验房师/验屋师Victor Fan 细心负责好口碑 红外热成像

最近遇到了一件怪事。 一个朋友无条件买了一个10年新的联排屋，一家三代人本来住在里面其乐融融，没想到过了一个星期就发现漏水。他们说有时会看到水珠顺着主层的吊灯的吊线流下来，滴到主层的厨房操作台面上，而吊灯正上方是2楼的浴缸（平时爷爷奶奶和孙子在使用），于是想请我方便时去看一下。 2天后到他家里一看，天花板上的确有一小片水印，用湿度表测试显示完全是干燥的，也许是漏水不多且已经挥发掉了。于是把楼上卫生间的浴缸和所有水龙头打开，放水半小时，马桶也不断冲水。 用红外线设备和湿度表进行测试，原来的水印还是干燥的，也没有发现任何新的漏水迹象。再放水30分钟，情况依旧。于是问他们是不是小孩洗澡时不注意把水溅到地板上。因为加拿大的卫生间地面没有防水涂层，有可能会渗到下面的天花板上。答案也是否定的，真是百思不得其解，只好作罢。 过了3天，女主人又打电话给我，告诉我又出现了漏水的现象，好在离他家很近，我立刻赶了过去，这一次我亲眼看到了几个水珠沿着吊灯的吊线往下流。女主人告诉我，他家的10岁的男孩儿刚刚在楼上洗完澡，我立刻上楼看了一下，并没有发现有水滴到地板上的现象。再次询问得知这个漏水的现象并不是每次都发生，似乎爷爷奶奶洗澡就不曾漏水。 站在厨房，我仰天花板长叹，这哪里是让我验屋，这是让我在破案呀！真是不可思议，大人洗澡不会漏水，只有小孩子洗澡才会漏水，这是什么原因？沉思半天，突然间灵光一闪，恍然大悟。 一定是小孩子洗澡时喜欢泡澡玩水，在泡澡时会将水位放的很高。而每一个浴缸都有一个溢流阀overflow，水位过高时，过多的水会流经这个溢流阀排到下水道，以防止水流到浴缸外面形成水淹七军的现象。而她家这个溢流阀与浴缸的接口的密封胶应该是开裂了，所以小孩泡澡玩耍时，有一些水通过开裂处漏到楼下。而大人洗澡时只是站在浴缸里冲洗，不会有水溢出。 上楼核查，果不其然。溢流阀与浴缸接口的密封胶完全脱裂，通过观察镜可以看到正下方的地面有一摊水迹。而小孩子也承认在浴缸里泡澡玩耍。 这就是为什么大人洗澡没事，只有孩子洗澡时才会出现漏水的原因，而我在楼上浴缸放水1个多小时也没有发现漏水点，是因为常规的漏水测试并不进行浴缸满水时溢流阀的测试. Reliance Home Inspection Victor Fan·范胜利 604-722-2038 License#...

前天接到一个电话，一个江浙口音的女顾客想要我去给她买的30年房屋验房，经过非常仔细地不放过任何细枝末节的咨询，最终确定今天下午去验房。 昨天晚上突然接到她的一个电话，电话中她竟然提出一个匪夷所思的要求，就是我在整个验屋过程中不得跟双方的经纪递换我的名片，也不要和他们说话交流。 看来这个客户对任何人毫无信任感，对别人也缺乏一定的尊重。其实，验房师给双方经纪留名片是一个非常正常的交流方式，这也是验房师的权利。因为雇主雇佣我们仅仅是执行验屋的工作，没有权力限制我们与别人进行正常的交流和商业推广。在这个雇主的眼里，我们验房师和地产经纪都在暗中勾结，坑害客户利益。 既然从事服务行业，我就应该有胸怀不去计较这些。没想到即使这样，今天早上又接到了她的电话，她找了一个很常见的理由取消了下午约好的验房。  做我们这一行，和某位客人约定了验房时间，就不能在这个时间接别的工作，轻易取消了约好的验房，可能会给我们造成一些损失。当然，如果客人的确有特殊情况发生，也是没有办法、可以理解的事情。 人与人之间应该相互尊重，如果失去了这一点，疑心就有点儿恶心了。 Reliance Home Inspection Victor Fan·范胜利 604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/

