验房师/验屋师Victor Fan 细心负责好口碑 红外热成像

昨日在burnaby验了一套独立屋，问题不多。只是在主卧查验地热时，发现了一个比较有意思的事情，主卧的地热管只铺设了一半，在红外热成像仪的照射下，简直可以说“一半是海水，一半是火焰”。 问题卧室（主卧）地热管线的红外成像图 过道hallway地热管线的红外成像图 客人卧室地热管线的红外成像图 原因可能有2个。一个是另一半的地热管线有故障，无法正常工作，例如管道里有空气或区域阀门有问题等等。另一个可能是施工过程中的偷工减料。住在这样的卧室里，冬季取暖的效果肯定要差一些。

几天前在deerlake旁边验了一个秀色可餐的house，面积很大，算是个豪宅。本以为整个验屋过程会相对顺利，没想到却是问题多多。 其中2个重要的隐性漏水问题都被我的德国红外热成像仪发现出来，买卖双方都感叹它的威力巨大。 一个是2楼的立式淋浴房，放水30分钟后没有在楼下的天花板上看到任何痕迹。买家特意告诉我，原来这里曾有水迹。看来已被卖家油漆粉饰过了（卖家的解释是小孩偶然的一次玩水所致）。 请出“照妖镜",立刻现形。再用非侵入式濕度測量儀检测，立刻鸣叫报警。  另一个是卧室的窗边，墙面整洁干净，肉眼看不出任何问题。红外热成像仪的照射下，赫然发现有一圆形区域异样（温度偏低），用非侵入式濕度測量儀检测，立刻鸣叫报警。于是跑到屋外查看，对应的位置是落水管和浇花水管的所在。极有可能是墙体里的浇花水管冻裂形成的pin hole造成。再此，也提醒大家，入冬前请关闭户外水龙头在室内的控制阀门,并且排空户外水龙头内的剩余水份。以防冻裂水龙头或水管造成漏水。

选房买房是家庭生活中的重大事件，由于涉及大笔开支和长久的日常家居环境，人们在作出-最后决定前总是慎之又慎。据 CBC 近日披露的一项调查，尽管BC省府于2009年颁布法律，要求所有的验屋师必须持营业-执照，但是仍发现如果因验屋师疏漏导致买家损失，买家实际上很难获得赔偿。 陷入购房验屋纠纷而苦恼不已的丹顿，与其他遇到同类问题的买家发现，如果验屋师失职，-未能发现房屋的明显缺陷，他们几乎没有追索权。如果向验屋师协会投诉，验房师的执照虽-然可能会被吊销一周，但赔偿问题只有法院才能做出裁决。 丹顿在温东花费75万元购买住处前聘用了一名验屋师，验屋师的报告显示房屋没有结构问-题。然而，丹顿发现这是一场噩梦，她只是想有一个住处，从来没想过要去修理屋顶。丹顿-说验屋师有执照，有错漏保险，并不意味着买家能得到什么保障。 丹顿已向法院提交了民事诉讼，起诉验屋师里斯-斯托克代尔，他是加拿大房屋和物业验-房师卑诗协会 CAHPI（BC）主席。 http://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/buyers-left-with-big-bills-when-home-inspectors-miss-defects-1.1330879 她说当斯托克代尔检查一层高的屋顶时没有使用梯子爬到屋顶里检查，而是使用望远镜，也-没有使用专门的工具来发现任何可能存在的烂木头。 丹顿说，当她的租客搬离地下室时，她发现一些结构框架的木头已经腐烂，墙壁潮湿柔软，-地基上部的木头腐烂，已经摇摇欲坠。 她抱怨说，其雇请的验屋师甚至没有进到车棚里，在那里验屋师肯定会看到支撑起居室之角-的横梁都烂掉了。"我下楼去刷油漆，摸到墙上，能感觉到墙是湿的、不坚实的-，窗台上的木头都腐烂了，木屑纷纷掉落下来。" 在她看来，验屋师理所当然还应该检查屋顶，还应进一步检查腐烂之处是否经得起敲击刺戮-，还应该确保窗户、设备和暖炉都能正常发挥功能。 在诉讼中，她表示就职于温馨家园验屋公司的斯托克代尔听到投诉后，来到她家，并提出退-还给她 565 元的验屋费。不过这显然不能弥补丹顿的损失。丹顿已经借了 4 万元，还需要另外 10 万元来修理房间。目前丹顿正在等待另一名验屋师的报告，需要在法官审理她的案子前提交-法院。 斯托克代尔在回应这项民事诉讼时...

