验房师/验屋师Victor Fan 细心负责好口碑 红外热成像

时常会接到一些咨询电话询问我，他们发现房子里突然出现许多飞虫，不知道从哪里来的，因为他们的房子都是密封性很好的，窗户也都装了纱窗。我再询问，他们都承认房间里至少有一个到多个卫生间常年都不用。 这就是原因所在。在北美的建筑规范里面，所有用水设施的排水管路都必须安装P trap，也就是一个弯管，如图所示。 各个用水设施（例如洗菜盆，洗手盆）的下水管都会有这个弯水管p-trap的设计，俗称u形管，目的是保障里面有水（水封），防止臭气或者飞虫从下水道进入生活区域。为了保证这个水封的存在，下水管悬臂的倾斜角度和尺寸也有非常严格的规定。 如果几个星期没有用水，u形管里面的水就会蒸发掉，这样的话，下水道里面的臭气以及一些飞虫就会长驱直入，进入人们的生活空间。 这也就是为什么，有些屋主发现长久不用的卫生间会闻到难闻的下水道臭味，以及看到许多不知从哪里冒出来的飞虫。 所以长时间不用的卫生间，一定要定期将全屋的水龙头包括淋浴打开放水半分钟，以保证这个水弯里面有水存在。卫生间马桶的设计本身就带着存水弯，而浴缸或站式淋浴的排水存水弯，是做在地板之间的，外表看不出来。 如果屋主外出几个月，这个存水弯管里面的存水就面临着蒸发掉的危险。所以建议将所有用水设施的排水口用塞子（stoper）堵上，马桶盖子完全盖好。对那些没有排水塞子设计的设施（多见于淋浴间和现代感十足的洗手盆），建议用一个塑料片压在排水口上，再放一些水覆盖这些排水口。这样才能最大限度的减少水分的挥发。 对于拥有锅炉房的独立屋或者城市屋的住户，还有另外一项工作要做，因为锅炉房的地面通常还会有一个地漏。它的弯管儿埋在地下看不到，但原理一样。有些锅炉房的热水器上水管部位会连接一个设备，专门定期漏一些水到这个地漏 P trap弯管里面。有些没有安装，就只能手动定期向地漏里面灌一些水。 有些屋主会定期叫朋友来查看房子一下，收一下信件和门口的广告传单。这有利于减少对盗贼的吸引，但别忘了让朋友到屋里看看有没有漏水，更重要的是要把所有用水设施放水半分钟，马桶也冲一下水，有锅炉房地漏的也需要看一下，这样就能补充一下各个下水弯里面的存水。 温哥华验房师/验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/

经常有客人在搬入新居后，发现室内天花板或者墙面上有长长的裂缝， 对此现象非常担心。   这个问题首先要从墙角是怎么做出来的谈起。 北美的家庭住宅墙面都是由石膏板做的。在两个墙面交接的地方，也就是形成内角90度或者外角90度的地方，就会面临一个问题，墙角如何能够做得又快又直又漂亮？ 聪明的建筑工人们找到了一个好的办法。就是用一个事先买好的薄薄的金属直角贴条Corner Bead，直接贴压在两个石膏板的交接处，然后用钉子固定一下，一个非常漂亮的直角线条就形成了，而且保证它刚好是90度。 由于这个金属铁片和石膏板墙体是两种材料做成的，膨胀系数是不一样的，所以在日后的过程中有可能由于温度和湿度的变化出现裂缝。于是就需要在这个金属铁片和石膏板之间，粘上一层有弹性的的专用胶带drywall tape（paper tape)，然后再进行批灰，干燥，打磨，最后刷油漆。如此这般，这种drywall  tape就可以吸收这种变化的应力，使墙面不会出现开裂的现象。 如果在这些施工过程中，没有干透就进行下一步的工作，或者由于施工人员的手艺不够精湛，胶带没有贴好，那么随着时间的推移，裂缝就会在墙角附近出现。由于这种金属铁片的宽度大约是一寸左右，老式的房子是两寸左右，所以一旦出现裂缝，这些裂缝并不是在墙的交接线上，而是离交接线有一寸（旧房两寸）的距离，如上图。 在验房过程中，可以说这是一个很常见的现象。并不是什么结构性的隐患，仅仅是美观的问题。如果买家购买的是新房，可以请求建商无条件的修补。对于二手房来讲，新屋主如果无法接受这个现象，可以找合格的装修人员进行修补。 我在验房过程中遇到这样的现象，并非每次都会指出来，因为对于我来讲，更重要的是要检测那些系统性的、结构性的、有安全隐患、或影响健康的严重问题。 这种裂缝（无论长短）和那些结构出问题发生的裂缝是不同的。具体判别办法，请见我的视频YouTube讲座。 温哥华验房师/验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/

温哥华验房师/验屋师Victor Fan告诉您，如何辨别那些第一眼就要舍弃的房子(open house)，以便给您节省大量的时间和经历。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