这个标题看起来好像是风马牛不相及，但是在我看来却有很深的联系。 在多年的验房工作中，会发现一个特别的现象，就是当房屋长时间不使用的情况下，他的水路系统很容易出现漏水的状况，特别是浴缸， 泡泡浴缸的可能性最大。保险公司也会对长期空置不用的房屋的漏水保险有一些特别的购买限制。 这到底是什么原因呢？ 说到这个还要从葡萄酒的瓶塞开始说起。传统葡萄酒的瓶塞都是由软木塞子做成，在放置的时候，葡萄酒瓶子还要平放甚至倒置倾斜一定的角度以保证软木塞浸泡在葡萄酒液中。 这样存放的目的是由于软木塞有非常多的细小的孔穴，这些孔穴如果没有葡萄酒业的浸润，随着时间的推迟将会变得干燥，开裂，外部的空气就会进入这些细小的毛细空间，最终造成葡萄酒密封的失败和葡萄酒的变质。酒瓶存放时平放或者向下倾斜一定的角度可保证葡萄酒业不断的浸润软木塞，使这些细小的空间充满了液体，保证了软木塞的弹性和密封，也就防止了空气的进入。 同样的道理，对于长期不使用的房屋，它的水系统特别是下水系统的密封胶部分，会由于长期的失水渐渐变得干燥最后导致开裂。那么水路系统的密封也就失效了，漏水也就是必然的事情了。 另外，北美的下水管都会有一个弯水管的设计，俗称u形管，目的是保障里面有水（水封），防止臭气从下水道进入生活区域。如果几个星期没有用水，u形管里面的水就会蒸发掉，总下水道里面的臭气也就会长驱直入，进入您的生活空间。 所以对于您家里长期不使用的厨房和卫生间，要每隔2-3个星期放一下水，以保证u型管里有水封，接口处的密封胶保持湿润。 对于长期不使用的房子，我验房时需要更加的小心，因为它们更容易出现问题。 Reliance Home Inspection Victor Fan·范胜利 604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/

许多国内买家并不知道加拿大别墅的一些特点，所以经常会因为一些疏漏，对房子造成严重的损伤。 另一个案例是一年多前发生的，也很说明问题。某天一个经纪打电话来告诉我，两个月前的一个house买家前一天刚刚入住，发现了一楼卫生间天花板有漏水（楼上也是卫生间），冲水马桶上方的天花板墙皮已经脱落。 我要她发来照片，然后跟我现场的照片进行了比对，很明显的看出来，验房当时这个地方是没有任何漏水的。而且经过红外探测仪的检测，也没有任何隐性漏水发生。可以断定，漏水发生在验房之后与新主人入住之前的这段时间。 我又询问了经纪，屋主是什么时候搬走的？得到的答复是屋主已经搬走有二十多天的时间。而那段时间恰恰赶上温哥华几年来最寒冷的冬天。我的心中已经基本有了答案，再次询问，终于得到了证实，屋主在搬走时将所有房间的地热系统全部关掉了。 可以肯定，水管由于低温被冻裂造成了漏水。但是楼上卫生间没有看到任何漏水迹象，这个消息不是什么好消息。因为水管的来源有两个，一个是供水管，也就是卫生间使用的冷热水管，另外一个就是埋在水泥地板里的地热管线。如果是第一种情况，维修相对简单，费用也较低廉。如果是第二种情况，就相对比较费事了。需要用特殊的设备定位漏水的管线，然后再破坏地面的瓷砖，凿开水泥地板进行修补，最后复原。 我在报告里都会特别标明，如果冬季外出，绝不能将供暖系统完全关闭。为了节省能源，可将室温设定在十度到十五度之间，目的就是为了防止这类事件的发生。可惜的是这份报告只有买家看到了，卖家并不知晓也没有类似的常识。 Reliance Home Inspection Victor Fan·范胜利 604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/

