验房师/验屋师Victor Fan 细心负责好口碑 红外热成像

在加拿大，住宅墙上的电源插座貌似一致，但区别很大，比如说卫生间的电源插座，以及在厨房操作台上面的插座。因此涉及到电源插座的更换，最好还是选择专业的电工，不建议亲自动手。 从1970年代开始，政府强制规定，卫生间的电源插座必须具有漏电保护功能，或者在电力箱中对应的电路开关breaker具有此漏电保护的功能，简称gfci。也就是说，人在卫生间使用设备意外触电的话，这些卫生间的电源插座必须立刻自动断电，以保护人体安全。 而厨房操作台上的电源插座更是特别，看着好似同一个插座，实际上，上半边插座和下半边插座分别属于两个不同的电路。 之所以这样设计，是因为人们以前经常遇到一个问题，就是在厨房的操作台上同时使用两个功率较大的设备总会跳闸断电，例如一个800瓦的咖啡机和一个800瓦的搅拌机插入同一个插座的上半部和下半部。 跳闸断电的原因是这样的，插座的电线一般使用14号线，按照规定可匹配的最大断路器是15安培，电压110v，所以这个插座可以负载的功率是15a x 120v ＝1800瓦特。由于断路器的保护系数0.8，实际可承载的最大功率约为1440瓦，超过这个数值就会跳闸。所以这两个电器同时运行之和1600瓦就会导致过载跳闸。 想什么办法解决这个问题呢？聪明的设计师把第一个插座的上半部和第三个（即相隔，不是相邻）插座的上半部做在同一个电路里，而第一个插座的下半部与第三个插座的下半部做在另一个电路里。 如此这般，800瓦的咖啡机和800瓦的搅拌机插入厨房操作台某个插座的上半部和下半部、并且同时运行时，由于两个设备不在同一个电路里，每个电路负载都是800左右，远小于1440瓦，因此就不会出现超载跳闸的问题了。 这样设计也会导致另外一种可能性，即当你发现厨房灶台上相隔电源插座的2个半边不工作了，很可能是这一电路跳闸了，需要将电力箱中这个电路的断路器breaker恢复一下reset就可以了。 2016年后就简单多了，厨房操作台上的插座都使用12号线（按照规定可匹配的最大断路器breaker也就增加到20安培），每个插座的上半边和下半边不再分属不同电路。负载计算如下，每个插座可以承载的负载是20a x 120v ＝2400瓦特，算上断路器的保护系数0.8，每个插座上下两端共可承载1920。它基本上可以满足两个厨房电器同时插入同一插座上下两端使用的要求。 ...

温哥华验房师/验屋师Victor Fan告诉您，如何辨别那些第一眼就要舍弃的房子(open house)，以便给您节省大量的时间和经历。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

朋友的学长，前年购买了西温哥华市的豪宅，住了一年多都是平平安安。 几个月前开始，电费突然变的高得惊人，每个月达到2500块加币。 但是他和妻子想了半天，他们除了日常的炒菜做饭洗衣外，并没有使用什么特殊的设备，对这么高的电费非常不解。男主人连续多日打电话给电力公司bc hydro反映问题。 电力公司bc hydro也没有派人来查，只是不断告诉他，这不是电力公司的问题，公司的记录清清楚楚的表明，这么高的电费的确是他们自己使用的，因此也没有给他们任何电费的减免。气得男主人后来再打电话，就不断的骂街了，然而问题依旧。 前天天气晴朗，男主人在花园侍弄花草时弄脏了鞋子，于是索性光着脚在行车道水泥地上走动，突然觉得脚下的水泥地异常的热，停顿了几秒钟，他立刻意识到了问题的症结所在。 原来去年年末下了一场大雪，有些斜度的行车道就显得有点不太安全了。于是他打开了埋在行车道路面下面的加热装置，这个装置是240伏的电压，40安培的电流，耗电量很大。但是滑雪之后他便忘记了关掉它，这才导致每月的电费账单达到2500多块。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

