验房师/验屋师Victor Fan 细心负责好口碑 红外热成像

刚刚有个客人咨询我这个问题。一句话很难说清楚，所以详细的写一篇文章吧。 很多独立屋屋主要出门几个月的时间。出于安全或节约生活账单的想法，很多屋主会考虑关闭独立屋的电力系统，供水系统和供热系统其中的一项或者全部。这样既可以节省不必要的花费，也可以安枕无忧，因为他们认为这样做就会杜绝了漏水，漏电起火等等的可能性。 其实这样考虑是大错特错的。 A 先说电力系统。如果将电力箱的总闸关掉，请屋主考虑以下的几个可能性： 1监控系统，安全系统：大部分室内的安全报警系统自备电池只能支撑两三天的使用，长期断电，安全系统就无法正常工作，一旦出现外贼入侵，该系统则无法向监控公司或预留手机发送信号，更别提安装在室内室外的监控摄像头的电力供应了。 2，很多人在出发前将冰箱清空，然后拔掉电冰箱的电源，或者将整个房子的电力系统关掉。那么，此时在冰箱内部的冻冰（冰箱每天都要进行解冻和化冻的循环，肉眼看不到），将会彻底化成水，流到地面，由于北美独立屋大部分楼层之间都是没有防水层的，这些水大概率会流到楼下的天花板上，形成水迹，造成更大的损失。 3，最最重要的是，这里的独立屋，在房子基础墙周围，也就是土壤下面埋着一圈排水系统，肉眼是看不到的。在雨季，为了防止地层里的地下水上涨，从而淹到地下室的居住地面，这个排水系统会将地下水引流到一个储水罐，然后将储水罐里面的存水排到市政府那里去。 这里就分两个情况， a.一个是您家这个排水系统高于市政府的雨水排水管道，那么这个储水罐里的水，只是沉淀一下渣土就靠重力自动排到市政府那里去了，不需要有电力设备的介入。 b.另一个是您家这个排水系统低于市政府的雨水排水管道。那么这个储水罐里沉淀渣土后的地下水，就要靠一个电力驱动的排水泵sump pump排到市政府污水管道里。关掉总电闸，这个泵无法工作，您的地下室轻则潮湿发霉，严重的则会发大水。通常在电力箱里面会专门有一个电路开关breaker为它设置并标注sump pump。详见我另一篇博客文章：长期不住的房子不可冒然断电断热。 B 再说一下供热系统。 1 首先，听闻温哥华的职业小偷已经先进到在冬季用红外成像仪观测，他们在一条街上走过，便知哪家长期没人。因为室内温度如果过低，既没人居住，也不开供暖设备，即使开着很多灯，放着音乐（佯装有人在家），室内的温度也会诚实的在玻璃和外墙上用红外成像仪显示出来。 2 其次，冬季不开供暖设备...

在我们居住的房子里，经常会见到墙面上、天角线上（crown molding），地砖或者木地板上会出现一些裂缝。即使是用材非常高档的房子里，情况也依然如此。有些裂缝明明是被密封胶处理过的，但是这些密封胶依然会出现开裂的现象。 这些裂缝是怎么出现的呢？难道装修工人就不能把他们做得完美一些吗？ 其实这些裂缝很可能在刚刚装修完的时候是不存在的，但是因为施工前缺少了一个重要的环节步骤，从而导致了事后的开裂现象。 我曾经见过的无可挑剔的装修真是如凤毛麟角，大都是非常高端的住宅。那些建商是这样做的：在房子进入内部装修阶段，所有建筑材料（各类地板，墙面，天脚线，地脚线，地砖，墙砖，各种管材）在安装前，都先在室内放置三个星期。如果是冬天的话，还会把地暖调到最高持续工作，目的就是用来保证各种建材在安装前的湿度和温度与室内完全一致。这样做的好处，就是各种装修材料日后不会因为湿度和温度的变化，发生伸缩、变形。而这种变形一定会带来肉眼可见的裂缝和其他一些问题。 因此，刚刚装修完的房子很可能是没有这些裂缝的。但是时间一长，潜在的问题和隐患就会显现出来，施工的手艺好坏和施工人员的用心也就体现出来了。 举个例子，铺设地板的时间如果正是冬季，那么室内的温度是二十度，而施工人员从车里拉出来的木地板很可能等同于室外的温度---零度左右。如果没有充分的预处理，就直接立刻铺设木地板，那么施工人员铺完地面后，我们可能看不到任何的瑕疵，每一块木地板之间都是严丝合缝的。但是这个瑕疵的隐患已经埋下了。日后木地板之间出现裂缝，甚至整个地板出现拱起来的变形都不难解释了。有经验的师傅会在墙边预留一段空隙以防止这些木地板的热胀冷缩，但依然难以防止木地板之间的细小裂缝的出现。以此类推，地砖、墙砖、天脚线、地脚线都是如此。 在劣币驱逐良币的这个时代，现在的建商能有几个做到施工前预处理？如果能做到这一点，房价也绝对会大大高出市场的平均价格（不完美）。在绝大部分施工过程中，进行充分预处理的情况几乎不存在，施工人员大都匆匆而来，进场后立刻施工，一个熟练工人一天就会完成一个1000尺的木地板铺设。 此外，大部分的独立屋，城市屋都是木结构的。在建造时这些木材的含水率大约是19%，那么房子建成后的一两年后，木材的含水率会降到12%左右，因此一个三层的独立屋整体会收缩1-2公分左右，这1-2公分的收缩出现在什么地方就很难说清楚了。这些应力的...

