验房师/验屋师Victor Fan 细心负责好口碑 红外热成像

昨天接到一个电话，打电话的人是个买家，一个月前我曾为她验过房子。几天前刚刚交完房子，她找个油漆工准备给房子整体粉刷一下。 没想到的是油漆工告诉他她，这个房子墙面有漏水现象。 因为该油漆工亲自用手摸，感觉墙面有点湿。 现在没有办法油漆，否则油漆最终也会脱落。我询问是哪里漏水，回答是，2楼卧室墙面四周可能都漏水。 这个买家希望我带上设备亲自看一下，言语恳切。考虑到今天我在临近区域有一个房子要验，就答应了她。 今天起了个大早，带上所有设备，赶到她家。到了二楼卧室我一看墙面，心里就已经有数了。2个卧室所有墙面和天花板交接的地方，墙面的颜色都较深，而且呈现不规则性。仔细看的话，有油漆刷子的笔触。显然，这是在油漆过程中油漆工的疏忽造成的。在墙面的油漆过程中，大面积的墙面需要用滚筒，工作效率比较高。但是在天花板和墙面的交接处，由于面积狭小，无法使用滚筒，一定要使用油漆刷子。如果忘记了这一工序，或者两次油漆的调配比例略有差异，就会出现颜色不一致的情况。 但不管怎么样我还是要拿出证据来说话。立刻拿出红外成像仪，扫描了一遍，没有任何可疑的地方。又拿出湿度计，进行墙面测试，也没有任何漏水的问题。再拿出电脑翻看当天的照片，可以发现原来的墙面就是这样颜色不均，只是买家当时忽略了这一点。 不能要求油漆工随身携带湿度计，但是至少他应该明白一个房子的漏水怎么可能如此均匀地分布在两个卧室的墙顶四周，而无一点点出现在天花板上?! 于是我转身告诉这位买家，赶紧换油漆工吧，原因只有一个，因为他手潮！ http://reliancehomeinspection.com/

日前，我在高贵林验了一套二十多年的独立屋，刚刚进行了装修。 卖方经纪给我留下了非常深刻的印象，因为在验房过程中，每当我发现一个小问题，他都立刻拿出相应的工具进行修理，验房还没有结束，他就已经修缮了三四处地方。包括洗手间内失效的安全电源插座，淋浴房没有密封的瓷砖缝，破损的窗户开关。 显然，这个经纪以前干过装修。而且这个独立屋的装修应该有这个经纪的参与。 验房的进程过半，我拿出了我的远红外热成像仪进行全房屋的扫描。在经过一层卫生间的时候，突然发现了一个奇怪的现象，红外成像仪显示卫生间的马桶温度很高。用手一摸背箱 ，是热的！原来这个马桶的进水管装反了，应该是凉水的进水管装成了热水管道。 这个卖方经纪顿显尴尬，但是立刻表示会尽快修缮，并且对我的远红外成像仪产生了浓厚的兴趣。 如此马桶，让我想起了那风靡一时的日本坐便器。虽说没有坐便器的许多功能，但是坐上去也应当比较舒服，至少温暖。这也算是验房一趣事吧。 http://reliancehomeinspection.com/

前天我在高贵林验房，卖家是一对夫妻。见面后闲聊几句，马上想起了他们。这对夫妻已经找我验过两次房了，两年前在richmond买了一个公寓，一年前在surrey买了一个townhouse。之所以印象深刻是两年前那次购买公寓验房的经历。 两年前他们购买了一个高层公寓，在验房的前一天，他们告诉我，管委会的会议记录里涉及到她们购买的那个单元。几个月前那个单元出现了墙面漏水的问题，希望我仔细把把关。 第二天验房开始，我就直奔主题，拿着湿度计立刻奔向主人房。显然，主人房墙面的漏水问题还没有修理，因为位于墙角的复合木地板，已经有变形发胀的迹象，用湿度表测试，红灯报警。这应该是外墙的漏水进入墙体流到地面造成的现象。 当我把这个情况如实的告诉这对夫妻的时候，那个买卖双方的共同经纪人已经显出了不悦。她一再辩解，这个墙体已经修好了。我于是要求他出示维修的发票，因为正规施工公司都会提供发票并且有一定时间的保修期。凭着发票得到相应的保障也不失一种补救的措施。可惜这个经纪人无法拿出发票，我也无法欺骗我的眼睛。 接下来就是按部就班的检测，但是结果已经毫无悬念。只是我心里有一点点的不安，因为这个双方共同经纪人早就买好了一束盛开的鲜花和一个水果篮，放在一进门的桌子上，以示乔迁新居的祝贺。 这个经纪显然是一个刚入门的新手，如此不适宜地购买乔迁礼品已是非常不成熟的表现，也许这是她地产经纪生涯的第一单。君子有成人之美，但是我也要为我的客户负责。 就在我验房的时候，来了一个咨询电话。简单说了几句，就在我要结束通话的时候，这个卖方经纪突然冲到我的面前，愤怒地咆哮道：“你验房时能不能集中精神，有点职业道德行吗？！” 面对这个从业多年来遇到的最有敬业精神（或神经）的经纪，我无语了。 从业多年以来，认识很多的房地产经纪。我觉得经纪大约可以分为2种。一种是聪明的经纪，他们希望验房师少说，能不说就不说最好。另一种是智慧的经纪，他们希望验房师实话实说，不夸大不隐瞒。 因为，买家一旦有了购买房子的需求，就迟早会买房。如果智慧的经纪给买家一个非常认真负责的印象（包括介绍一个认真负责的验房师），即使这一单做不成，买家也会找他做下一单。只有这样的印象，才会口口相传，给经纪带来更多的生意。 我不知道这个愤怒的经纪，现在是否还从事这个行业，如果当年她能够更智慧一点，这对夫妻的另两单生意也自然纳入她的囊中了。 温哥华验房师/验屋师 V...