许多国内买家并不知道加拿大别墅的一些特点，所以经常会因为一些疏漏，对房子造成严重的损伤。 一个月前一个买家打电话告诉我，他家的地下室被水淹了，希望我过去看一下。我简单询问了几句就知道发生了什么。 这个买家去年十月份的时候找我验房，买下房子之后就回国住了几个月。他走的时候，竟然把家里的电力总闸全部关掉了。在他看来，出门在外时把电关掉是一个更安全的做法，防止电线可能引发的火灾，还可以防止不必要的电力损耗，节省能源。 然而他不知道的是这边的house都有一个基础墙排水系统drain tile system。当地下水上涨（特别是雨季）快要淹到地下室的地板时，这些地下水就会透过小孔流经这个排水系统，最终排到户外或市政府的排污管道里去。由于有些房子的地势比较低，排水系统低于市政府的排污管道，因此需要将这些地下水先汇集到一个储水罐里，再通过一个排水泵sump pump将水排出。 切断电力后排水泵就无法工作，这些不断上涨的地下水就会将地下室淹掉。事后这个买家告诉我，由于是自己主动切断电力，保险公司不予赔偿。整个地下室的实木地板需要重做，损失近2万元。 切断电力，一些安保报警系统也无法正常工作。所以长期不住的房子不可简单的统统切断电力供应。 Reliance Home Inspection Victor Fan·范胜利 604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/

在房屋交易过程中，卖家为了房屋有一个好的卖相，往往在挂牌前对房屋进行大规模的粉刷或装修。对有些明显的结构缺陷，有些卖家会进行精心的遮蔽和掩饰。这就需要细心的验房师，对各种蛛丝马迹进行甄别，并且还要细心论证。 上周我验的一个房子位于高贵林的一个大斜坡上面。房子年龄大约三十多年，上下两层，里面保养还算正常。不过，房子的坡上端部分（左侧）和坡下端部分（右侧）似乎有些不同，因为我发现室内的地面在坡下端部分（右侧）有明显的倾斜，用一个小瓶子做了个实验如下： 初步分析，整个房屋结构发生了不均匀沉降。不过这个结论还应该在基础墙上找到证据, 因为一般情况下墙根都会露出基础墙的一部分（约6-8英寸的水泥）。查看地基的情况时发现了一个很奇怪的现象，有大量的碎石将地基的中间部分（左右侧交界处）遮蔽住了，量大到我已经无法把它们清理开，因此也无法看到基础墙的情况。 只有大门上方外墙上的裂缝，似乎暗示着什么。但是这种裂缝也不能确定，因为stucco外墙每隔几年都会出现老化的裂缝。   地面倾斜到底是由于铺装地面装饰材料时的施工手艺问题还是结构问题呢？ 房子坡下端部分（右侧）一共有四扇门，它们都清晰的给出了回答。分别测试，我将这四扇门都打开45度角，在没有外力影响的情况下，按道理他们应该保持原位不动。然而这四扇门都不由自主的朝一个方向运动，那就是坡下端方向。换句话说，4个门轴都是歪向右边的。倾斜也许不大，肉眼看不出来，但是这些不会言语的门，告诉了我们答案。加上户外基础墙故意堆积的碎石，可以推断此基础墙上应该有比较大的结构裂缝，此房子有明显的沉降发生。 事后，买方经纪告诉我，交易记录显示此房的交易极其频繁，每个买家只持有几个月就会易手。 最终这个买家放弃了这个房子，并对我表达了由衷的谢意。 Reliance Home Inspection Victor Fan·范胜利 604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/ 