今天验房验了一个堪称奇葩的独立屋，这是一个位于南素里建于20多年前的房子。 在刚刚开始验房的时候，并没有发现什么异样。整栋房屋的取暖方式是force air风暖，也就是有一个风暖锅炉，将冷空气加热完毕之后，再通过管道输送到各个房间。既然有热空气的出风口，也就要有冷空气的回风口，它们一般都位于每层的过道位置，目的是把冷空气送回到风暖锅炉那里，加热后再次被送入室内，完成整个空气循环。 在这个独立屋的一层过道卫生间，除了天花板上的抽气扇和位于地面上的暖风进口，我在马桶上方的墙壁上还发现了一个类似回风口的东西。 打开室内的暖风系统，同时关闭这个卫生间的抽风扇。用温度表测试这个位于地面的暖风出口，出风温度达到35度，而且可以感到有热风出来。而这个疑似回风口的温度正好是室温，排除了他是另一个暖风出口的可能。 取一张轻薄的卫生纸，把它慢慢靠进这个疑似回风口，整张卫生纸立刻被吸在侧立面上。我然后关掉暖风系统，可以听到风暖锅炉的鼓风机在延后运行了一分钟后停止了转动，这张纸也随即飘落了下来。 这也就确认了它是整个房屋的一个回风口，这种安排实在是令人匪夷所思。因为这个卫生间的味道都会被这个回风口先输送到风暖锅炉主机那里，经过加热再输送到整栋独立屋的各个角落。换句话说，这个卫生间里有什么味道（不太可能是神清气爽令人心怡的味道），很快就会在各个房间甚至包括楼上的主卧闻到。 这种安排，对于讲风水的人是煞气和晦气满屋，对于不讲风水的人也会影响健康，让人作呕。 不知道原房主是什么原因要卖掉这栋独立屋，真想问问他，你在屋里住的时候不觉得'别有风味'吗？ 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

昨天验房又碰到一个让我比较生气的事情，这个问题在几年前的博客里面曾经提及过。它并不常见，但是异常的危险。 这是一个位于surrey的新建独立屋。在常规的验房过程中，我在卫生间的洗手盆下面发现裸露的电线，用电压笔测试显示电压110伏特，这是一个足够电死人的电压！！！ 如果这样一个新房子交付给买家使用，大人或者是孩子都极有可能触电，从而造成重大的人身伤害甚至死亡。 验房过程持续了四个小时，在快要结束的时候，地产经纪把一个印度建商叫来了。我对这个建筑商非常不客气，严肃的告诉他，雇佣这样不负责任的电工会造成的严重后果，这个印度建商一脸歉意并承诺尽快修理。 所以在这里也再次提醒大家，购买新屋更需要验房。 温哥华验房师验屋师 Victor Fan +1-604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 微信：vancouvercangbao

在房屋交易过程中，卖家为了房屋有一个好的卖相，往往在挂牌前对房屋进行大规模的粉刷或装修。对有些明显的结构缺陷，有些卖家会进行精心的遮蔽和掩饰。这就需要细心的验房师，对各种蛛丝马迹进行甄别，并且还要细心论证。 上周我验的一个房子位于高贵林的一个大斜坡上面。房子年龄大约三十多年，上下两层，里面保养还算正常。不过，房子的坡上端部分（左侧）和坡下端部分（右侧）似乎有些不同，因为我发现室内的地面在坡下端部分（右侧）有明显的倾斜，用一个小瓶子做了个实验如下： 初步分析，整个房屋结构发生了不均匀沉降。不过这个结论还应该在基础墙上找到证据, 因为一般情况下墙根都会露出基础墙的一部分（约6-8英寸的水泥）。查看地基的情况时发现了一个很奇怪的现象，有大量的碎石将地基的中间部分（左右侧交界处）遮蔽住了，量大到我已经无法把它们清理开，因此也无法看到基础墙的情况。 只有大门上方外墙上的裂缝，似乎暗示着什么。但是这种裂缝也不能确定，因为stucco外墙每隔几年都会出现老化的裂缝。   地面倾斜到底是由于铺装地面装饰材料时的施工手艺问题还是结构问题呢？ 房子坡下端部分（右侧）一共有四扇门，它们都清晰的给出了回答。分别测试，我将这四扇门都打开45度角，在没有外力影响的情况下，按道理他们应该保持原位不动。然而这四扇门都不由自主的朝一个方向运动，那就是坡下端方向。换句话说，4个门轴都是歪向右边的。倾斜也许不大，肉眼看不出来，但是这些不会言语的门，告诉了我们答案。加上户外基础墙故意堆积的碎石，可以推断此基础墙上应该有比较大的结构裂缝，此房子有明显的沉降发生。 事后，买方经纪告诉我，交易记录显示此房的交易极其频繁，每个买家只持有几个月就会易手。 最终这个买家放弃了这个房子，并对我表达了由衷的谢意。 Reliance Home Inspection Victor Fan·范胜利 604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 

上周在coquitlam高贵林 SPENCE AVE 验了一套独立屋，发现了一个可能会夺人性命的壁炉，直到今天回想起来都心有余悸。 按照习惯，我先从户外和屋顶开始。登上屋顶，发现烟囱出口已被封死。这也很常见，许多屋主弃用壁炉或改用直排式的新式gas壁炉，于是将老烟囱封死。 过了2个多小时，当查验到室内的时候发现了正在工作的2个gas壁炉，而楼上楼下的这2个壁炉都不是直排式，也就是说它们都需要将燃烧的废气从烟囱排出。而烟囱已经被封死了！原因很可能是上任屋主封了烟囱，而现在的屋主并不知道，只是改装成了常规gas壁炉并开始使用。 当时我真是被惊住了，也庆幸屋主尚还健在。这是十分危险的，这种情况非常容易造成不充分燃烧从而导致一氧化碳的生成和回灌。居者很有可能一氧化碳中毒，严重的甚至导致死亡。 为了再次确认，我走到户外查验并重新爬上屋顶，拍了更清楚的照片。 由此也可以知道验屋师这个行当的艰辛。上屋顶是十分危险的，可是不上屋顶（有时客观条件限制无法登顶），如此凶险的情况就无法查验和排除，后果简直不堪想象。。。。。。几百元的的验屋费和验屋师要背负的重大责任实在不成正比。 不管怎么样，还是那句话，除非坡度過大、極滑，只要有一点可能，我均上屋頂檢驗，为的是我心中的那个信念：责任心+爱心 才会细心！