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2018年10月9日星期二

水迹从哪里来?(2)

一个月后的前天我又接到了同一个买家的电话,得知他最终没有接受那一套房子。也许因为那一栋高层公寓的位置实在是太好了,这位买家又看上了同一栋楼、同一户型,只是位于更高层的房子。

记得一个月前的那套房子是位于十层的,我于是问他新的房子位于多少层,他回答是17层,并且立刻问我这个房子会不会有同样的情况?我马上问他,这栋楼一共多少层高?“是18层。”那么我的回答是,"这套房子应该会好很多。“

电话那一端的客人问我难道这个和层高有关吗?我于是继续卖个关子:”等验完房子再说吧“

按照约定的时间,我赶到了验房的地点。不出所料,在起居室的天花板上,依然发现了水迹只不过十层那一套房子一共有四处水迹,而这一处房子仅仅有一处水痕而且面积也要小得多。


验房结束之后除了常规的讲解之外,我拿出了下面这张图给卖家揭开了谜底。高层建筑都会面临一种叫做烟囱效应stack effect的作用,如下图(冬季)。也就是说,靠近顶楼的户内空气(包括烟气)会靠密度差的作用,益于沿着各种通道很快进行扩散或排出建筑物。而位于中部的unit没有这种作用,底部的unit则会有一些负压,也就是对室内空气的排出有一些不利的影响。



这栋高层一共18层,今天验的房子位于17层,也就是这个烟囱效应有利于排气的一个高度。因此,这个单元房在自然状态下就会有一个向外抽风的力量,这无疑在一定程度上减少了结晶水在烟道内部结晶渗透的现象。
而上一个房子正好是十层,居于中部,因此没有这个额外的力量,再加上自身的设计缺陷,也就是排风烟道路径过长,也就容易出现天花板渗出水的现象。这也是为什么我在电话里问清楚楼层的位置后,就能够对这个问题给予基本的判断了。

当然,天花板渗水和用户的生活习惯、烟道的清洁程度以及抽风设备的力道大小都有关系。