花板上形成结晶水，长期以往可能会形成水迹甚至霉菌。夏天室内会比较热，冬天为了保持舒适的居住温度，也要交更多的bill费用。

政府对2004年以前的房子可以将阁楼保温棉不足的房子免费加到现在的标准厚度。具体细节请到 bc hydro或者fortbc网站上登记一下，有可能要交少量的评估费用。

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温哥华验房师victor：墙里的蜂巢

近日到一个朋友的施工现场玩，正好看到了一个奇异的景象。拍下照片供大家观赏一下。

这是一个厨房改造的施工现场。朋友将所有的橱柜搬离，并将相接触的drywall灰板墙也拆除了一部分。墙体内赫然发现了大量的蜂巢，好在没有任何活蜂的存在。

显然这些蜂一定是从墙面的某些细小缝隙爬进去做的窝。这将影响墙体的结构，甚至引起线路的短路和火灾。

所以外墙如同雨天穿在身外的雨衣一样，不能有任何的破洞或者大的缝隙(各类通风口除外)，否则,一定会有各种问题出现。

房子的雨衣（Building envelope）保养至关重要。


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温哥华验房师Victor：验房时屋主和租客应尽量回避

在多年验房的职业工作中，我的亲身体验是验房时屋主或者租客如果能够回避，对验房结果的准确性会有所帮助。

例如，在验房过程中，屋主或者租客长时间占用卫生间或者在厨房做饭，将导致验房过程无法按照验房师特定的顺序进行，有可能导致验房结果的不准确或者遗漏，甚至可能造成严重的干扰。

记得有一次，我在测试洗碗机的过程中，已经发现了洗碗机底部有一些漏水。但是漏水量非常小，只是几滴水，而且洗碗程序刚刚开始尚未结束，所以我就开始其他项目的测试。等过了15分钟再过来观察漏水量的变化时，我惊奇的发现地上的那一小滩水已经被别人擦干了。询问滞留在屋内的女主人时得到了肯定的答复。  试问如果我在刚刚运行洗碗机的时候没有观察底部的漏水情况，仅仅在它运行完毕，进行观测拍摄，无疑将会漏掉这个故障，得出错误的结论。

有些屋主由于买房要求租客搬离，因此造成租客在验房时对验房师怀有明显的敌意，甚至对验房师进行辱骂。这也造成验房师某种程度上的畏手畏脚，验房的准确性可能会有一些折扣。

所以，地产经纪能够协调屋主或者租客在验房期间回避，将是再好不过的了。

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温哥华验房师Victor：为什么说完美的房子不存在？

在我们居住的房子里，经常会见到墙面上、天角线上（crown molding），地砖或者木地板上会出现一些裂缝。即使是用材非常高档的房子里，情况也依然如此。有些裂缝明明是被密封胶处理过的，但是这些密封胶依然会出现开裂的现象。

这些裂缝是怎么出现的呢？难道装修工人就不能把他们做得完美一些吗？

其实这些裂缝很可能在刚刚装修完的时候是不存在的，但是因为施工前缺少了一个重要的环节步骤，从而导致了事后的开裂现象。

我曾经见过的无可挑剔的装修真是如凤毛麟角，大都是非常高端的住宅。那些建商是这样做的：在房子进入内部装修阶段，所有建筑材料（各类地板，墙面，天脚线，地脚线，地砖，墙砖，各种管材）在安装前，都先在室内放置三个星期。如果是冬天的话，还会把地暖调到最高持续工作，目的就是用来保证各种建材在安装前的湿度和温度与室内完全一致。这样做的好处，就是各种装修材料日后不会因为湿度和温度的变化，发生伸缩、变形。而这种变形一定会带来肉眼可见的裂缝和其他一些问题。

因此，刚刚装修完的房子很可能是没有这些裂缝的。但是时间一长，潜在的问题和隐患就会显现出来，施工的手艺好坏和施工人员的用心也就体现出来了。

举个例子，铺设地板的时间如果正是冬季，那么室内的温度是二十度，而施工人员从车里拉出来的木地板很可能等同于室外的温度---零度左右。如果没有充分的预处理，就直接立刻铺设木地板，那么施工人员铺完地面后，我们可能看不到任何的瑕疵，每一块木地板之间都是严丝合缝的。但是这个瑕疵的隐患已经埋下了。日后木地板之间出现裂缝，甚至整个地板出现拱起来的变形都不难解释了。有经验的师傅会在墙边预留一段空隙以防止这些木地板的热胀冷缩，但依然难以防止木地板之间的细小裂缝的出现。以此类推，地砖、墙砖、天脚线、地脚线都是如此。

在劣币驱逐良币的这个时代，现在的建商能有几个做到施工前预处理？如果能做到这一点，房价也绝对会大大高出市场的平均价格（不完美）。在绝大部分施工过程中，进行充分预处理的情况几乎不存在，施工人员大都匆匆而来，进场后立刻施工，一个熟练工人一天就会完成一个1000尺的木地板铺设。

