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2018年11月13日星期二

新建房屋更应该验屋

经常有客人和朋友问我,新建成的物业有必要验房吗?在他们看来,有政府强制的2-5-10年的新屋保障就可以安枕无忧了,何必验屋。

我要告诉这些朋友的是,新屋其实更需要验屋。

房屋的建造涉及到多个行业及数十个工种,因此无法保证每个环节都毫无差错,施工人员的素质又参差不齐,即使是同一个施工队,也有经验丰富的老手和刚刚入行的新手,因此可以肯定的讲,没有一个完美的房子。

对于一些常规的问题,比如说各系统的功能出了问题,或者电器设备无法正常工作,即使在入住后要求建商来免费修理也是没有问题的。

但是还有一些问题是需要有丰富的专业知识才能识别的,他们造成的后果有可能在几年,甚至十几年之后才能显现出来。例如房子的结构出了问题,或者房子的地势非常差,有的房子甚至建在不稳定的坡体上。这样的房子将在今后出现严重的问题。

对于肉眼不易发现的隐性漏水,日后可能会在墙体和楼层内部产生霉菌,危及到家人的身体健康。

更有甚者,有些问题的发现可能需要付出生命的代价。比如煤气管道泄露,比如在卫生间洗手台下面和阳台我都曾经发现过裸露在外的电线,用测电笔测试一下,当时就啪的一声火光一闪,测电笔的金属头被打掉了一小段,测试结果竟然是110伏的电压。如果您的家人或者是小孩,不小心碰到这些线,将会有怎样的后果?您愿意用您和家人的生命为代价发现这些应当修理的问题吗?

另外,入住前发现一些需要维修的问题,还可能从开发商那里得到一些折价。比如两个月前的一次验房,一个新建房屋的主卫泡泡浴缸漏水,一直漏到了楼下。买家以女主人非常不悦想取消购买意向为借口向建商压价,建商最终给予了5000加元的减免。而这个漏水的问题仅仅是由于安装人员的疏忽,没有把泡泡浴缸的排水连接螺口拧好。

2018年11月11日星期日

持续不断的滴水声从哪里来?

经常会接到一些咨询电话,抱怨他们坐在屋里总能听到房子中有莫名其妙的声音,大部分都是持续的嘀嗒嘀嗒的漏水声,因此担心房屋里面有漏水的情况。

对于嘀嗒嘀嗒持续不断的滴水声,这个问题是相当复杂,因为有太多的情况,可能会造成这种现象。首先需要明白一点,如果是真正的那种嘀嗒持续不断的漏水,只需要1-2天的时间,我们一定会在天花板和墙面上看到水迹。那么是什么样的情况造成这种声音?至少有以下几种可能:

在雨季,户外的排水沟里面有一些积水,它们可能会一滴一滴的落下来撞击到金属的落水管里面,这些落水管都是绑定在外墙或者屋檐上,所以在室内听得会比较清楚,甚至在雨停后几天之内,这些落水管的积水还在不断地缓慢滴落下来。

整个房子th&house的排水系统都会有几个通风口,用来保证排水的顺畅,这些通风口一般都位于屋顶,开口竖直朝天,雨水也就从这些通风口进入房子内部的排水系统(在管道里面),雨水(包括较高楼层较小量的生活污水)在跌落过程中碰到管道内壁或转弯处,也会发出嘀嗒嘀嗒的声音,由于这些管道就排布在楼层之间或者墙壁里面,因此听着就更真切。

还有些房屋安装了空调或者hrv新风系统,他们在运行过程中产生的结晶水也会通过导管流到整个房屋的排水系统里或者户外,造成与上述两种情况一样的情形。

另外,锅炉或者热水器开始加热或者完毕时,由于热胀冷缩金属部件就会发出类似于嘀嗒嘀嗒的漏水声。

我曾经遇到一种情况,比较罕见。该栋房屋整体的气密性非常好,因此热气不停地聚集在二层并且冲开卫生间天花板换气扇后面的合页,热气释放后,合页又立刻跌落下来,如此这样不断发出规律性的滴答声。

总之室内听到的滴答声有很多原因,并非只有漏水一种解释,而且凭我的经验,真正的漏水几乎听不到声音。





2018年10月9日星期二

水迹从哪里来?(2)

一个月后的前天我又接到了同一个买家的电话,得知他最终没有接受那一套房子。也许因为那一栋高层公寓的位置实在是太好了,这位买家又看上了同一栋楼、同一户型,只是位于更高层的房子。