在十多年的验房生涯中，我发现一些有趣的事情，今天和大家分享一下。 多年的职业生涯，练就了我通过看室内灯泡状况就可以大体判断屋主族裔的本领。 对于传统的本地西人，他们室内的灯泡都会保持良好的工作状态，包括厨房、卫生间甚至户外走廊的，可以说是每个灯泡都是好的。一旦发现有灯泡坏掉，他们会马上更换新的。 而我们华人屋主也非常有特点，比如卫生间里的灯，如果有五六盏的话，大概率会有两三个是坏掉的，其它保持工作正常。 我们华人朋友的想法是这样的：灯泡的确是坏了几个，但不是还有几个亮着呢吗？ 最有意思的是印度屋主。印度人是我在所有族裔家里见过的对资源最为节俭的族群。屋里的灯光大都是比较昏暗的，尤其是那种让人昏昏欲睡的白炽灯。如果我验房离开某个房间而没有及时关闭这个房间的灯，印度屋主会立刻帮我关上。 记得曾经有一次验房，是印度屋主。餐厅的吊灯造型十分豪华，当我测试吊灯开关的时候，发现吊灯里12个灯泡只有一个是亮的。刚好卖方的印度地产经纪也在场，我于是随意地说了一句：只有一个灯亮。没想到这个地产经纪马上告诉我说灯泡都是好的。接下来他的动作让我惊诧不已，这个身高将近一米九的帅哥走到吊灯前，抬起手将灯泡一一拧紧，灯泡一个个被他点亮了。原来这是有意安排的！ 在这里，我还是建议大家节约能源的时候采用折中的办法。既然花钱买了漂亮的灯具，就应该让它全部亮起来。否则对电来说是节省了，但是对灯具来说就造成了浪费。充足而明亮的光线，会让整个房屋的气场和感觉都不一样，这个电费应该舍得花。当我们不在某个区域活动的时候，请尽量将这个区域的灯源关闭以节约能源。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

印度人的膳食结构决定了他们的屋子里面总是弥漫着一股浓浓的咖喱味道，许多华人朋友对这种味道非常不喜欢，不习惯。因此，当购买了印度人的独立屋之后，大部分华人就面临着如何去除室内咖喱味的问题。 一个朋友刚刚买了一栋印度人居住的独立屋，打电话咨询我如何去除这个味道。我告诉他，首先要更换地毯。因为那些细微的咖喱颗粒，大量的积聚在多孔的地毯里面。其次是粉刷墙壁和天花板，因为做饭的过程中，这些咖喱颗粒会随着热蒸汽漂浮在空中，最终附着在天花板和墙壁上。不油漆是无法去掉这些味道的。 过了些日子，朋友打电话说，已经按照我的建议更换了地毯，重新粉刷了整栋房子的天花板和墙面，味道好像是少了一些，但是每天回家一推门，还是有一股浓烈的咖喱味。问我下一步怎么办？ 我想了想告诉他说，这的确是比较难以处理的问题，建议他做一次大扫除。把整个房间的门，窗户，门框，窗框，地板都要做一次擦洗，只是与往常不一样的是，要在清洗的水里面加一些花露水，因为花露水里面有少许的酒精，加上自身芳香的气味，应该对残留在门窗和地板上的咖喱颗粒起到一定的清除作用。 电话那一头的朋友，显然对我这个办法并没有100%的信心，反问我，如果这样做还不能除掉这个味道呢？我告诉他，还有最后一个办法，而且这个办法一定奏效。那就是，以后每天你也顿顿吃咖喱！ 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

今天验房验了一个堪称奇葩的独立屋，这是一个位于南素里建于20多年前的房子。 在刚刚开始验房的时候，并没有发现什么异样。整栋房屋的取暖方式是force air风暖，也就是有一个风暖锅炉，将冷空气加热完毕之后，再通过管道输送到各个房间。既然有热空气的出风口，也就要有冷空气的回风口，它们一般都位于每层的过道位置，目的是把冷空气送回到风暖锅炉那里，加热后再次被送入室内，完成整个空气循环。 在这个独立屋的一层过道卫生间，除了天花板上的抽气扇和位于地面上的暖风进口，我在马桶上方的墙壁上还发现了一个类似回风口的东西。 打开室内的暖风系统，同时关闭这个卫生间的抽风扇。用温度表测试这个位于地面的暖风出口，出风温度达到35度，而且可以感到有热风出来。而这个疑似回风口的温度正好是室温，排除了他是另一个暖风出口的可能。 取一张轻薄的卫生纸，把它慢慢靠进这个疑似回风口，整张卫生纸立刻被吸在侧立面上。我然后关掉暖风系统，可以听到风暖锅炉的鼓风机在延后运行了一分钟后停止了转动，这张纸也随即飘落了下来。 这也就确认了它是整个房屋的一个回风口，这种安排实在是令人匪夷所思。因为这个卫生间的味道都会被这个回风口先输送到风暖锅炉主机那里，经过加热再输送到整栋独立屋的各个角落。换句话说，这个卫生间里有什么味道（不太可能是神清气爽令人心怡的味道），很快就会在各个房间甚至包括楼上的主卧闻到。 这种安排，对于讲风水的人是煞气和晦气满屋，对于不讲风水的人也会影响健康，让人作呕。 不知道原房主是什么原因要卖掉这栋独立屋，真想问问他，你在屋里住的时候不觉得'别有风味'吗？ 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