此外，大部分的独立屋，城市屋都是木结构的。在建造时这些木材的含水率大约是19%，那么房子建成后的一两年后，木材的含水率会降到12%左右，因此一个三层的独立屋整体会收缩1-2公分左右，这1-2公分的收缩出现在什么地方就很难说清楚了。这些应力的释放体现在墙面上、地面上。就可能体现为一些小的裂缝。

即使偶然间能得到一间完美的房子，在日后的保养过程中还必须保证室内的温度和湿度相对稳定。如果遇到那种住着豪宅又为了省钱，夏天不开空调冬天少开暖气的主儿，上述问题也会相继出现。

因此可以这样讲，完美的房子的确不存在。买房子就是为了找一个平衡点，在关键问题上要抓大放小。

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温哥华验房师/验屋师 Victor: 天花板长裂缝不一定是问题

经常有客人在搬入新居后，发现室内天花板或者墙面上有长长的裂缝， 对此现象非常担心。

 

这个问题首先要从墙角是怎么做出来的谈起。

北美的家庭住宅墙面都是由石膏板做的。在两个墙面交接的地方，也就是形成内角90度或者外角90度的地方，就会面临一个问题，墙角如何能够做得又快又直又漂亮？

聪明的建筑工人们找到了一个好的办法。就是用一个事先买好的薄薄的金属直角贴条Corner Bead，直接贴压在两个石膏板的交接处，然后用钉子固定一下，一个非常漂亮的直角线条就形成了，而且保证它刚好是90度。

由于这个金属铁片和石膏板墙体是两种材料做成的，膨胀系数是不一样的，所以在日后的过程中有可能由于温度和湿度的变化出现裂缝。于是就需要在这个金属铁片和石膏板之间，粘上一层有弹性的的专用胶带drywall tape（paper tape)，然后再进行批灰，干燥，打磨，最后刷油漆。如此这般，这种drywall  tape就可以吸收这种变化的应力，使墙面不会出现开裂的现象。

如果在这些施工过程中，没有干透就进行下一步的工作，或者由于施工人员的手艺不够精湛，胶带没有贴好，那么随着时间的推移，裂缝就会在墙角附近出现。由于这种金属铁片的宽度大约是一寸左右，老式的房子是两寸左右，所以一旦出现裂缝，这些裂缝并不是在墙的交接线上，而是离交接线有一寸（旧房两寸）的距离，如上图。

在验房过程中，可以说这是一个很常见的现象。并不是什么结构性的隐患，仅仅是美观的问题。如果买家购买的是新房，可以请求建商无条件的修补。对于二手房来讲，新屋主如果无法接受这个现象，可以找合格的装修人员进行修补。

我在验房过程中遇到这样的现象，并非每次都会指出来，因为对于我来讲，更重要的是要检测那些系统性的、结构性的、有安全隐患、或影响健康的严重问题。

这种裂缝（无论长短）和那些结构出问题发生的裂缝是不同的。具体判别办法，请见我的视频YouTube讲座。

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温哥华验房师/验屋师 Victor: 40、50 年的老房子能不能买？

40、50 年的老房子能不能买？

我是验房师，所以通常只是从技术角度来分析。投资方面的考虑不在此文的范围之内。

老房子，通常存在着几个需要考虑的问题，

第1个问题是rain screen的问题。

温哥华的气候在加拿大是比较独特的，也就是冬季有漫长的雨季。这一点对房屋外墙的要求相对较高。1980年到2000年左右这个时间段，由于加拿大的建筑规范，强调了气密性的要求但是又没有考虑到bc省温哥华独特的气候特点，所以在细节的处理上，忽略了一个要点，导致那个期间大温地区大量的漏水房子。由于公寓需要公摊维修费用，而且价格奇高，所以出现了一个专用的名词叫leaking condo。其实那个期间建造的独立屋，城镇屋都存在同样的问题，只是没有那么大的影响。2000年之后认识到这点， BC省的建筑规范要求墙体中增加了一个rain screen的细节，才避免了这种情况。

第2个问题是灰管。

1978年到1996年期间，北美广泛使用的供水管是化学学名叫聚丁烯的管材，俗称灰管。这种管材当时被称为塑料黄金，但是投入使用后很快就发现了一些问题，陆续有一些漏水事件，最终很快退出市场。现在已经销声匿迹，买都买不到了。如果更换这个供水系统，费用不低。 有些小的保险公司对灰管不予保险。针对这个问题更详细的情况，请到我的博客里面查询( https://home803.blogspot.com/2022/01/victor-fan.html ).