记得一个月前的那套房子是位于十层的,我于是问他新的房子位于多少层,他回答是17层,并且立刻问我这个房子会不会有同样的情况?我马上问他,这栋楼一共多少层高?“是18层。”那么我的回答是,"这套房子应该会好很多。“

电话那一端的客人问我难道这个和层高有关吗?我于是继续卖个关子:”等验完房子再说吧“

按照约定的时间,我赶到了验房的地点。不出所料,在起居室的天花板上,依然发现了水迹只不过十层那一套房子一共有四处水迹,而这一处房子仅仅有一处水痕而且面积也要小得多。


验房结束之后除了常规的讲解之外,我拿出了下面这张图给卖家揭开了谜底。高层建筑都会面临一种叫做烟囱效应stack effect的作用,如下图(冬季)。也就是说,靠近顶楼的户内空气(包括烟气)会靠密度差的作用,益于沿着各种通道很快进行扩散或排出建筑物。而位于中部的unit没有这种作用,底部的unit则会有一些负压,也就是对室内空气的排出有一些不利的影响。



这栋高层一共18层,今天验的房子位于17层,也就是这个烟囱效应有利于排气的一个高度。因此,这个单元房在自然状态下就会有一个向外抽风的力量,这无疑在一定程度上减少了结晶水在烟道内部结晶渗透的现象。
而上一个房子正好是十层,居于中部,因此没有这个额外的力量,再加上自身的设计缺陷,也就是排风烟道路径过长,也就容易出现天花板渗出水的现象。这也是为什么我在电话里问清楚楼层的位置后,就能够对这个问题给予基本的判断了。

当然,天花板渗水和用户的生活习惯、烟道的清洁程度以及抽风设备的力道大小都有关系。



2018年10月3日星期三

水迹从哪里来?(1)

一个月前我接到一个电话,委托我到本那比中央公园附近的一个高层公寓验房。这是一个两个卧室的水泥公寓。

验房过程中除了发现一些需要简单修理的项目和常见的设备老化现象外,在宽敞的living room天花板上发现了4处面积较大的水迹,有的水迹周围天花板涂料似乎有融滴的样子,显示这个区域曾经漏水并且多到可能会低落下来的程度。



是不是楼上漏水了?面对买家的提问,正忙于验房的我只能简单回应:不可能,因为楼上也是同一个户型的起居室根本没有任何用水设备或者水管流经此处。

尽管测试结果显示这几块水迹目前是干燥的,买家依然对这个现象疑惑不解。姑且卖一个关子吧,'一会儿验房结束我会统一给你答案和解释'。

一个小时以后验屋工作结束,打开随身电脑,我开始给客户展示照片并作进一步的解释。

两房公寓一般有四个排风口,2个是卫生间的排风口(主卫和过道卫生间),一个是烘干机的排风口,还有一个是抽油烟机的排风口。高层水泥公寓大多把这四个排风口设置在户外阳台的天花板上。



这四个排风烟道在浇筑水泥地板前要预埋好,由于水泥的特性,以及地板的厚度限制,这个排风烟道都设计成大约1.5英寸高12英寸宽的扁长方形,管道内部还有两个贯通筋。



这些埋在天花板里面的排风烟道基本都长达数十英尺,也不可能都做成直线,因此烟道转弯的位置都是排气顺畅程度比较差的位置。在寒冷的冬天,这几个排风口排出的都是室内高温高湿的空气,当它们与户外寒冷的空气相遇时就会形成结晶水。对于排气顺畅的排风烟道,这些结晶水一般都会出现在阳台的出风口周围(甚至会看到滴水),但是对于那些排气不顺畅、烟道过长、或者有杂物堵塞的排风烟道,这些结晶水便会在排风烟道内部、大多在烟道转弯的位置结晶渗透出来,最终呈现在天花板上。

对于超过25英尺长的烘干机的排风烟道,一般都建议加装一个boost fan,用来加强排气的力度。而这个公寓的主卫和厨房距离阳台的位置大约有40英尺,出现这个问题,也就不足为怪了。而且我敢断定整个大楼里面有类似情况的房子应该不止一家。

boost fan

总结起来一共有三点,
首先,要清理排风烟道,保持烟道的通畅;;
其次,要把相应的抽风换气设备换成较大功率(例如樱花牌抽油烟机,烘干机加boost fan);
第三,在烹饪或洗澡之后保持风扇运行一段时间再关闭。