第一点就是要清理屋檐的排水沟。 每年都会有树叶，鸟类粪便，青苔或者是雨水冲刷屋瓦的细碎颗粒等等堆积在排水沟，造成大量的屋顶雨水不能够顺利的从排水沟排出去。溢流的雨水将会侵蚀屋檐，侵入室内造成结构和室内天花板的损伤。有些雨水会沿着墙壁向下流，对所流经区域的墙体都可能造成内部结构的的损伤，其外表也会呈现极其难看的大片的黑色霉菌。大量倾泻在地面的雨水还会造成水土的流失，导致地基的沉降。所以排水沟需要定期找专人清理，每年至少两次，雨季前一次，雨季后一次。在清理的时候也要顺便将屋瓦上面的青苔清理掉。严重的青苔可能会把屋瓦之间的缝隙涨开，造成屋顶漏水或屋瓦被大风掀开。 图示：溢流的雨水侵蚀墙体留下的霉菌 图示：溢流的雨水侵蚀墙体留下的霉菌 图示：溢流的雨水造成墙体内部霉菌和结构损伤 第二点就是要关闭室外的水龙头。 否则的话极有可能造成冬季水管和水龙头的冻裂，冻裂的水管会对墙体造成严重的损伤。 图示：墙体内冻裂的水管 图示：室内阀门上的放水螺帽 首先找到各个户外水龙头室内分别对应的阀门，将它们一一关闭。然后再将户外的水龙头一一打开，放掉两者之间的积水之后，再关闭各个户外的水龙头，这样就清空了墙体内的水管。一些比较新的房子的室内阀门上会有一个小小的放水螺帽，当室内阀门关闭并打开室外阀门后, 请扭松这个螺帽就可以放空两个阀门之间的存水。记得放完存水后要关上室外的阀门。 当然有的房子安装的是一种防冻型的户外水龙头，对这样的水龙头就没必要做这种繁琐的工作了，因为这种水龙头的墙体内水管部分总是空的，自然就不太可能出现冻坏冻裂的情况。 第三点，花园里的自动浇花系统总会有一些积水存在水管里面（埋在地下）。寒冷的冬天，有可能造成埋在地下的水管破裂，维修起来也就相对麻烦多了。所以在秋季应该打电话给花匠，他们有一种设备，可以把浇花系统埋在地下的水管里的存水用高压气体冲出来，以确保它们安全过冬。 第四点，要仔细的检查外墙和屋顶。 因为在房屋外侧所有不同部件的接缝处，通常都会打上密封胶，用来防止雨水的侵入，包括窗户，烟囱，各种排气口和通风口，以及天窗周围。这些密封胶经过一春夏的热胀冷缩，很有可能出现老化开裂失效的情况。如果对它们不进行及时的修补，那么温哥华漫长的雨季无疑将对房屋...

昨天验房又碰到一个让我比较生气的事情，这个问题在几年前的博客里面曾经提及过。它并不常见，但是异常的危险。 这是一个位于surrey的新建独立屋。在常规的验房过程中，我在卫生间的洗手盆下面发现裸露的电线，用电压笔测试显示电压110伏特，这是一个足够电死人的电压！！！ 如果这样一个新房子交付给买家使用，大人或者是孩子都极有可能触电，从而造成重大的人身伤害甚至死亡。 验房过程持续了四个小时，在快要结束的时候，地产经纪把一个印度建商叫来了。我对这个建筑商非常不客气，严肃的告诉他，雇佣这样不负责任的电工会造成的严重后果，这个印度建商一脸歉意并承诺尽快修理。 所以在这里也再次提醒大家，购买新屋更需要验房。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