第3个问题是石棉问题。

1990年代前的老房子，可以肯定100%有石棉，详细的情况也可以到我的博客里面去看（https://home803.blogspot.com/2021/06/victor_22.html）。简而言之，现在行业内的共识是房子里有石棉并不害怕，只要它并不像烟尘一样暴露在空气中，换句话说，住在里面没有什么问题，只是在拆除的时候当那种烟尘一样的灰尘散布空间的时候，对健康是有影响的，所以需要花高价钱请专业的有执照的人员进行拆除工作。

第4个问题是铝线问题。

70年代和80年代初一些老的房子，在电力系统中可能还有铝线的存在。 如果是1对1的专用线路中出现铝线是没问题的，比如这条线路是专门服务于Subpanel，或者烘干机，或者烧饭炉。如果这条线路中服务多个设备（并联着多条线路，例如照明电路，室内插座等），那么这些铝线有可能造成一些安全的隐患。有些小的保险公司不予保险，或者要求找专业的电工整改，并出具证明。更详细的铝线问题，请到我的博客里面查询https://home803.blogspot.com/2022/01/victor.html。

第5个问题是oil tank问题。

80年代初政府对埋在地下的用于取暖燃油的oil tank才有一些限制措施。因此，在此之前的老房子都有可能在院子里埋有oil tank。 去除这个油罐也花费不小，如果油罐造成了环境污染，那将是更大的麻烦。

第6个问题是霉菌的问题。

由于木质房屋随着年代的增加，难免会有一些霉菌的味道，有些人天生对霉菌有过敏的情形，所以如果您属于这类敏感人群，建议避免几十年以上的老房子。

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2个奇葩的地产经纪

今天验房出了一个特别有意思的事儿，下午在温哥华西区有一个独立屋的验房工作。我验完房往回走了15分钟的路上，卖方的经纪突然打电话说我把房子里面什么东西弄坏了，让我赶快回去。返回途中的十五分钟时间里，他们还气急败坏的催了一次电话。

我只好掉头回去。进屋一看，真是给我气的够呛。事情是这样的，这个二战时期的独立屋的厨房和客厅都是朝南的，而且厨房还有skylight的，所以阳光非常充足。在阳光照射特别足的两个区域，vinyl的地面变色变黄了。其实，这是一个非常常见的现象。地面如果铺设的是木地板，随着时间的推移，其在阳光强烈照出的区域就会发生褪色的现象。如果是vinyl塑料地面，阳光强烈照射的区域会发生老化变黄的现象。

而对方的奇葩地产经纪，竟然认为是我用什么东西照射地面，把这两块地面烤成了这个样子，变了黄色。更让我哭笑不得的是，厨房门边的一块区域，因为有一清晰的痕迹，没有变色的白色部分是阳光照不到的地方，另一部分是阳光照到的地方已经老化变黄色。而卖方经纪认为是我把我的工具包放在了这个区域，所以工具包押住的地方没有变色，没有压住的地方就让我用什么设备给烤糊了。

听完他们愤怒的表述和指责，我沉默了几秒钟，在这几秒钟里，我不禁感叹世界的奇妙。

接着我把这个稍微有点头脑就能明白的道理，详细的解释给他们听，在他们拒不认错的情况下，我又翻出了他们在网上广告中发布的照片，其中有两张照片非常清晰的显示出这两块区域刚刚好是被强烈阳光照射的位置。

另外，我又问了两个也许对他们来讲是个脑筋急转弯的问题，

1，这个房子的取暖模式大部分是暖风，少部分区域的采暖模式是电力驱动的baseboard。没有地暖 。如果我在测试采暖功能的时候，某种采暖模式造成了地面出现这个状况，是验房师应该承担的责任吗？这不恰恰是房子本身的缺陷吗？

2，我只是测试采暖功能的状况，不会携带任何发热的东西，因为我是在测试热能，不是在贡献热能。试问我需要携带多么强大的热能装置，才能把地面烤成这样？如果像他们所说的一样，我把工具箱放在这个区域，我的工具箱应该早就冒烟儿了吧？我会把我工具箱里众多的昂贵设备进行高温烘烤吗？

跑来跑去一共花了一个多小时给他们上了一课，然后转身，挥了挥衣袖，给他们留下地面上那两块带不走的色彩。

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温哥华验房师/验屋师 Victor: 有灰管的房子买不买？

北美建材市场在1978年到1996年期间出现了大量的灰管（poly-B 或者 poly-butylene，学名：聚丁烯）用来作为饮用水的上水管以及取暖用的地热水管线。因为它们大部分是灰色的，所以俗称为灰管。当时它被称为塑料黄金，预期寿命长达50年。因为它比传统的铜管要轻便许多，施工安装更为方便，所以在北美建筑市场得到了迅速的推广和应用。

但是在使用多年之后，美国加拿大陆续出现了一些灰管漏水的事故报告。后来经过调查得出的结论是，这种管材的透氧率比较高，空气中的氧容易进入管路并且与材料发生反应生成氯胺，最终使得这种灰管容易变脆、开裂，从而造成相对多的漏水事件。

90年代末期它就逐渐被一种新型的水管材料pex水管所替代，也称做交联聚乙烯。它们大部分是白色或者是透明的，有些pex水管是蓝色或者红色的，用于区分热水管和凉水管。

在验房过程中遇到房子上水管或者地热水管线是灰管的情形时，买家往往比较纠结，总是不断询问我们，希望得到一个肯定的yes or no的回答。但是我们通常无法满足他们的要求，因为这个问题比较复杂，验房也往往不是yes or no能说清楚的。而市面上的许多说法都是不准确的，片面的。

首先肯定的是灰管的漏水概率肯定要比现有的铜管或者交联聚乙烯高一些。但灰管是否漏水并不完全由材料来决定，它也和施工质量、施工工艺、水质有很大的关系。

1.这个灰管材料要求在施工中每隔几尺就要有一个支撑，防止管材过度的下垂造成问题。许多施工人员不按要求安装这个支撑，这就可能使灰管过度下垂变形，留下隐患。

2.很多施工人员不认真、偷懒，在水管长度尺寸不足的情况下生拉硬拽硬性连接，造成管材在连接时就有巨大的应力存在。这个应力在以后就有可能会造成问题，尤其当这个材料开始发生脆硬的时候就会破裂漏水。

例如，许多用水设备（浴盆，洗手盆等）都是后期入场的，水工事先安装好的上下水管位置可能和这些设备的连接有一定的尺寸误差。认真的施工人员（水工）会费时延长或缩短一段管材以保证连接位置的准确和平顺。而偷懒的施工人员（水工）则会生拉硬拽完成连接，这就难免日后出问题。 也就是说，一个好的水工会让水管也保持“舒服”的状态，才会有好的上下水系统。

3.在灰管投入市场初期，其连接部位使用的是塑料连接件，这种连接方法极易造成漏水，也是灰管声名狼藉的重要原因。所幸，不久后整个市场都改用了copper铜连接件，极大的改善了这个问题。我在温哥华本地验房十多年只见过4-5个塑料连接件的灰管系统，绝大部分是copper铜连接件的灰管系统。

图示：塑料连接件的灰管

4.另外，在烧开水都不会有水垢的大温哥华地区，使用的主要是雪山水。雪山水比较纯净，矿物质含量少，这也可能是灰管比美国问题少的原因。

所以说灰管的漏水概率肯定要比现有的铜管或者交联聚乙烯高一些，但并不意味着这种管材就一定会破裂漏水。

如果房子是地暖供热模式的，那么灰管带来的另一个问题是它的透氧率比较高，氧气进入地暖水管系统后与锅炉主机内胆发生氧化反应，造成锅炉设备内胆生锈和提前老化。

图示：锅炉热量交换器

以下几个方案，可以有效解决这个问题：

1。购买新型的含不锈钢内胆的锅炉。

2。系统中安装锅炉热量交换设备。这个设备可以使富含氧气的循环地暖水路并不流经锅炉内胆，只是进行热量的交换，避免了锅炉内胆的老化。

3。90年代后期部分房子的地暖灰管材料会在外面套上一层红色的的pex薄膜，目的是为了减少氧气的进入。

当然，对这些灰管（上水管）进行升级到现有的pex交联聚乙烯也是一个常见的方法，许多公寓、城市屋的物业管委会都统一采取了这样的行动。由于它们有部分埋在墙体里面或者地板下，所以更换时免不了要拆除墙面和地面，这涉及到两个工种，一个是水工，他们只管换管材，不管恢复，因为水工不会也不善于装修的事情。另一个是装修工，他们只管恢复地面、墙面到最初状况，但是没有换水管的资质和能力。

整体更换灰管（上水管）的价格并不便宜。几年前，我的一个朋友对他3000多尺的独立屋进行了灰管的升级，花费了5000元做室内水管的更换。又花费了另外的几千元请装修人员对墙面和地面进行恢复和油漆。当然，这个价格可能由于施工人员的差异而有很大的不同，例如西人、印度人、华人对同一个工程的报价都有可能相差好几倍。

对于供暖模式是地暖的房子，这些灰色供暖水管都被埋在水泥地面内，所以几乎无法更换升级。

如果不打算对这些灰管（上水管或者地暖水管）进行升级，那么买到这样的房子就一定要购买漏水保险。保险公司会对这些灰管增加相应的保费，保费增加的幅度请咨询各保险公司。另外，有些很小的保险公司可能对这样的房子（灰管）拒保。

还有一点需要注意的是，建筑规范每六年更新一次，我们现在认为安全和正确的材料pex管和铜管，未来一定会被更好的材料所替代，就如当年这个横扫北美千万个家庭的“塑料黄金”---灰管；还有上世纪六七十年代使用的铝电线。目前，我知道有些小保险公司已经对2011年以前的pex水管拒保了。对，就是PEX管，没错！

在现有的知识和认知下，追求相对的安全是正确的。但也应该意识到，社会每天都在进步，追求绝对的安全是不可能的。一切都是两个字，适度！

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师Victor：在加拿大吃火锅不要用便携式电炉

有朋友请我们吃火锅，按照约定的时间，驾车来到她家，一进门我就看到了桌子中央的便携式电炉子Portable Electric Stove，心中就是一惊，估计今天这顿饭不会太顺利。