在以上三点改进之后,天花板漏水现象一定会大有改善。









2018年9月9日星期日

老移民也可能犯的低级错误5 '骗人'的抽油烟机

传统的西人(加拿大本地人)在日常生活中烹调食物大多使用烤箱或者煮食,因此几乎不会产生我们华人那种油烟爆炒的效果,所以他们的抽烟机根本没有安装通风烟道,灶台上的空气仅仅通过抽油烟机上面的油网简单过滤一下,就从前端的格栅再次进入室内。因为在他们的眼里空气已经过滤干净了。

直到80,90年代香港移民的大量涌入,新建的condo/公寓里面才开始在厨房里面安装有外排通风烟道的抽油烟机,以满足我们华人的烹调需要。

朋友的姐姐移民加拿大之后一直租住在house里一个套间,几年后有了一定的积蓄,于是买了一个2个卧室的91年建成的condo,也没有验房。搬进去之后,每天依旧都是煎炒烹炸,但是总觉得厨房里的油烟排不出去,直到最终发现抽油烟机根本没有排风烟道。当时的感觉是极度的愤怒,认为自己被欺骗了。通过朋友找到我,我给他详细的讲解了一下情况,她的怒气才渐渐消掉。

我告诉她说加装一个抽油烟机的排风烟道,并不会有太多的花费,但是要在外墙上开一个排风洞可能需要经过业主委员会的同意。

后来听说业主委员会不同意在外墙上开洞,朋友的姐姐一直非常郁闷。

如果喜欢中式烹调的您要在加拿大租房或者置业,一定要在购买前先看看抽油烟机有没有排风烟道,这一点对于二三十年前的房子尤其重要。

2018年7月23日星期一

如何在最短的时间之内排除有大问题的房屋?


前天又有一个地产经纪团队,请我为他们做了一场专业的讲座。我做的这个ppt文件名字,叫做:对加拿大房屋的一点认识。
这个讲座的目的就是帮助地产经纪在最短的时间之内,排除有大问题的房屋,以减少时间成本。据这些经纪反应,效果不错。


2018年4月20日星期五

老移民也可能犯的低级错误4 浴室防水和地漏

加拿大的卫生间和国内的卫生间设计有明显的不同,最大的不同是没有地漏,也没有防水层。这一点常常让新移民感到惊讶和不适。

因此我们在浴盆洗澡的时候,一定要把浴帘儿放下并收底进浴盆,以防止洗澡水喷溅到浴池外的地面,进而流到楼下的天花板上。



朋友的外甥女儿从国内来温哥华度假,在她家的客房套间里洗澡。洗完澡后,楼下的饭厅天花板便看到了水迹。

原来,她洗澡时浴帘儿并没有收底进浴盆,只是搭在浴盆边。  小女孩还觉得委屈,因为她在国内洗澡都是这样子,洗完澡还要用水龙头冲洗卫生间的地面,因为有地漏。幸亏及时发现了漏水,否则楼下的饭厅不知要成什么样子!

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2018年4月5日星期四

老移民也可能犯的低级错误3 浴室GFCI漏电保护插座

加拿大的建筑规范要求卫生间的电源插座必须具有断电保护功能,也就是GFCI类型的插座。当人使用电器(例如电吹风等)的时候,如果发生触电、漏电的现象,这个具有断电保护功能的插座必须立刻自行断电,以保护人体免受致命的触电伤害。

一个住房可能有好几个卫生间,因此这个断电保护装置有可能分别位于各个卫生间,或者由位于某一个卫生间的某个GFCI插座统一控制,也可由总电力箱中具有GFCI功能的某个气动开关统一控制。

这个GFCI插座或者气动开关都有一个reset复原键和test测试键。当某个卫生间发生状况,这个test键弹起,电路切断。如果要回复电力,只要按下Reset复原键即可。



我的一个朋友租住在一个独立屋的出租单元里,有一次聊天,他向我抱怨卫生间的插座总是没电,通知房东,房东也不知道哪里坏了。我让他看看这个插座有没有reset键,回复没有。我可以确定他这个卫生间的电源是由另外某个卫生间的断电保护装置统一控制的,因此需要房东找到这个插座,reset一下就行了。

第二天,接到电话,说房东在主层卫生间找到这个reset键,问题迎刃而解。

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2018年3月11日星期日

老移民也可能犯的低级错误2 卧室灯源开关

还有一个更常见的问题就是卧室的灯源开关。

加拿大的卧室设计体现了西人的生活习惯,也就是卧室的光线要幽暗,也可以说是朦胧。因此他们更喜欢使用床头灯或落地灯,所以相当多的卧室天花板上不设置照明灯源(吊顶或吸顶灯)。