韩长勇 常听说装修会有污染，污染有多严重？ 答：我看过一份报道，美国《美国流行病学杂志》指出，装修污染让孕妇生出患有心脏疾病孩子的可能增加了3倍。还有一项针对患白血病儿童的调查也显示，有80％以上的患者在新装修的房子中住过。装修可能引起的疾病还包括呼吸道疾病、皮肤疾病、血液疾病、中枢神经疾病，以及头痛、眩晕、恶心、眼痛、鼻炎，皮肤类疾病等很多种。 听你介绍，儿童受装修污染的危害好像更严重是吧？ 答：是的，和任何其他疾病一样，其发病原因都包括内因和外因，内因指的是自身的身体素质，外因即是外部环境，如空气污染等。同样是空气污染，身体强壮、免疫力强的人就能抵抗病菌的侵入。儿童、老人、体弱多病的人就会容易得病。 是什么污染造成的呢？ 答：一些建筑、装饰材料会产生有害气体和电离辐射。有害气体种类很多，其中对人体危害最大、最常见的主要有甲醛、苯、氡、氨等污染物。这些有害气体主要由水泥、板材、胶水、涂料、油漆等材料释放出来。电离辐射主要来自地板如花岗石、大理石类物质。甲醛和苯类物质如苯乙烯都是国际卫生组织确认的致癌物质，具有放射性的氡气会导致白血病。 装饰材料中为什么会含有这些污染呢？ 答：现代家具大量使用人造板材，在人造板材、地板革、涂料等装饰材料中会使用甲醛，甲醛是具有强烈刺激气味的气体，其水溶液就是防腐剂“福尔马林”，可以防止腐烂。人造板材所用的胶粘剂就大量含有甲醇，遇热、遇潮就会大量释放甲醛。这种气体刺激呼吸器官，大量吸入会出现胸闷、气短、咳嗽、鼻塞、过敏、哮喘等症状。 苯是无色液体，甲苯、二甲苯常常在油漆、涂料和防水材料中使用。甲苯、二甲苯可导致中枢神经系统麻痹，头晕、头痛、恶心、胸闷、乏力、意识模糊失眠、精神萎靡、记忆力减退等中毒现象；孕妇过多接触这类物质，可导致胎儿生理缺陷或先天性畸形。 天然石材、瓷砖、水泥会释放一种无色无味的气体——氡气，这是自然界惟一具有放射性的气体。氡的放射性会对呼吸系统造成辐射损伤，诱发肺癌等呼吸系统癌症。还会影响人的神经系统，使人精神不振，昏昏欲睡。还会对人体的造血器官、神经系统、生殖系统、消化系统造成损伤。 不是说国家都有健康标准，现在的建筑材料都符合标准吗？ 答：标准是有，但标准只是尽可能地把有害物质一步步地减少，但还不可能减少到零，现代科技还达不到这种水平。如果按零标准要求，就没有可以使用的材料了。...