果不其然，这一顿饭吃的让人十分着急。一共八个人，用了两个火锅，也就是两个电炉上两个鸳鸯锅子。男主人从墙边的电源插座接了一个长长的插线板，在这个插线板上，分别接上两个电炉子。每隔两三分钟，这个电线板上的保护控制开关就会自动关闭，切断电源，两个火锅根本烧不开水。不得已，我告诉了男主人烧不开水的原因。

通常，墙边的电源插座属于一个这样的电路，这个电路里并联了许多灯或者插座，而这个电路可容纳的最高电流是15安培，因为是120伏电压，所以这条电路里最高负载是120x15=1800瓦。由于断路器的保护系数0.8，实际可连续承载的最大功率约为1440瓦，超过这个数值就会跳闸（可能会延时一小段时间）。即使这个电路里面其他所有的设备，照明电灯，台灯，充电器，电脑插座都处于关闭的情况，也最多支持一个功率是1440瓦的电炉子或者两个分别为720瓦的电炉子。男主人在这条电路上接了两个电炉子（每个1200瓦），都采用最高档进行加热，这个电路必然会跳闸。所幸的是，这个接线板上自带过载保护，所以每次都是这个过载保护断开，而不是总电力箱里的相应气动开关跳闸。

告诉了男主人这番道理，我让他再找出另外一条长接线板。我把这两个接线板接在厨房台面上的电源插座上，因为厨房台面上的电源插座有独特的设计，电路里面没有像墙面插座那样并联诸多的用电设备。

选择的插口也是有讲究的。因为他的房子是一个有几十年房龄的老房子，所以我让两个接线板分别插在同一个插座的上下两端。因为老房子的厨房插座，其上下两个插口分别属于两个不同的电路，看似插在一个插座，但实际上分属于两个电路，这样就保证了每个电路都可以提供1440瓦的功率，也就保证了我们后半程火锅吃的比较顺畅。

对于三四个人吃电火锅，一个1200瓦电炉还是偏小，因为还有大量的热量在底座上散失掉。所以在加拿大吃火锅，建议使用燃气火锅。之所以许多移民意识不到这个问题，可能是在中国电压是240伏特，所以墙上插座接一个2000瓦电炉都是没有问题的（理论上3000瓦都可能）。

还有一个解决方案，就是选择那种电磁感应的炉子，这也是我事后在另外一个饭局上偶然发现的。电磁感应相对于普通的电炉子热效率显然不在一个层面上，因为所有的热量都100%的被铁磁性的锅子吸收了，即使把手放在电磁感应炉子上，也不会感觉到任何热量。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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长时间外出，家里的冰箱关掉吗？

一些朋友计划外出休假几个月或者在境外居住一段时间，他们在离开的时候有时会把冰箱的电源拔下来。因为他们觉得冰箱闲置在屋里，没必要浪费电力。

其实这样的行为很可能会造成严重的问题。

家用冰箱分为直冷冰箱和风冷冰箱。直冷冰箱的蒸发器直接触冰箱内壁，蒸发器温度低，会导致冰箱内壁局部温度变低，从而导致蒸发器附近形成结冰/霜。而风冷冰箱的蒸发器不会直接接触冰箱内壁，而且有自动化霜的功能。

现在销售的冰箱大部分都是无霜冰箱，也就是风冷冰箱。所谓无霜并不是真正的无霜，只是我们打开冰箱门的时候看不到传统意义上的冰霜。并不是因为他们不存在，而是因为无霜冰箱都设计成前后两部分。在冰箱背板后部是蒸发器的位置，依然会有结霜的存在。在这里每天冰箱都会进行结霜，再自我解冻的过程。化冻的水会通过一个排水管流到冰箱底部的承接盘上，再经过一个小风扇和高温空气（散热）的不断吹拂，最终慢慢蒸发到空气中。

当把冰箱电源拔下来的时候，这个看不到的空间里的大量冰霜就会慢慢融化，变成一滩水流到冰箱底部的地面上。由于加拿大的木质结构房屋，楼层之间并没有设置防水层，这些水就可能流到楼下，造成楼下的天花板漏水，严重的话还会使楼层之间木结构生长霉菌。如果找专人进行维修，刷油漆也是一笔不小的支出。

所以如果您计划长时间的外出，请不要轻易的拔掉冰箱的电源。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师Victor：房子电力系统有铝线怎么办？

许多买家和地产经纪一听说电力箱里面有铝线就非常紧张，认为这是一个安全问题。甚至有些没有经验的保险公司销售人员看到验房报告里有铝线，都需要进一步看电工出具的报告，才能放心地卖保险。