北美建材市场在1978年到1996年期间出现了大量的灰管（poly-B 或者 poly-butylene，学名：聚丁烯）用来作为饮用水的上水管以及取暖用的地热水管线。因为它们大部分是灰色的，所以俗称为灰管。当时它被称为塑料黄金，预期寿命长达50年。因为它比传统的铜管要轻便许多，施工安装更为方便，所以在北美建筑市场得到了迅速的推广和应用。 但是在使用多年之后，美国加拿大陆续出现了一些灰管漏水的事故报告。后来经过调查得出的结论是，这种管材的透氧率比较高，空气中的氧容易进入管路并且与材料发生反应生成氯胺，最终使得这种灰管容易变脆、开裂，从而造成相对多的漏水事件。 90年代末期它就逐渐被一种新型的水管材料pex水管所替代，也称做交联聚乙烯。它们大部分是白色或者是透明的，有些pex水管是蓝色或者红色的，用于区分热水管和凉水管。 在验房过程中遇到房子上水管或者地热水管线是灰管的情形时，买家往往比较纠结，总是不断询问我们，希望得到一个肯定的yes or no的回答。但是我们通常无法满足他们的要求，因为这个问题比较复杂，验房也往往不是yes or no能说清楚的。而市面上的许多说法都是不准确的，片面的。 首先肯定的是灰管的漏水概率肯定要比现有的铜管或者交联聚乙烯高一些。但灰管是否漏水并不完全由材料来决定，它也和施工质量、施工工艺、水质有很大的关系。 1.这个灰管材料要求在施工中每隔几尺就要有一个支撑，防止管材过度的下垂造成问题。许多施工人员不按要求安装这个支撑，这就可能使灰管过度下垂变形，留下隐患。 2.很多施工人员不认真、偷懒，在水管长度尺寸不足的情况下生拉硬拽硬性连接，造成管材在连接时就有巨大的应力存在。这个应力在以后就有可能会造成问题，尤其当这个材料开始发生脆硬的时候就会破裂漏水。 例如，许多用水设备（浴盆，洗手盆等）都是后期入场的，水工事先安装好的上下水管位置可能和这些设备的连接有一定的尺寸误差。认真的施工人员（水工）会费时延长或缩短一段管材以保证连接位置的准确和平顺。而偷懒的施工人员（水工）则会生拉硬拽完成连接，这就难免日后出问题。 也就是说，一个好的水工会让水管也保持“舒服”的状态，才会有好的上下水系统。 3.在灰管投入市场初期，其连接部位使用的是塑料连接件，这种连接方法极易造成漏水，也是灰管声名狼藉的重要原因。所幸，不久后整个市场都改用了copper铜连接件，极大的改...