为了便于开灯,传统上在卧室一进门的墙上会设置一个开关,它一般是控制某一个床头插座的上半部或者下半部。因此,西人会把床头灯或者落地灯的开关打开,并将电灯插头插入这个被'遥控'的插座(上半部或者下半部)。 这样一来 在刚刚进入卧室的时候就可以打开墙上的开关点亮床头灯或者落地灯。


相信有相当多的新老移民不知道这个开关是用做什么的,因此每次他们都要走到床边才能点亮床头灯,很是不便。更有甚者,这个墙上开关一直处于关的位置,所以他们发现有一个床头插座(上半部或者下半部)总是“坏的”。

不妨看一看您家里的卧室是不是这样的设计!

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2018年1月23日星期二

老移民也可能犯的低级错误1 不停歇的排风扇

在十多年的验房生涯中,我遇到了很多有趣的现象。很多新老移民,甚至是生活了几十年的老移民都会在自己居住的房子里犯一些低级错误,今天我就来给大家科普一下。

曾去一个新移民朋友刚租下的老公寓里做客,房东告诉他卫生间的排风扇开关坏了,因为无法关闭排风扇,所以房东把电表箱里对应的breaker关掉了。

我把这个breaker合上,立刻听到卫生间的排风扇开始工作,试了一下,它的控制开关的确不起作用。转身到走廊一看,果然不出所料,墙上的湿度控制放在最高的位置on上面了。伸手把它降到30%,卫生间的排风扇立刻停了下来,再试卫生间里它的控制开关,开合正常。


这个房东不清楚的是,这个湿度控制器(常放在走廊)一般控制走廊卫生间的排风扇,而且它比这个排风扇在卫生间的控制开关地位高,也就是说,当室内湿度大于设定值或者它处于on的时候,排风扇无条件的开启,用以降低室内空气的湿度。当室内湿度降到低于设定值或者把它处于off时,这个湿度控制器便失去了对排风扇的控制,转由卫生间的开关完全掌控。我建议这个湿度控制设定在30%-50%,这也是人体比较舒适的湿度范围。

后来,许多房子里的湿度控制器被program timer替代了,它一般位于衣橱或者洗衣房的侧壁上。

另外,许多近几年新建的房屋都会保持有一个卫生间排风扇24小时不间断的工作,以确保空气流通,这是新建筑规范的规定。


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2018年1月16日星期二

结构出了问题还是装修出了问题?

昨天我在温哥华验房,这是一个只有两年新的独立屋。整体装修十分豪华,不过二层几个卧室的天花板上的molding顶角线都出现了密封胶开裂的现象。

买家是一对年轻的夫妇,女主人对这个密封胶开裂的现象一直惴惴不安,担心是结构上出了问题。因为不是某一个房间的顶角线出了问题,而是几乎所有卧室顶角线都有密封胶裂开的现象。

我提醒女主人,你是否发现这些裂缝全部都出现在2层居中的内墙(隔断墙)的顶角线上,而同样位于二层、但居于周边的外墙天花板顶角线molding都没有出现这种情况?

女主人立刻又巡视了一遍,觉得十分惊奇,连连问我这是什么原因。

2楼内墙顶角线密封胶开裂
原来,这个原因是和房屋阁楼的结构联系在一起的。例如下图所示,阁楼是由许多个三角形的预制木框架构成的。温哥华的冬天潮湿多雨,造成户外的湿度大于阁楼内的湿度,阁楼内的湿度又大于室内的湿度。同一块木头湿度较大的那一边(侧)会向外弯曲,于是阁楼三角木框架的顶弦和下弦都要向外和向上弯曲伸展,固定在下弦上的天花板也就跟着向上移动,而位于房子正中的天花板上升最多最明显。

新屋屋顶框架的运动趋势
这个时候顶角线的固定方法就是一门学问了。一般来说施工人员为了便于施工,往往将顶脚线固定在内墙上,这样的话,顶角线就必然和上升的天花板形成空隙,也就是裂缝了。

正确的方法应该像下图那样,顶角线只固定在天花板上,不可用钉子固定在墙体上。顶角线与墙体的接缝处也不可打密封胶,这样的话,顶角线就可以自由的和天花板一起向上运动一定的距离,裂缝也自然不会出现了。

顶角线固定钉子的正确方式
许多装修师傅没有这方面的知识和经验,自然就会出现类似这套房子顶角线开裂的问题。

女主人听了我这番解释,心中的疑惑一下子释然了,愉快的买下了这套房。