今天在downtown的唐人街验了一套公寓。这个公寓刚刚建成，外墙装饰古香古色。进入大门则是一处荷塘、锦鲤和假山，中国味道十分浓郁。大厅的正门是两扇古香古色的朱漆木门，只是这朱漆木门上的门钉有些怪异，因为上面竟然是横八路、竖十路共80个钉的奇特排法。 门钉的数量和排列，到清朝时期有了明确严格的规定： 皇家建筑，每扇门的门钉是横九路、竖九路，一共是九九81个钉。九是阳数之极，是阳数里最大的，象征帝王最高的地位。王府横七路、竖九路63个；公侯横七路、竖七路49个；官员横五路、竖五路25个；老百姓则一个都没有。当时这个规定是非常严格的，如果乱用轻则牢狱之灾，重则杀头。 唯一一个横八路的门钉是在紫禁城的东华门，它和紫禁城其他三门（午门、神武门、西华门）的横九路竖九路81个钉不同，它是横八路竖九路72个钉（也不是唐人街这个横八路、竖十路的排法）。 原因是因为东华门这个门不太吉利，当年李自成杀入北京后，明朝崇祯皇帝就是从东华门这个门逃跑到煤山（现名景山公园）上吊而亡的，所以这个门在当时人门看来不吉利的象征，阴气太重。 而阳气是奇数，阴气是偶数，于是减少了一列门钉，横八路竖九路72个钉与阴气偶数相吻合。清朝大行皇帝、皇后、皇太后的梓宫均从东华门出紫禁城，所以民间将东华门俗称为“鬼门”。 唐人街这个横八路、竖十路共80个钉的奇特排法应该说有点创意，但没有了章法和传承。 开发商为了满足中国人的胃口，精心打造了中国味道的公寓，值得称赞，只是有些细节还有待考究，需要更精致一些。 Reliance Home Inspection Victor Fan·范胜利 604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/  http://home803.blogspot.ca/

今年温哥华的房屋市场热火朝天几近疯狂。每个待售的房子都有十几个甚至数十个买家争相竞价，房屋检验这一重要步骤已经被抛弃了。 为了买到房子所做的妥协自然无可厚非，但是对验房步骤被抛弃后可能带来的严重后果，也应当有所认识。因为有些问题可能会对屋主的生命或健康造成严重的伤害。 这是我在几个月前验房的案例。这个房子位于高桂林，有二十多年的房龄。整个房间的供暖方式是暖风，由一个风暖锅炉驱动。 刚刚进入房子就感到空气有些异样，我立刻掏出了检验煤气泄漏的仪器对风暖锅炉和热水器了进行测试，没有发现任何漏点。也许是有点过敏吧，我没有在意继续按照步骤进行验房。 过了一个小时，我的喉咙开始有点发干，我意识到这一定是空气出现了问题。果不其然，在稍后例行的供暖出风口空气检测过程中，一氧化碳探测仪的读数令我大吃一惊，13 ppm！也就是，百万分之13的意思。这个读数已经超过了政府规定的安全居住的允许范围，即一氧化碳达到百万分之九（9ppm）的时候，是不能住人的。 这个红颜色的风暖锅炉竟然还是刚刚生产的高效锅炉，但并不是大温地区常见的品牌。如此高的一氧化碳读数证明这个风暖锅炉的核心部件热交换管，出现了一定程度老化或者是质量问题。 而这个风暖锅炉的进风口和出风口的安装也发现了问题。他们被安装在了阳台下的小角落里，通风不好，燃烧后排出的废气无法有效散开，又被进风口吸入了锅炉，造成燃烧不充分，更加剧了一氧化碳的生成。 这样的房屋不经过验房这个步骤，没有细心的验房师给你把关，很可能造成屋主和家人一氧化炭中毒甚至危及生命。 房市太火，可以省去交易前的验房。 家人至亲，不能省去交易后的验房！ Reliance Home Inspection Victor Fan·范胜利 604-722-2038 License# 55668 http://reliancehomeinspection.com/