其实住宅电力箱里面的铝线有两种类型，一种是专用设备的铝线，所谓专用是指这条线路只服务某一个设备，不并联任何其他设备。例如电力箱里烘干机的线路一般都是30amp的电流负载，因此根据建筑规范，要使用一条10号铜线连接。由于这个电路只供烘干机使用，并不并联其他任何设备，所以也可以使用铝线，code规定是AWG 8号铝线（比10号线略粗）。这种专业设备铝线的用法只要保证线号和气动开关（breaker）的大小匹配符合code的规定，就是安全的。目前新建的独立屋里（印度建商尤甚），依然可以看到大量这种专用设备的铝线的使用，因为它比铜线更便宜。例如，应用在烧饭炉stove，电热水炉，电烤箱oven，分电力箱，以及hot tub等专用设备的线路中。

我们所担心的是第2种铝线的使用类型：

既那种15A或者20A的照明电路使用了铝线。因为一条照明电路中往往会并联许多的电灯和插座，接头比较多。由于铝线延展性比较差，在热胀冷缩中铝线的连接很容易出现松脱的现象，造成火花、线路过热甚至火灾的现象。这些问题往往是在1970年代的老房子里面普遍存在的，因为当时认为铝线替代铜线是一个非常好的选择，所以有大量的房屋使用了铝线应用在各种电路中（自然包括了并联多设备的照明线路）。所以对这些15A或者20A的照明电路铝线需要进行特殊的处理或更换，否则它就是一个不安全的隐患。

1，最彻底的办法是找电工把房内的铝线全部换掉，换成铜线。由于它们有部分埋在墙体里面或者地板下，所以更换时免不了要拆除墙面和地面，这涉及到两个工种，一个是电工，他们只管换线材，不管恢复，因为电工不会也不善于装修的事情。另一个是装修工，他们只管恢复地面、墙面到最初状况，但是没有换电线的资质和能力。这种办法费用相对较高。

2，找电工只把各铝线接点（多在电源插座、switch面板内）换成特制的铝线连接口，就解决了铝线容易松脱的问题，费用估计是两三千元(2020年曾经有一个多伦多朋友做过的价格) 。

3.不进行任何的改动，只要找到愿意承保的保险公司，这是一个比较消极的办法。 因为有些保险公司一听到是铝线就会拒保。

需要说明的是，具体价格请联系各个报纸或网站例如vansky的商业广告栏的电工，价格可能差别极大（华人，印度人，西人）。建议您花一些时间做这个工作。本人不熟识也被协会禁止介绍各类专业人士。改动的费用一定以专业电工的报价为准。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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处女座验房师

昨天到本那比检验了一个将近100年的老房子，验房结束后，按照惯例又给买家夫妇做了详尽的解说和演示。这对年轻的买家夫妇对我的验房工作给予了‘’极其认真，细致‘’的评价。得到客人的肯定，我自然是很高兴。

年轻的女主人突然问了我一句：‘’您是处女座的吧？‘’在得到肯定的答复后，这对夫妻连称：‘’怪不得！怪不得！‘’

我对星座没有任何研究，不过对我自己的性格还是了解的。那种近乎于神经质的追求完美和细致，的确是我与生俱来的个性。说实话，这种性格的人，无法避免的将降低生活中的快乐指数。

没有办法，我改变不了这个性格。天生我材必有用！也许我生下来，就是要来做验房师的。

以后我名片上应该加一条：温哥华处女座验房师😀。

victor 

温哥华验房师/验屋师 Victor：为什么有的抽油烟机效果不好？

有些抽油烟机的左右扇叶是可以分别控制的。在验房过程中，经常会看到屋主在一个炉眼上烧饭，因此只开了一侧的排风扇。这样的话，从这一侧抽走的油气，由于负压的原因将从另一侧排风扇中又返回厨房。

这个视频清晰的说明了这一点，怪不得这一家的厨房有厚厚的油垢而主人不自知。

对于这种左右抽风扇叶可以分别控制的抽油烟机，使用过程中都建议将左右两个排风扇同时打开。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师/验屋师 Victor谈石棉

经常有客户咨询我关于石棉的问题，对这个问题一两句话无法解释清楚，所以还是写一段文字吧。

首先要声明，石棉、霉菌的检测和确认都不在验房师的验房范围之内，因为他需要专业人员在房子里取样，并送到实验室，等待几天后，才能拿到检测结果。当然，如果我在验房过程中发现了疑似的问题我会告诉买家，并建议买家找专业人员进一步检测和确认。（这些专业人员的详细信息，请在各大报纸网站的商业广告栏里面寻找，验房师被禁止推荐上诉专业人士，因为这有可能涉及到第三方利益）

石棉是一种天然矿产。它看起来好像棉花一样，破碎的纤维好像粉尘一般，实际上它的每一条纤维都像钢铁一样结实。它不仅便宜，结实，还防火，所以1990年以前大面积被使用在建筑材料上，可以说所有的房子都含有石棉：油漆，胶带，粘合剂，天花板、石膏板，水泥管、瓷砖，塑料地板革，外墙水泥板，防火门。。。

随着后来相关的实例和研究越来越多，石棉被证明有致癌性。人体如果吸入石棉粉尘，这些粉尘便会停留在肺部。肺部会形成疤痕组织来渐渐包裹这些纤维，而这些疤痕组织会阻碍肺部本身的延展性，使肺部渐渐失去功能。