对于验房师来说，隐性漏水是一个非常令人头痛的问题。 房屋的水路系统在楼层之间出现漏水时，天花板上往往不一定能立刻反映出来。因为漏水量不是很多，不足以在验房的那几个小时内渗出天花板来。这就给买卖双方、地产经纪和验房师本人带来困扰和麻烦。 因为在验房的时候，大家的确都没有看到任何的漏水迹象，水痕等。但是等到了交房以后，买家洗澡或使用其他盥洗设备的时候，问题就暴露出来。这种情况往往发生在新房、泡泡浴缸和经常不使用的浴室楼下。 修缮的复杂情况也不一样，如果是短时间内发生的漏水，只需要找到漏水处（可能需要切开天花板），密封或者更换漏水零件，再重新油漆天花板即可。如果是长期的滴漏，有可能已经造成楼层之间木结构joist的损伤（腐烂、长霉菌）。 接下来，往往就是买卖双方、地产经纪和验房师之间的相互指责和推诿。 如何能够最大限度地避免这个问题？无论多么有经验的验房师，我也建议他们配备高质量的红外热成像仪，因为人眼必定是有限制的。对于可能是穷其大部分财力买房的买家来说，尽最大可能减少买家的风险，总是对的，尽管这已经远远超出了所有北美各验房师协会的标准和要求。 当然，一个优秀的验房师不是靠一个红外热成像仪就可以成就的。 http://reliancehomeinspection.com/ http://home803.blogspot.ca/

 

上周在coquitlam高贵林 SPENCE AVE 验了一套独立屋，发现了一个可能会夺人性命的壁炉，直到今天回想起来都心有余悸。 按照习惯，我先从户外和屋顶开始。登上屋顶，发现烟囱出口已被封死。这也很常见，许多屋主弃用壁炉或改用直排式的新式gas壁炉，于是将老烟囱封死。 过了2个多小时，当查验到室内的时候发现了正在工作的2个gas壁炉，而楼上楼下的这2个壁炉都不是直排式，也就是说它们都需要将燃烧的废气从烟囱排出。而烟囱已经被封死了！原因很可能是上任屋主封了烟囱，而现在的屋主并不知道，只是改装成了常规gas壁炉并开始使用。 当时我真是被惊住了，也庆幸屋主尚还健在。这是十分危险的，这种情况非常容易造成不充分燃烧从而导致一氧化碳的生成和回灌。居者很有可能一氧化碳中毒，严重的甚至导致死亡。 为了再次确认，我走到户外查验并重新爬上屋顶，拍了更清楚的照片。 由此也可以知道验屋师这个行当的艰辛。上屋顶是十分危险的，可是不上屋顶（有时客观条件限制无法登顶），如此凶险的情况就无法查验和排除，后果简直不堪想象。。。。。。几百元的的验屋费和验屋师要背负的重大责任实在不成正比。 不管怎么样，还是那句话，除非坡度過大、極滑，只要有一点可能，我均上屋頂檢驗，为的是我心中的那个信念：责任心+爱心 才会细心！

昨日在burnaby验了一套独立屋，问题不多。只是在主卧查验地热时，发现了一个比较有意思的事情，主卧的地热管只铺设了一半，在红外热成像仪的照射下，简直可以说“一半是海水，一半是火焰”。 问题卧室（主卧）地热管线的红外成像图 过道hallway地热管线的红外成像图 客人卧室地热管线的红外成像图 原因可能有2个。一个是另一半的地热管线有故障，无法正常工作，例如管道里有空气或区域阀门有问题等等。另一个可能是施工过程中的偷工减料。住在这样的卧室里，冬季取暖的效果肯定要差一些。

几天前在deerlake旁边验了一个秀色可餐的house，面积很大，算是个豪宅。本以为整个验屋过程会相对顺利，没想到却是问题多多。 其中2个重要的隐性漏水问题都被我的德国红外热成像仪发现出来，买卖双方都感叹它的威力巨大。 一个是2楼的立式淋浴房，放水30分钟后没有在楼下的天花板上看到任何痕迹。买家特意告诉我，原来这里曾有水迹。看来已被卖家油漆粉饰过了（卖家的解释是小孩偶然的一次玩水所致）。 请出“照妖镜",立刻现形。再用非侵入式濕度測量儀检测，立刻鸣叫报警。  另一个是卧室的窗边，墙面整洁干净，肉眼看不出任何问题。红外热成像仪的照射下，赫然发现有一圆形区域异样（温度偏低），用非侵入式濕度測量儀检测，立刻鸣叫报警。于是跑到屋外查看，对应的位置是落水管和浇花水管的所在。极有可能是墙体里的浇花水管冻裂形成的pin hole造成。再此，也提醒大家，入冬前请关闭户外水龙头在室内的控制阀门,并且排空户外水龙头内的剩余水份。以防冻裂水龙头或水管造成漏水。