铁道镇中心正在兴建的几座高楼，非常有特色，我最近验房经常路过这里，每每看到这三栋高层建筑，总有一些话想说，今天不妨聊一聊。 照片中正对镜头的3个楼角是楼的东南方向 看的出来这三栋高层建筑里有两栋的设计师是非常细心的，因为他们充分考虑到温哥华的气候特点，相信这两栋高楼在未来的使用过程中出现漏水的几率要比另一栋少很多，也就是说，公用区域的维护费用和每家每户的分摊费用，相对另一栋高楼都可能会少一些。 不知道您选对了没有？ 正是左右两侧的这两栋，如果价格面积和其他各种条件相同的情况下，我会尽量考虑左边或者右边这两栋楼，您知道为什么吗？ 温东华的气候特点是东南风，尤其到了漫长的雨季，东南风夹着雨水会更多的侵袭建筑的东南角，比较容易造成这个区域的漏水。在我十多年的验房生涯中，房屋东南角出现问题的几率是最大的。 左边和右边两栋高楼都在东南角的位置设计了转角的阳台，左边那一栋是直线型的阳台，右面那一栋是曲线型的。伸出来的阳台相当于宽宽的屋檐，可以有效的阻止雨水对窗户和墙体的侵蚀。而中间那栋就没有这样的设计。由此可以预见，中间那一栋在东南方向窗户漏水的概率相对会高一些。 左边的高楼直线型东南转角阳台 右边的高楼曲线型东南转角阳台 在冬季多雨的温哥华，对于选购2000年以前建成的那些多层或高层的condo，这一点就更为重要。因为当时的外墙建筑规范有一定的缺陷，一旦有雨水侵入外墙，将会对墙体造成很大的损伤，形成漏水屋，也就是著名的leaking condo。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

经常有客人和朋友问我，新建成的物业有必要验房吗？在他们看来，有政府强制的2-5-10年的新屋保障就可以安枕无忧了，何必验屋。 我要告诉这些朋友的是，新屋其实更需要验屋。 房屋的建造涉及到多个行业及数十个工种，因此无法保证每个环节都毫无差错，施工人员的素质又参差不齐，即使是同一个施工队，也有经验丰富的老手和刚刚入行的新手，更别指望那些粗心大意又官僚的市政府检查员。因此可以肯定地讲，没有一个完美的房子。 对于一些常规的问题，比如说各系统的功能出了问题，或者电器设备无法正常工作，即使在入住后要求建商来免费修理是没有问题的。 但是还有一些问题是需要有丰富的专业知识才能识别的，他们造成的后果有可能在几年，甚至十几年之后才能显现出来。 例如房子的结构出了问题，或者房子的地势非常差，有的房子甚至建在不稳定的坡体上。这样的房子将在今后出现严重的问题。对于肉眼不易发现的隐性漏水，日后可能会在墙体和楼层内部产生霉菌，危及到家人的身体健康。 更有甚者，有些问题的发现可能需要付出生命的代价。比如4、5年前的一次经历一直让我记忆犹新，每每想到它都心有余悸。这是一个新建的位于列治文的独立屋，在客卧卫生间洗手台下面我发现了2根裸露在外的电线，用测电笔测试一下，没想到啪的一声，火光一闪，这个测电笔的金属头竟然被打掉了一小段，测试结果：110伏的电压！！！如果您的家人或者顽皮的小孩，不小心碰到这些裸露的电线，将会有怎样的后果？此外还有一些例如煤气泄漏的问题，供热的暖风一氧化碳超标的问题，这些问题都有可能危及生命。没错，开发商肯定会无条件的为您修理这些缺陷，问题是您要花费什么样的代价发现这些问题？您是否愿意用您和家人的生命做为代价发现这些缺陷和问题？ 另外，入住前发现一些需要维修的问题，还可能从开发商那里得到一些折价。比如几年前的一次验房，一个新建房屋的主卫泡泡浴缸漏水，一直漏到了楼下。买家以女主人非常不悦想取消购买意向为借口向建商压价，建商最终给予了5000加元的减免。而这个漏水的问题仅仅是由于安装人员的疏忽，没有把泡泡浴缸的排水连接螺口拧好。 况且，在买房屋保险的时候，保险公司会让屋主填一份表格，要求对某些设备的规格，生产日期，供暖、电线、水管、屋顶的材料类型等等一系列问题提供真实信息，以确定保费金额。没有专业验房师的报告，大部分的人...