在屋顶上面，经常能发现许多非常重要的问题。 这个house屋脊的粘土瓦已经破损，里面的木结构直接接触外面的空气和雨水。受到雨水侵蚀的木结构屋顶会加速腐蚀，导致霉菌生长、强度降低；小动物也会爬进去做窝，对结构和电路系统造成破坏。严重的漏水也会指日可待。 这个house的沥青屋瓦铺设错误。每一片沥青瓦的顶部（外侧）和底部（内侧）都涂有一层焦油，如此，当上一层沥青瓦的底部叠压在下一层沥青瓦的顶部的时候，2部分焦油在太阳光的照射下就会融化并粘在一起。正确的铺设就会使整个沥青瓦连在一起，否则，一阵大风就可能把屋瓦吹散，就像这个独立屋一样。 还有一些问题，看似不大，后果却可能很严重。 这是在一个新建成的house的屋脊上看到的。通常，在屋脊上最后铺设的一块沥青瓦需要用几个钉子固定，俗称收口。而这几个钉子（包括其他屋瓦上的钉子）都要打上防水胶(即caulking），否则，阁楼迟早会漏水并最终殃及顶楼天花板。由于施工人员的疏忽，屋瓦钉子忘了打防水胶的问题，经常会在新建的房顶上遇到，这也是为什么新房子更需要验屋的原因。 也许有坚持不上屋顶的同行会说，在阁楼里检查就可以发现漏水的问题。但我要告诉大家，这些钉子引发的漏水有可能很快出现，也有可能在1-2年后出现。 仅在阁楼里检查，如果在雨季验房、该钉子已经引发漏水的情况下，一个非常细心的验屋师在漆黑的阁楼里、猫着腰发现这个只有几个平方英寸的漏水点已实属不易（如下图）；那么如果在它还没有形成漏水、或者在非雨季的时节验房，如何能发现这个问题？ http://reliancehomeinspection.com/

我验屋有一个原则，就是只要有一点点可能，都要上屋顶检查。也许有读者会说，你们验屋师应该检查屋顶的。但是在实际操作中，你会发现鲜有验屋师会上屋顶检查，原因有几点; 1.验屋师协会给验屋师指定的标准是 ：在验屋师认为有可能造成损坏，或者需要专业安全设施，或者使验屋师处于危险状态的情况下，验屋师可以不进行相应的检查项目。 BCIPI STANDARDS OF INSPECTION The inspector shall NOT perform any task, enter any area, or disturb any existing condition where, in the inspector’s judgment, damage could result, specialized safety equipment is required, or the safety of the inspector is endangered. 例如屋顶坡度太大、太高或表面太滑（特别是雨季中的木瓦），就可能导致危险发生。而老化的木瓦和沥青瓦表面很脆，人走在上面极其容易发生碎裂，从而造成不必要的纠纷。因此说，在这些特定条件下验屋师不上屋顶检查是合理的。 2. 但是这个条款的前提是比较耐人寻味的，即危险与否是以验屋师的判断为准（in the inspector’s judgment），这就为一些责任心不强的验屋师敷衍了事提供了法律支持。在他们的判断中，屋顶坡度都太大、表面太滑。。。。。。所以都不用上屋顶。而房屋是一个动态系统，理论上讲每一天它的状况都在发生变化，如房屋的沉降、所有设备部件和材料的老化等等。这就为那些责任心不强的验屋师敷衍了事提供了理论支持。 对于许多入住后出现的问题，事主很难赢得与验屋师的官司，因为很难找到证据能够证明，问题不是由于老化（验屋后）引起的，比如屋顶漏水、给排水系统漏水等。因此，那些责任心不强的验屋师也就能够心安理得的不上屋顶。 当然，这里面有个特例，对于那些上了年纪的验屋师是不应该苛求的。据我所知，有一位非常认真的老验屋师（讲粤语的住在richmond）是不上屋顶的，他用极其认真的态度和经验最大限度的弥补了这个不足，也是值得信赖的。 3.登高也是需要训练的，许多验屋师缺乏这方面的训练。记得我刚刚到装修队实习的时候，走在...

一个优秀的验房师必须有一颗责任心，才能够在验屋过程中体现为处处细心。而在实际操作过程中，借助必要的高新精密设备是必不可少的，因为人的眼力必定是有限的。 例如红外热成像仪，这个东东价格比较昂贵，在大温地区配备这个设备的验屋师少之又少，而它的能力的确不一般。在验房过程中我曾经遇到这样的情况：门厅的天花板看上去完美无瑕（楼上同一位置是淋浴间），但是用红外热成像仪查看一下，就会发现有隐性漏水。所谓隐性漏水，就是指漏水的水量不足以在下层天花板看出来，加上天花板一般是石膏板材料，有一定的吸水、挥发的功能。而长时间的隐性漏水可能会使楼层间的木结构收到损害，降低强度和性能，还可能产生霉菌等问题。我又登梯子用湿度表再次检测这个位置，证明有水分在天花板内。 红外热成像仪还可以发现墙体内的问题。北美的房子绝大多数是木结构，在外墙的木结构之间应该填充保温棉，等于给房子穿了件棉大衣。而在整套房子的顶层也会铺设保温棉（只有进到阁楼才看得见），以保持室内热量不宜散失。在无法打开墙体和进入阁楼的情况下，常规的验房手段是无法检测保温棉的存在与否的。我曾经查验过一套3层公寓里的一个顶层单元，由于没有通道进入整个公寓的阁楼部分，所以无法知晓保温棉的铺设情况。但是在用红外热成像仪检测其中一间卧室的时候，发现天花的一部分明显不同。这个区域的温度明显偏低，显然，阁楼里的这一小部分区域没有铺设保温棉。如此，此卧室冬天偏冷，取暖的电费会更多。更可怕的是，冬天室内高温高湿，阁楼里因与室外相通温度很低，于是在交接面（天花板室内一侧）就会产生结晶水，俗称墙面流汗。 如果用常规的验房手段绝对不可能发现上面这些问题。所以说，用红外热成像仪辅助验房，可以大幅度地减少买家的风险。当然，配备了红外热成像仪并不意味着就是一个好的验屋师。责任心+爱心体现出来的细心才是优秀验房师必须具备的品质。 温哥华验房师/验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ http://home803.blogspot.ca/ 微信：putiwufang

昨夜做了个梦，看到大雨浇透了城市和乡村，也浇透了我住的房子，到处漏雨，最后房子竟然漂了起来。醒来后，觉得有些恐怖。 吃完早饭，赶到surrey去验一个3400尺的新建独立屋。几个小时后才知道此梦不是白做，乃是一个预兆。 事情是这样的：一般在开始验室内部分的时候，我都要把楼上楼下所有的水龙头打开整整半个小时，洗衣机洗碗机也统统运转测试。目的就是要看整个供水系统、排水系统的工作状况。水流大小，有没有漏水，下水堵塞情况都会呈现出来。 今天这个独立屋还有一个按摩浴缸jacuzzi，为了检测它的工作状况，我把浴缸的排水塞闭合，放水。约15分钟后水位达到要求，启动，喷射出的水花甚是强劲。关掉水龙头，旋开排水塞，下面就要看排水情况了。 接下来巡视了一遍所有的水龙头，刚刚来到living room想检测一下壁炉的时候，就听到了背后哗啦啦的水声。心里一惊，赶紧扭头观看，餐厅天花板上的镶嵌式射灯此时竟然变成了一个淋浴喷头。赶紧找来水桶承接这“浴液",几分钟后，餐厅天花板中心的电风扇也开始降下”甘霖“。没有盛水的家什了（新建独立屋），情急之下，拿出冰箱里的储菜盒应急。 而这天花板上面就是那个按摩浴缸。 整整一浴缸的水最后都慢慢流了下来。显然，是浴缸的排水接口或者排水管出现了问题。好在发现及时，没有造成什么大的损失。找专业的维修公司修理一下就可以了。 这种情况，我从业多年也见过多次了，但是梦中警示还是第一回。下次再做这样的梦，我要多带几个桶才出门了。

我之所以坚持在现场验屋结束后还要再花几个小时写报告（不在现场出报告），还有一个重要的原因。 一般来说，对于一个house或townhouse，我至少要拍300-500张照片。每张照片我都要在电脑里仔细查看，花费的时间自然多很多。因为有许多细节在验屋现场由于各种原因可能无法发现，只有安静地在电脑前一张一张仔细查看，才能不漏掉蛛丝马迹。 而往往这些蛛丝马迹会揭示非常重要的信息，有些可直接影响到买家的决策。 例如，阁楼是非常重要的验屋项目，只有进入阁楼才可以检查：保温棉的材料和厚度、vaper barrior 的铺设、阁楼通风情况、各种管道的铺设、屋瓦是否漏水、动物活动状况以及roof结构。有时候现场提供的条件非常有限，只能探头观察而无法走入。我记得几个月前在温西验了一套比较破旧的house。在检验阁楼的时候发现阁楼入口（hatch）只能打开一点缝隙，可能是不合理的管路铺设堵住了hatch。我只好把相机伸到那里拍了几张照片。 随后给客人用电脑演示这些照片的时候，只告知了保温棉的厚度不足的问题。回来后趴在电脑前写报告，一张一张仔细查看，才发现在一张阁楼照片的左下角，有早已被淘汰的旧电线knob&tube，如果不放大照片很难发现。 而这个早已被淘汰的旧电线很可能会影响到房屋保险的购买。 这种电线是上个世纪50-60年代的产品，到现在都已经老化而形成火灾隐患。因此保险公司大都拒绝给这样的房屋上保险，除非屋主请人更新这些老旧电线（更新可能要花费三五千元以上）。 有些保险公司干脆寄来文件，其中有一项：是否铺设旧电路knob&tube。如果买家肯定，则买不到保险。如果否定，没问题保险可以买到。但是一旦有了火灾，保险公司一查，就会把责任推到买家身上。买家将得不到一分钱的赔付。 所以，这是我为什么要回来写验屋报告的原因。 “认真、负责、细心”是每个验房师的招牌和口号，但是真正做到这点是需要实打实地花费时间的。

经常有顾客打电话问我一个问题，为什么不能像大多数验屋师一样现场出报告？ 在这里，我想给买家一个忠告，不要把条件去除日定在验屋那一天，至少给验屋师、也给自己一两天时间，考虑这个也许是一生最大投资的项目。 我当然想现场出具报告，在那些打印好的表格上划勾即可，省时省力。验屋完毕就可以彻底收工，何苦还要回家再花2-4小时写报告？但是，作为一个认真负责的验屋师，我无法达到那种"境界"。 有两个原因： 1。这个报告的目的是什么？ 这份验屋报告的目的是要向买家阐述物业的各个系统的运转情况、问题和一些必要信息。其实，他还有一个非常非常重要的目的，就是与卖家沟通，进行协商维修、价格谈判的重要工具。 那些打印表格报告上出现的都是英文的专业术语，不要说是英语最为第二语言的移民，就是对本地西人，都常常是不知所云。就像你在国内买保险时拿到的保险单，上面每个字你都认识，可是你根本看不明白，因为全是专业术语，目的就是要让你看不明白！ 如果拿着这样一份报告，又没有任何图片辅助，买家和卖家又都是非专业人士，如何交流？如何进行协商维修以及价格谈判？例如，在阁楼里(很难进入)发现水迹、排风管破裂等等问题。如果屋主告诉买家刚翻新的屋顶并表示质疑这份报告，买家如何能底气十足的协商维修以及价格谈判？只有带有图片的报告才能帮助买家。 所以，我要在验屋结束后花几个小时写报告，最后呈现给买家的是一份图文并茂的文件，在图片上还会用红色箭头指示问题的具体位置。这样的报告才会给买卖双方的沟通带来便利，才会在价格谈判上占得先机。显然，现场紧张的验屋进程不可能有时间做到这一点。