这个周末有个饭局。我同学的朋友lee要请我吃饭。 两个月前我同学打电话给我，想让我去lee家里看一下。lee住的是高层公寓，但她反映电费很高，而且烘干机总是转个不停，不知道什么原因？ 带上设备，我直奔她家，这是一个位于metrotown附近的高层公寓，房龄仅仅六七年。一般来说对于这样的高层公寓，两室一厅每个月的电费大约三四十块钱，节省一点的二十多块钱就可以了。lee的电费竟然达到每个月近两百块钱，的确过高了。 一进房间就看到客厅里摆放着晾衣架，上面晾着很多衣服。客厅的落地玻璃上面步满了水汽，水汽不断凝结起来流到窗台上。女主人为了防止窗台受损，用长长的布条放在窗根用来吸水。整个房屋湿气很重。 我问lee为什么不用烘干机烘干这些衣服，lee告诉我她每次都用烘干机烘干，只是烘干机总是转个不停，一开就要转好几个小时。而且效果不好，拿出来的衣服还是潮潮的，所以只能是先烘干再在客厅里面凉晒。 我马上测试了一下烘干机。机体内的加热口温度达到八十摄氏度，没有问题。阳台上的出风管道口也并没有被堵塞。我抽出了烘干机自身的过滤网，一下子惊呆了，上面布满了将近两寸厚的衣物毛絮。罪魁祸首终于找到了！ 原来lee来自香港，在香港生活的时候，家里请了菲律宾的女佣每日为她打理洗衣服的事情。来到温哥华后没有请女佣，所有这些事情都要事必躬亲。因为很爱干净，她天天都要洗衣物。 但是没有人提醒过她，所以搬到这个公寓后的一年多来 ，她从来没有、也不知道要清理这个过滤网。 严重堵塞的过滤网，将极大的降低烘干机抽离湿气的效率，大大的增加了烘干机（特别是智能型）的运行时间，也自然降低了衣物烘干的效果。烘干机非常耗电，一般的烘干机的线路负载设计为30安培x240伏电压， 7200 瓦（实际功耗比这个数字要小一些）。因此，用电量大幅升高也是必然的了。 而那些潮湿的衣物放在客厅里晾晒，又会造成室内空气湿度大幅度升高。寒冷的冬季，由于室内外温差比较大，窗户上的结晶水也会明显增加，流到窗台上又会对窗台甚至墙体造成损伤。 可以做个实验，每烘干一次衣服后拉出滤网都可以看到一层衣物毛絮。所以本验房师建议，每次烘干完毕，都请你清理过滤网。这样做的结果，即节能又环保。 lee后来告诉我，这两个月来，她每个月的电费已经降到60多元，房间里也干爽了许多，也不用在客厅里...

昨天接到一个电话，打电话的人是个买家，一个月前我曾为她验过房子。几天前刚刚交完房子，她找个油漆工准备给房子整体粉刷一下。 没想到的是油漆工告诉他她，这个房子墙面有漏水现象。 因为该油漆工亲自用手摸，感觉墙面有点湿。 现在没有办法油漆，否则油漆最终也会脱落。我询问是哪里漏水，回答是，2楼卧室墙面四周可能都漏水。 这个买家希望我带上设备亲自看一下，言语恳切。考虑到今天我在临近区域有一个房子要验，就答应了她。 今天起了个大早，带上所有设备，赶到她家。到了二楼卧室我一看墙面，心里就已经有数了。2个卧室所有墙面和天花板交接的地方，墙面的颜色都较深，而且呈现不规则性。仔细看的话，有油漆刷子的笔触。显然，这是在油漆过程中油漆工的疏忽造成的。在墙面的油漆过程中，大面积的墙面需要用滚筒，工作效率比较高。但是在天花板和墙面的交接处，由于面积狭小，无法使用滚筒，一定要使用油漆刷子。如果忘记了这一工序，或者两次油漆的调配比例略有差异，就会出现颜色不一致的情况。 但不管怎么样我还是要拿出证据来说话。立刻拿出红外成像仪，扫描了一遍，没有任何可疑的地方。又拿出湿度计，进行墙面测试，也没有任何漏水的问题。再拿出电脑翻看当天的照片，可以发现原来的墙面就是这样颜色不均，只是买家当时忽略了这一点。 不能要求油漆工随身携带湿度计，但是至少他应该明白一个房子的漏水怎么可能如此均匀地分布在两个卧室的墙顶四周，而无一点点出现在天花板上?! 于是我转身告诉这位买家，赶紧换油漆工吧，原因只有一个，因为他手潮！ http://reliancehomeinspection.com/