许多买家和地产经纪一听说电力箱里面有铝线就非常紧张，认为这是一个安全问题。甚至有些没有经验的保险公司销售人员看到验房报告里有铝线，都需要进一步看电工出具的报告，才能放心地卖保险。 其实住宅电力箱里面的铝线有两种类型，一种是专用设备的铝线，所谓专用是指这条线路只服务某一个设备，不并联任何其他设备。例如电力箱里烘干机的线路一般都是30amp的电流负载，因此根据建筑规范，要使用一条10号铜线连接。由于这个电路只供烘干机使用，并不并联其他任何设备，所以也可以使用铝线，code规定是AWG 8号铝线（比10号线略粗）。这种专业设备铝线的用法只要保证线号和气动开关（breaker）的大小匹配符合code的规定，就是安全的。目前新建的独立屋里（印度建商尤甚），依然可以看到大量这种专用设备的铝线的使用，因为它比铜线更便宜。例如，应用在烧饭炉stove，电热水炉，电烤箱oven，分电力箱，以及hot tub等专用设备的线路中。 我们所担心的是第2种铝线的使用类型： 既那种15A或者20A的照明电路使用了铝线。因为一条照明电路中往往会并联许多的电灯和插座，接头比较多。由于铝线延展性比较差，在热胀冷缩中铝线的连接很容易出现松脱的现象，造成火花、线路过热甚至火灾的现象。这些问题往往是在1970年代的老房子里面普遍存在的，因为当时认为铝线替代铜线是一个非常好的选择，所以有大量的房屋使用了铝线应用在各种电路中（自然包括了并联多设备的照明线路）。所以对这些15A或者20A的照明电路铝线需要进行特殊的处理或更换，否则它就是一个不安全的隐患。 1，最彻底的办法是找电工把房内的铝线全部换掉，换成铜线。由于它们有部分埋在墙体里面或者地板下，所以更换时免不了要拆除墙面和地面，这涉及到两个工种，一个是电工，他们只管换线材，不管恢复，因为电工不会也不善于装修的事情。另一个是装修工，他们只管恢复地面、墙面到最初状况，但是没有换电线的资质和能力。这种办法费用相对较高。 2，找电工只把各铝线接点（多在电源插座、switch面板内）换成特制的铝线连接口，就解决了铝线容易松脱的问题，费用估计是两三千元(2020年曾经有一个多伦多朋友做过的价格) 。 3.不进行任何的改动，只要找到愿意承保的保险公司，这是一个比较消极的办法。 因为有些保险公司一听到是铝线就会拒保。 需要说明的是，具体价格请联系各个报纸或网站例如vansk...

经常有客户咨询我关于石棉的问题，对这个问题一两句话无法解释清楚，所以还是写一段文字吧。 首先要声明，石棉、霉菌的检测和确认都不在验房师的验房范围之内，因为他需要专业人员在房子里取样，并送到实验室，等待几天后，才能拿到检测结果。当然，如果我在验房过程中发现了疑似的问题我会告诉买家，并建议买家找专业人员进一步检测和确认。（这些专业人员的详细信息，请在各大报纸网站的商业广告栏里面寻找，验房师被禁止推荐上诉专业人士，因为这有可能涉及到第三方利益） 石棉是一种天然矿产。它看起来好像棉花一样，破碎的纤维好像粉尘一般，实际上它的每一条纤维都像钢铁一样结实。它不仅便宜，结实，还防火，所以1990年以前大面积被使用在建筑材料上，可以说所有的房子都含有石棉：油漆，胶带，粘合剂，天花板、石膏板，水泥管、瓷砖，塑料地板革，外墙水泥板，防火门。。。 随着后来相关的实例和研究越来越多，石棉被证明有致癌性。人体如果吸入石棉粉尘，这些粉尘便会停留在肺部。肺部会形成疤痕组织来渐渐包裹这些纤维，而这些疤痕组织会阻碍肺部本身的延展性，使肺部渐渐失去功能。 1990年，美国环保署颁布禁令全面禁止石棉在建筑材料里使用。但是后来美国环保署又发布了石棉材料禁令澄清声明，澄清了某些类别的含石棉产品不受禁令约束（或对某些产品的石棉含量有了更严格的规定）。However some current materials may contain and are permitted to contain asbestos. In May 1999 Asbestos Materials Bans Clarification was issued by the U.S. EPA clarified that there are some categories of asbestos-containing products that are NOT subject to a ban. For example, the Asbestos National Emission Standards for Hazardous Air Pollutants, or NESHAP  rules issued in November, 1990 prohibits spray-on application of ...