1990年，美国环保署颁布禁令全面禁止石棉在建筑材料里使用。但是后来美国环保署又发布了石棉材料禁令澄清声明，澄清了某些类别的含石棉产品不受禁令约束（或对某些产品的石棉含量有了更严格的规定）。However some current materials may contain and are permitted to contain asbestos. In May 1999 Asbestos Materials Bans Clarification was issued by the U.S. EPA clarified that there are some categories of asbestos-containing products that are NOT subject to a ban. For example, the Asbestos National Emission Standards for Hazardous Air Pollutants, or NESHAP  rules issued in November, 1990 prohibits spray-on application of materials containing more than 1% asbestos to buildings, structures, pipes, and conduits unless the material is encapsulated with a bituminous or resinous binder during spraying and the materials are not friable after drying. 而各国对石棉的认识和禁止时间也不是一致的。加拿大政府直到2018年才彻底禁止石棉的生产、使用和销售。因此，1990年以后的房子也未必没有石棉，只是如果有的话，其使用和含量会有较好的控制。

目前，行业内普遍的的共识是静止状态的石棉是安全的，也就是说，石棉材料只要不像烟尘一样暴露在空气中，就不会对人体造成危害。但是如果想要进行旧房改造、拆除或者装修，比如切开一块石膏板，石棉就必然会泄露，这就有可能对人体造成危害。因此也就诞生了另外一个暴利的行业，在改造或者拆除旧房的时候必须要由专业的石棉移除人员来拆除。他们会穿上类似防化服一样的衣服，拆除现场也像极警方保护起来的杀人现场，四周都用黄色警戒条围起来。专业的石棉移除人员收入不菲，我听说有一家印度人都是做这个的，虽说是租房住，可是3个20岁上下的兄妹都开着宝马大奔。

对于购买可能含有石棉老房子的买家来说，住在里面不改动基本没有什么可担心的问题（石棉），但是未来拆除或装修改建时可能需要有一笔不小的花费。

而我也知道有些华人装修队的老板才不管这么多，也不走正规流程，让手下员工在没有任何防护的情况下拆除旧灰板，也许是无知，也许是无耻。记得十几年前，我在做验房师之前曾经找了个装修队实习半年，就亲身遇到过这样的事情。

至于有些买家担心的阁楼保温棉有没有石棉的问题，还牵扯着一个故事。

加拿大阁楼里面保温棉的材料有很多种类型，玻璃纤维，矿物棉，防水防火处理过的报纸碎屑cellulose，喷雾泡沫。。。其中有一种叫蛭石Vermiculite，外形像花白的小石子，很轻。它本身是不含石棉的。 由于这种材料众多品牌中的一个品牌 Zonolite的蛭石保温材料被石棉污染了（其在美国的蛭石矿被石棉矿污染），造成所有蛭石保温材料被连累、被人人喊打的局面。

也就是说，阁楼保温材料如果是蛭石，未必含有石棉（有没有石棉，需要取样送到实验室化验，这个工作不在验房范围之内）。即使这个保温材料是蛭石，也含有石棉，也几乎不会对人体造成危害，因为它在阁楼里，无法进入生活区域。当然，如果我在验房过程中发现了阁楼这种保温材料，会提醒卖家找专人进行取样、实验室化验。

还有一点需要注意的是，建筑规范每六年更新一次，现在认为错误或者不安全的材料和设计，在很多年以前也许是符合规定的。换个角度看，我们现在认为安全和正确的材料和设计，也许过多年以后就是不安全和错误的教材与典范，就如1978-1996年横扫北美千万个家庭、当时被视为“塑料黄金”的灰管，现在早就声名狼藉被淘汰了，还有上世纪六七十年代使用的铝电线。。。

在现有的知识和认知下，追求相对的安全与健康是正确的。但也应该意识到，社会每天都在进步，追求绝对的安全与健康是不可能的。一切都是两个字，适度！

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验房师Victor：床头正对邻家空调的房子需小心

昨天接到一个老朋友的电话，他去年年底买了南素里的一栋十几年的独立屋，一直住着很舒服，没有什么问题。但是上个月开始，也就是刚刚进入夏季，他就迎来了噩梦般的日子。

原来他的隔壁邻居是一个加拿大本地西人家庭，在邻居家的外墙边有一个空调机，从刚刚入夏以来一天24小时几乎不停歇的运转。而他的卧室恰恰位于两家之间的过道上。卧室面积狭小，格局无法改变，他的床头与这个空调近在咫尺。每天持续不断的空调压缩机噪音，闹得他躺在床上就心慌意乱，无法入睡。

前两天实在受不了了，他找到邻居诉说这个情况。邻居语气很和善，但态度也非常坚决：他们使用空调是非常合理的生活需求，而且这个空调放在这里使用很多年了，都没有问题，所以拒绝调整空调的位置。

这个朋友问我该怎么办？政府有没有空调位置上的规定？我告诉他2016年开始，新的建筑规范确定了室外空调必须距离邻居的地界线10尺，但是对于旧有的房屋是不毕参照这个新规定的。

这个问题的确非常棘手。记得几年前一个朋友遇到类似的问题，邻居家是一个音乐爱好者，每天都用大功率音箱播放着各种类型的音乐，经常到了深夜一两点钟都不会停止。找到邻居理论，邻居说他喜欢音乐，拒绝更改生活习惯。逼得没有办法，他们到市政府去投诉，市政府的答案是噪音超过75分贝（具体数字可能有些许偏差）政府才会干预。于是他们请专业人员测试，结果是差几个分贝就达到临界值。没有办法，最终他把与邻居相邻的这面墙重新装修，加装了隔音棉。

所以我给朋友的建议是先检测，如果超过规定值就让市政府干预。如果没有的话，只能自认倒霉，或者装修加上隔音棉，或者搬家。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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请不要规定验房师的验房顺序

在多年的验房工作中，经常会遇到屋主或者买家要求指定验房顺序的事情，也就是说要求验房师先验房子的某个部分（通常是独立出租单元部分）。

我想说的是，验房是一个专业性非常强的工作。要想保证在几个小时之内将整个房子众多的检查项目检查完成，而且尽量做到互相印证，减少疏漏，这个顺序要安排的非常合理，这也要求优秀的验房师有很强的逻辑性。

每个验房师的验房顺序有可能是不一样的。我的验房步骤是经过精心推敲多年总结出来的。改变这个验房顺序，有可能导致验房结果的不准确或者遗漏。

比如说，房子很重要的一个测试就是漏水的测试。我在验房过程中要打开所有的能够出水的地方放水一定时间，这包括了各个水龙头、洗衣机、洗碗机，冲水马桶也要冲水多次。在放水结束之后还要过一段时间才开始室内的检查，以确保如果有漏水，这些漏水可以充分的体现在天花板和墙壁上，使肉眼、湿度表和红外成像仪能够观测到并且确认。

如果一开始验房就要求我检验地下室出租单位，在没有进行放水测试的情况下，我如何知道楼上用水设施有没有漏水？

再比如说，许多房子都是地暖供热的。打开地暖，通常要至少两三个小时之后才能用红外成像仪捕捉到地热管线的成像。如果一开始验房就要求我检验某个区域，我如何知道这个地区地暖的工作情况？

还有许多验房师更细节的考虑无法一一陈述。

如果有独立的出租单位，为了减少对租客的影响，建议把出租单位安排在验房的最后阶段，这样对验房结果的影响相对会小很多。

此外，验房时屋主或者租客如果能够回避，对验房结果的准确性也会有所帮助。例如，在验房过程中，租客占用卫生间或者占用厨房，将导致验房过程无法按照验房师特定的顺序进行，有可能导致验房结果的不准确或者遗漏，甚至可能造成严重的干扰。

记得有一次，我在测试洗碗机的过程中，已经发现了洗碗机底部有一些漏水。但是漏水量非常小，只是几滴水，而且洗碗程序刚刚开始尚未结束，所以我就开始其他项目的测试。等过了15分钟再过来观察漏水量的变化时，我惊奇的发现地上的那一小滩水已经被别人擦干了。询问滞留在屋内的女主人时得到了肯定的答复。  试问如果我在刚刚运行洗碗机的时候没有观察底部的漏水情况，仅仅在它运行完毕，进行观测拍摄，无疑将会漏掉这个故障，得出错误的结论。所以，地产经纪能够协调屋主或者租客在验房期间回避，将是再好不过的了。

因此，买家在验房前应该与屋主、租客进行充分的沟通，以确保验房的顺利进行。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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温哥华验屋师Victor：错落但不有致的公寓

对于温哥华的共管物业condo，物业管理委员会strata一般都会制定一套严格的管理规范。每个共管物业的主人都要遵守这个规定，否则就会面临罚款，甚至被迫卖掉物业被驱逐的命运。

管理规范的条款非常详细，例如可不可以饲养宠物，可不可以有小孩居住，可不可以在自家（或阳台）吸烟，几点之后不能发出噪音。有些物业还要对阳台摆放物品的数量，甚至窗帘的颜色款式都有统一的规定，以保证整个物业对外形象的美观，也就保证了整个物业的的价值。

对于户外阳台进行全封闭改造更是需要得到物业管理委员会的批准，而且基本上是不会通过的。所以我们在温哥华看到的共管公寓和共管城市屋大都外观整齐，错落有致。

今天在西温的海边散步，看到了一栋老公寓，应该是几十年前建成的。让我感到十分惊讶的是这个公寓的阳台，因为有些住户对它进行了封闭式的改造，还有一部分住户没有做。因此从外观上看，这栋高层公寓在美丽的温西海岸边显得非常的突兀。只是错落，但不有致，终极感官实在是不雅。

想必是当年的管理委员会还没有现在通行的理念，也就没有制定诸多详细而严格的规定。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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