昨天，一位地产经纪给我电话想让我去帮他查一个东西。这是他两年前做建商时建造的独立屋，全屋的供暖系统是地暖，也就是造房子的时候把供热水管浇筑在每层的水泥地板里。这个地热水管里面常年是有水的，即使在没有使用地热的夏天。 买家是一对中年夫妇，当年买房时并没有请人验房。第一年的冬天，刚刚开启供暖一个月，车库的天花板上就出现了一小片的水迹。在车库上面正好是二楼的卧室，而买家夫妇刚好马上要回国，于是就关闭了地热，离开了几个月。当他们再次回来的时候已经是春暖花开，车库上方的水迹早已干透，看不见了。 去年冬天同样的情况再次发生，刚刚开始供暖的一段时间没有发生任何问题。过了一两个月，车库上方的天花板上又出现了水迹，这一次水迹面积要大得多，二楼卧室的地毯也在墙角位置出现了小片的水痕。奇怪的是，漏水的迹象在今年春天停掉地热后仅过了1周就自动停止了。 夫妇二人决定在今年入冬前一定要彻底解决这个问题。于是，地产经纪找到我，希望我能够用我的照妖镜也就是红外热成像仪找出那个漏点。 这个任务比较艰巨，因为我以前曾经有过2次不成功的经历。当地热管线出现漏水的时候，地热管由于热量的散失无法形成清晰的红外线成像（没有明显的温度差），所以无法从地面上方判断露点。而从地面的下方也就是车库天花板的位置呢？通常是可以的，但是这个房子的漏水有特点，也就是开启地热一个月时间左右后才会有漏水的迹象出现。现在是八月，地热已经停止使用几个月了。如果我现在让他们打开地热去检查，若依然暂时没有漏水出现，我如何检测发现漏水点？如何判断？ 地产经纪已经把我当成最后一根救命稻草，抱着试一试的态度，我接受了这个挑战，带着我的照妖镜，踏上了征程。 到达地点后，看到地产经纪和屋主人都在，他们还请来了装修队的师傅。事先我已经打好招呼，让他们提前打开地热两个小时，以便节省时间。 我首先来到车库，天花板上有明显的大片的水痕，用湿度表测试已经是完全干燥了，再用红外成像仪照射，没有发现任何疑似漏水的地方。这和我预想的情况一致，也是我觉得最困难，最复杂的情况。 来到二楼卧室，装修师傅已经把地毯去掉了，露出了全部的水泥地面以及沿着墙角排列的的固定地毯的倒刺板。我开启了红外成像仪，立刻可以清晰地看到地热管线排布的情况。 这和以往2次地热管漏水无法形成清晰红外线成像明显不同。可以...

今天验房验了一个堪称奇葩的独立屋，这是一个位于南素里建于20多年前的房子。 在刚刚开始验房的时候，并没有发现什么异样。整栋房屋的取暖方式是force air风暖，也就是有一个风暖锅炉，将冷空气加热完毕之后，再通过管道输送到各个房间。既然有热空气的出风口，也就要有冷空气的回风口，它们一般都位于每层的过道位置，目的是把冷空气送回到风暖锅炉那里，加热后再次被送入室内，完成整个空气循环。 在这个独立屋的一层过道卫生间，除了天花板上的抽气扇和位于地面上的暖风进口，我在马桶上方的墙壁上还发现了一个类似回风口的东西。 打开室内的暖风系统，同时关闭这个卫生间的抽风扇。用温度表测试这个位于地面的暖风出口，出风温度达到35度，而且可以感到有热风出来。而这个疑似回风口的温度正好是室温，排除了他是另一个暖风出口的可能。 取一张轻薄的卫生纸，把它慢慢靠进这个疑似回风口，整张卫生纸立刻被吸在侧立面上。我然后关掉暖风系统，可以听到风暖锅炉的鼓风机在延后运行了一分钟后停止了转动，这张纸也随即飘落了下来。 这也就确认了它是整个房屋的一个回风口，这种安排实在是令人匪夷所思。因为这个卫生间的味道都会被这个回风口先输送到风暖锅炉主机那里，经过加热再输送到整栋独立屋的各个角落。换句话说，这个卫生间里有什么味道（不太可能是神清气爽令人心怡的味道），很快就会在各个房间甚至包括楼上的主卧闻到。 这种安排，对于讲风水的人是煞气和晦气满屋，对于不讲风水的人也会影响健康，让人作呕。 不知道原房主是什么原因要卖掉这栋独立屋，真想问问他，你在屋里住的时候不觉得'别有风味'吗？ 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

昨天验房又碰到一个让我比较生气的事情，这个问题在几年前的博客里面曾经提及过。它并不常见，但是异常的危险。 这是一个位于surrey的新建独立屋。在常规的验房过程中，我在卫生间的洗手盆下面发现裸露的电线，用电压笔测试显示电压110伏特，这是一个足够电死人的电压！！！ 如果这样一个新房子交付给买家使用，大人或者是孩子都极有可能触电，从而造成重大的人身伤害甚至死亡。 验房过程持续了四个小时，在快要结束的时候，地产经纪把一个印度建商叫来了。我对这个建筑商非常不客气，严肃的告诉他，雇佣这样不负责任的电工会造成的严重后果，这个印度建商一脸歉意并承诺尽快修理。 所以在这里也再次提醒大家，购买新屋更需要验房。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao