温哥华验房师Victor：热水马桶

日前，我在高贵林验了一套二十多年的独立屋，刚刚进行了装修。

卖方经纪给我留下了非常深刻的印象，因为在验房过程中，每当我发现一个小问题，他都立刻拿出相应的工具进行修理，验房还没有结束，他就已经修缮了三四处地方。包括洗手间内失效的安全电源插座，淋浴房没有密封的瓷砖缝，破损的窗户开关。

显然，这个经纪以前干过装修。而且这个独立屋的装修应该有这个经纪的参与。

验房的进程过半，我拿出了我的远红外热成像仪进行全房屋的扫描。在经过一层卫生间的时候，突然发现了一个奇怪的现象，红外成像仪显示卫生间的马桶温度很高。用手一摸背箱 ，是热的！原来这个马桶的进水管装反了，应该是凉水的进水管装成了热水管道。

这个卖方经纪顿显尴尬，但是立刻表示会尽快修缮，并且对我的远红外成像仪产生了浓厚的兴趣。

如此马桶，让我想起了那风靡一时的日本坐便器。虽说没有坐便器的许多功能，但是坐上去也应当比较舒服，至少温暖。这也算是验房一趣事吧。

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温哥华验屋师Victor：愤怒的经纪

前天我在高贵林验房，卖家是一对夫妻。见面后闲聊几句，马上想起了他们。这对夫妻已经找我验过两次房了，两年前在richmond买了一个公寓，一年前在surrey买了一个townhouse。之所以印象深刻是两年前那次购买公寓验房的经历。

两年前他们购买了一个高层公寓，在验房的前一天，他们告诉我，管委会的会议记录里涉及到她们购买的那个单元。几个月前那个单元出现了墙面漏水的问题，希望我仔细把把关。

第二天验房开始，我就直奔主题，拿着湿度计立刻奔向主人房。显然，主人房墙面的漏水问题还没有修理，因为位于墙角的复合木地板，已经有变形发胀的迹象，用湿度表测试，红灯报警。这应该是外墙的漏水进入墙体流到地面造成的现象。

当我把这个情况如实的告诉这对夫妻的时候，那个买卖双方的共同经纪人已经显出了不悦。她一再辩解，这个墙体已经修好了。我于是要求他出示维修的发票，因为正规施工公司都会提供发票并且有一定时间的保修期。凭着发票得到相应的保障也不失一种补救的措施。可惜这个经纪人无法拿出发票，我也无法欺骗我的眼睛。

接下来就是按部就班的检测，但是结果已经毫无悬念。只是我心里有一点点的不安，因为这个双方共同经纪人早就买好了一束盛开的鲜花和一个水果篮，放在一进门的桌子上，以示乔迁新居的祝贺。

这个经纪显然是一个刚入门的新手，如此不适宜地购买乔迁礼品已是非常不成熟的表现，也许这是她地产经纪生涯的第一单。君子有成人之美，但是我也要为我的客户负责。

就在我验房的时候，来了一个咨询电话。简单说了几句，就在我要结束通话的时候，这个卖方经纪突然冲到我的面前，愤怒地咆哮道：“你验房时能不能集中精神，有点职业道德行吗？！”

面对这个从业多年来遇到的最有敬业精神（或神经）的经纪，我无语了。

从业多年以来，认识很多的房地产经纪。我觉得经纪大约可以分为2种。一种是聪明的经纪，他们希望验房师少说，能不说就不说最好。另一种是智慧的经纪，他们希望验房师实话实说，不夸大不隐瞒。

因为，买家一旦有了购买房子的需求，就迟早会买房。如果智慧的经纪给买家一个非常认真负责的印象（包括介绍一个认真负责的验房师），即使这一单做不成，买家也会找他做下一单。只有这样的印象，才会口口相传，给经纪带来更多的生意。

我不知道这个愤怒的经纪，现在是否还从事这个行业，如果当年她能够更智慧一点，这对夫妻的另两单生意也自然纳入她的囊中了。

温哥华验房师/验屋师 Victor Fan
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温哥华验房师Victor：验房时怎样发现隐性漏水？

对于验房师来说，隐性漏水是一个非常令人头痛的问题。

房屋的水路系统在楼层之间出现漏水时，天花板上往往不一定能立刻反映出来。因为漏水量不是很多，不足以在验房的那几个小时内渗出天花板来。这就给买卖双方、地产经纪和验房师本人带来困扰和麻烦。

因为在验房的时候，大家的确都没有看到任何的漏水迹象，水痕等。但是等到了交房以后，买家洗澡或使用其他盥洗设备的时候，问题就暴露出来。这种情况往往发生在新房、泡泡浴缸和经常不使用的浴室楼下。

修缮的复杂情况也不一样，如果是短时间内发生的漏水，只需要找到漏水处（可能需要切开天花板），密封或者更换漏水零件，再重新油漆天花板即可。如果是长期的滴漏，有可能已经造成楼层之间木结构joist的损伤（腐烂、长霉菌）。

接下来，往往就是买卖双方、地产经纪和验房师之间的相互指责和推诿。

如何能够最大限度地避免这个问题？无论多么有经验的验房师，我也建议他们配备高质量的红外热成像仪，因为人眼必定是有限制的。对于可能是穷其大部分财力买房的买家来说，尽最大可能减少买家的风险，总是对的，尽管这已经远远超出了所有北美各验房师协会的标准和要求。

当然，一个优秀的验房师不是靠一个红外热成像仪就可以成就的。
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验房师Victor电视访谈：验屋出问题的房子买不买(2)？

验房师Victor电视访谈：验屋出问题的房子买不买(1)？

电视访谈：温哥华验屋师/ 验房师 Victor Fan谈验房及维护

 

温哥华验房师Victor：夺人性命的壁炉

上周在coquitlam高贵林 SPENCE AVE 验了一套独立屋，发现了一个可能会夺人性命的壁炉，直到今天回想起来都心有余悸。

按照习惯，我先从户外和屋顶开始。登上屋顶，发现烟囱出口已被封死。这也很常见，许多屋主弃用壁炉或改用直排式的新式gas壁炉，于是将老烟囱封死。

过了2个多小时，当查验到室内的时候发现了正在工作的2个gas壁炉，而楼上楼下的这2个壁炉都不是直排式，也就是说它们都需要将燃烧的废气从烟囱排出。而烟囱已经被封死了！原因很可能是上任屋主封了烟囱，而现在的屋主并不知道，只是改装成了常规gas壁炉并开始使用。

当时我真是被惊住了，也庆幸屋主尚还健在。这是十分危险的，这种情况非常容易造成不充分燃烧从而导致一氧化碳的生成和回灌。居者很有可能一氧化碳中毒，严重的甚至导致死亡。

为了再次确认，我走到户外查验并重新爬上屋顶，拍了更清楚的照片。

由此也可以知道验屋师这个行当的艰辛。上屋顶是十分危险的，可是不上屋顶（有时客观条件限制无法登顶），如此凶险的情况就无法查验和排除，后果简直不堪想象。。。。。。几百元的的验屋费和验屋师要背负的重大责任实在不成正比。

不管怎么样，还是那句话，除非坡度過大、極滑，只要有一点可能，我均上屋頂檢驗，为的是我心中的那个信念：责任心+爱心 才会细心！

温哥华验房师Victor：一半是海水，一半是火焰

昨日在burnaby验了一套独立屋，问题不多。只是在主卧查验地热时，发现了一个比较有意思的事情，主卧的地热管只铺设了一半，在红外热成像仪的照射下，简直可以说“一半是海水，一半是火焰”。

问题卧室（主卧）地热管线的红外成像图

过道hallway地热管线的红外成像图

客人卧室地热管线的红外成像图

原因可能有2个。一个是另一半的地热管线有故障，无法正常工作，例如管道里有空气或区域阀门有问题等等。另一个可能是施工过程中的偷工减料。住在这样的卧室里，冬季取暖的效果肯定要差一些。

温哥华验屋师Victor：我的照妖镜

几天前在deerlake旁边验了一个秀色可餐的house，面积很大，算是个豪宅。本以为整个验屋过程会相对顺利，没想到却是问题多多。

其中2个重要的隐性漏水问题都被我的德国红外热成像仪发现出来，买卖双方都感叹它的威力巨大。

一个是2楼的立式淋浴房，放水30分钟后没有在楼下的天花板上看到任何痕迹。买家特意告诉我，原来这里曾有水迹。看来已被卖家油漆粉饰过了（卖家的解释是小孩偶然的一次玩水所致）。 请出“照妖镜",立刻现形。再用非侵入式濕度測量儀检测，立刻鸣叫报警。


另一个是卧室的窗边，墙面整洁干净，肉眼看不出任何问题。红外热成像仪的照射下，赫然发现有一圆形区域异样（温度偏低），用非侵入式濕度測量儀检测，立刻鸣叫报警。于是跑到屋外查看，对应的位置是落水管和浇花水管的所在。极有可能是墙体里的浇花水管冻裂形成的pin hole造成。再此，也提醒大家，入冬前请关闭户外水龙头在室内的控制阀门,并且排空户外水龙头内的剩余水份。以防冻裂水龙头或水管造成漏水。

CAHPI 主席的验屋师 克里斯-斯托克代尔 被起诉马虎失职，给客户造成重大损失

选房买房是家庭生活中的重大事件，由于涉及大笔开支和长久的日常家居环境，人们在作出-最后决定前总是慎之又慎。据 CBC 近日披露的一项调查，尽管BC省府于2009年颁布法律，要求所有的验屋师必须持营业-执照，但是仍发现如果因验屋师疏漏导致买家损失，买家实际上很难获得赔偿。

陷入购房验屋纠纷而苦恼不已的丹顿，与其他遇到同类问题的买家发现，如果验屋师失职，-未能发现房屋的明显缺陷，他们几乎没有追索权。如果向验屋师协会投诉，验房师的执照虽-然可能会被吊销一周，但赔偿问题只有法院才能做出裁决。

丹顿在温东花费75万元购买住处前聘用了一名验屋师，验屋师的报告显示房屋没有结构问-题。然而，丹顿发现这是一场噩梦，她只是想有一个住处，从来没想过要去修理屋顶。丹顿-说验屋师有执照，有错漏保险，并不意味着买家能得到什么保障。

丹顿已向法院提交了民事诉讼，起诉验屋师里斯-斯托克代尔，他是加拿大房屋和物业验-房师卑诗协会 CAHPI（BC）主席。http://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/buyers-left-with-big-bills-when-home-inspectors-miss-defects-1.1330879

她说当斯托克代尔检查一层高的屋顶时没有使用梯子爬到屋顶里检查，而是使用望远镜，也-没有使用专门的工具来发现任何可能存在的烂木头。

丹顿说，当她的租客搬离地下室时，她发现一些结构框架的木头已经腐烂，墙壁潮湿柔软，-地基上部的木头腐烂，已经摇摇欲坠。

她抱怨说，其雇请的验屋师甚至没有进到车棚里，在那里验屋师肯定会看到支撑起居室之角-的横梁都烂掉了。"我下楼去刷油漆，摸到墙上，能感觉到墙是湿的、不坚实的-，窗台上的木头都腐烂了，木屑纷纷掉落下来。" 在她看来，验屋师理所当然还应该检查屋顶，还应进一步检查腐烂之处是否经得起敲击刺戮-，还应该确保窗户、设备和暖炉都能正常发挥功能。
在诉讼中，她表示就职于温馨家园验屋公司的斯托克代尔听到投诉后，来到她家，并提出退-还给她 565 元的验屋费。不过这显然不能弥补丹顿的损失。丹顿已经借了 4 万元，还需要另外 10 万元来修理房间。目前丹顿正在等待另一名验屋师的报告，需要在法官审理她的案子前提交-法院。

斯托克代尔在回应这项民事诉讼时，否认自己和公司在检查和出具报告过程中有疏忽，并说-验屋和验屋报告并不等同于质量保证或担保政策。

加拿大房屋和物业验房师卑诗协会 CAHPI 高级总监巴登说，很少有验屋师因工作错误而被判有罪的。不过她表示协会在密切关注丹顿-一案。巴登说，验屋是一种目视检查。如果可能的话，验屋师应检查屋顶，如果结构有腐烂-现象，应该捅一捅就可以发现问题，如果发现验屋师有疏漏，可向验屋师协会投诉。

巴登承认，尽管 CAHPI 有投诉审查制度，不过验屋师协会不会提供赔偿，只有法庭可以做出赔偿裁决。但是聘请律-师是一笔昂贵的费用，找到另一个验屋师作证也不容易，如果获得赔偿可能需要几年的时间-，如果向小额法庭提出诉讼，赔偿上限为25,000元。

转贴：家居装修切忌忽略健康

韩长勇

常听说装修会有污染，污染有多严重？
答：我看过一份报道，美国《美国流行病学杂志》指出，装修污染让孕妇生出患有心脏疾病孩子的可能增加了3倍。还有一项针对患白血病儿童的调查也显示，有80％以上的患者在新装修的房子中住过。装修可能引起的疾病还包括呼吸道疾病、皮肤疾病、血液疾病、中枢神经疾病，以及头痛、眩晕、恶心、眼痛、鼻炎，皮肤类疾病等很多种。

听你介绍，儿童受装修污染的危害好像更严重是吧？
答：是的，和任何其他疾病一样，其发病原因都包括内因和外因，内因指的是自身的身体素质，外因即是外部环境，如空气污染等。同样是空气污染，身体强壮、免疫力强的人就能抵抗病菌的侵入。儿童、老人、体弱多病的人就会容易得病。

是什么污染造成的呢？
答：一些建筑、装饰材料会产生有害气体和电离辐射。有害气体种类很多，其中对人体危害最大、最常见的主要有甲醛、苯、氡、氨等污染物。这些有害气体主要由水泥、板材、胶水、涂料、油漆等材料释放出来。电离辐射主要来自地板如花岗石、大理石类物质。甲醛和苯类物质如苯乙烯都是国际卫生组织确认的致癌物质，具有放射性的氡气会导致白血病。

装饰材料中为什么会含有这些污染呢？
答：现代家具大量使用人造板材，在人造板材、地板革、涂料等装饰材料中会使用甲醛，甲醛是具有强烈刺激气味的气体，其水溶液就是防腐剂“福尔马林”，可以防止腐烂。人造板材所用的胶粘剂就大量含有甲醇，遇热、遇潮就会大量释放甲醛。这种气体刺激呼吸器官，大量吸入会出现胸闷、气短、咳嗽、鼻塞、过敏、哮喘等症状。
苯是无色液体，甲苯、二甲苯常常在油漆、涂料和防水材料中使用。甲苯、二甲苯可导致中枢神经系统麻痹，头晕、头痛、恶心、胸闷、乏力、意识模糊失眠、精神萎靡、记忆力减退等中毒现象；孕妇过多接触这类物质，可导致胎儿生理缺陷或先天性畸形。
天然石材、瓷砖、水泥会释放一种无色无味的气体——氡气，这是自然界惟一具有放射性的气体。氡的放射性会对呼吸系统造成辐射损伤，诱发肺癌等呼吸系统癌症。还会影响人的神经系统，使人精神不振，昏昏欲睡。还会对人体的造血器官、神经系统、生殖系统、消化系统造成损伤。

不是说国家都有健康标准，现在的建筑材料都符合标准吗？
答：标准是有，但标准只是尽可能地把有害物质一步步地减少，但还不可能减少到零，现代科技还达不到这种水平。如果按零标准要求，就没有可以使用的材料了。到目前为止，医学界和科学界对室内装修所产生的有害物质还没有完全掌握，权威部门每年都会公布一些新发现并确认危害健康的化学物质，所以，有害物质可谓防不胜防。不过，我们买材料都从大型的连锁店购买，比如HomeDepot、Rona等，他们的采购系统比较严格，质量可以得到有效控制。
看来装修就好想吃肉，很多人呼吁人们少吃肉，吃肉太多有害健康，可很多人就是离不开肉。

答：是的，这世界上没有十全十美的东西，在你得到某件东西的时候，就会失去另一件东西。就看你选择哪一种了。现在的很多材料都是在单项检测的时候符合标准，可一旦把各种材料堆积起来，就会超标。而且装修的豪华程度与装修污染程度成正比。有这样一个有趣的例子：一个有钱人家，主卧室装饰得富丽堂皇，所有家具，包括一些小饰品也都非常讲究，可一检测，这些卧室的空气污染都严重超标。而装修非常简单，也没有其他任何装饰物的小房间各项指标都低于相关标准。由此可见，装修越豪华、看上去越漂亮，产生污染的可能性就越大。你要想完全没有污染，就只好去住茅草棚了。
这真是一个两难的选择，生活中很多事情都是这样。

答：就像手机、冰箱、微波炉等许多电器一样，有辐射，但你不得不使用它们。如果你想完全没有辐射，就只好完全不要使用它们。材料和家具有污染，但也不是不可以使用，放置一段时间后，气体就会消散，污染就会慢慢减除，所以，关键要做好三件事：第一：买环保材料，不要图便宜买次等材料；第二：装修时要做环保考量，要有环保处理；第三：装修完后放置3个月，尽量通风，然后找专业的检测部门上门检测有害物质的含量，确认达标后再住进去。这样看来，装修季节宜选在春、夏、秋天比较好，装修完后可以开窗通风。要是在冬天装修，装修完后开窗太冷，暖气不断工作，造成浪费；如果不开窗，有害气体散发不出去，新房变成了个毒气室。

下面请你谈谈环保材料的选择。首先，在选择地板的时候有哪些技巧？
答：地板不要使用单一一种材料。地板一般有人造板、复合板等多种类型，单一使用有可能导致某一种有害物质超标。最好选择天然板材，比较环保，但实木地板用油漆刷过，油漆就含苯污染，也存在一定污染；复合地板含甲醛，单一使用这一种甲醛就容易超标了。因此，建议各种建筑材料搭配使用，搭配使用对健康最有利。人工合成板材要尽量选择气味小的，一般气味小的往往甲醛含量比较小，另外还要注意通风，这样对人体的危害就会大大降低，甚至可以降到微不足道的程度。

怎样选择石材？
答：在家庭装修中，应该慎重选用石材，最好不要在卧室大面积使用石材。实在选用石材的时候，要注意选择放射性产品检验合格的石材。

厨房装修有什么要注意的？
答：厨房装修材料要选择防火、防水材料。厨房台面尽量少用花岗岩。花岗岩豪华，但花岗岩有辐射，你要是喜欢用天然石材做台面的话，最好用大理石。现在家家都有冰箱，冰箱工作时是高磁场所在地。冰箱运作时，后侧方或下方的散热管线释放的磁场高出前方几十甚至几百倍。此外，冰箱的散热管灰尘太多也会对电磁辐射有影响，灰尘越多电磁辐射就越大。电磁波的穿透力极强，透过体表深入深层组织和器官。因此，冰箱要放在厨房人不经常逗留的场所；尽量避免在冰箱工作时靠近它或者存取食物；要经常用吸尘器把散热管上的灰尘吸掉。

卫生间有什么要注意的吗？
答：卫生间最好选用能抗菌、抗霉变、防滑的瓷砖；天花板受水蒸气影响，最易发霉，应选用防水耐热的材料。洗面盆下面一定要安装返水弯，可防止下水道异味、细菌、病毒、蟑螂等侵入。北美的卫生间与中国有很大的不同，中国大部分是水泥结构，而这里是木质结构。中国的卫生间要做24小时密闭防水处理；而北美的卫生间是没有防水处理的，也没有地漏，因此使用卫生间时不要把水洒在地面，有水要马上擦掉，洗完澡之后最好要开排气扇15分钟以上，否则湿气过大容易生霉菌。卫生间有很多地方需要用防水胶做软连接处理，建议每年更新防水胶，防止防水胶与化学物质反应后生霉菌。

一些家庭喜欢贴壁纸，壁纸也有污染吗？
答：壁纸本身，以及贴壁纸时所用的壁纸胶等基层处理材料也含有害物质，可向室内释放有机物，如甲醛、氯乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等，购买时最好从大型连锁店购买。

布艺材料也是人们大量使用的，有没有什么注意的地方？
答：像窗帘、桌布、沙发套、门帘、地毯等，很多人买回后就直接使用，这是不对的。装饰布在生产过程中，常会加入人造树脂、染料、整理剂等，其中含有甲醛。特别是深色布料，以及经抗皱、柔软等特殊处理的布料，甲醛含量更大。使用的即使是环保材料，在进入现场后最好还是能对材料进行直接治污处理。因此，新买的布艺材料最好先在清水中浸泡，以减少残留在上面的甲醛。选购时，不要买有刺鼻异味的，颜色越浅越安全。”

装修污染除了来自装饰材料，还有其他什么东西会产生污染？
答：还有家具。很多人以为家具没有污染，实际上家具污染更严重，如橱柜、沙发、桌椅、床品等。在北美装修和在中国有很大的不同。一般来讲，在中国，材料分高、中、低档；但在北美，基础家装材料都是由大型公司生产，如木材、灰板、油漆、水泥等，他们的的质量都是符合标准的。但是家具类生产公司良莠不齐，差别较大。现在在北美我认为家具比装修污染更严重。

在选择家具的时候有什么要注意的？
答：最好的办法就是闻闻有没有强烈的刺激性气味，如果味道刺鼻、刺眼，就说明有害气体释放量较高。家具要根据屋子的面积来摆放，切忌小小屋子堆满家具，这样很容易造成污染超标。个人认为在家具方面更应该注意选购有质量保证的

你说装修完后要3个月以后再搬进去。如果有人想尽快搬进去，有没有什么快速排除有害物质的办法？
答：如你急着要住新房，最好也要等1个月以上。当然，你要马上搬进去，别人也没法阻拦。这段时间要天天开窗通风，也可以放一些植物、废茶叶袋等吸收有害气体。如果家中有身体比较敏感的，可以请专业人员进行相关方面的检测。
总的来说，装修的首要目标应该是健康，然后才是美观与舒适。首先，买材料要买公司信誉比较好的，尤其是家具；第二，装修完后要注意通风；第三，温哥华空气湿度比较大，要注意防潮，防止霉菌的生长。

温哥华验屋师Victor：为什么要上屋顶检查？（下）

在屋顶上面，经常能发现许多非常重要的问题。

这个house屋脊的粘土瓦已经破损，里面的木结构直接接触外面的空气和雨水。受到雨水侵蚀的木结构屋顶会加速腐蚀，导致霉菌生长、强度降低；小动物也会爬进去做窝，对结构和电路系统造成破坏。严重的漏水也会指日可待。

这个house的沥青屋瓦铺设错误。每一片沥青瓦的顶部（外侧）和底部（内侧）都涂有一层焦油，如此，当上一层沥青瓦的底部叠压在下一层沥青瓦的顶部的时候，2部分焦油在太阳光的照射下就会融化并粘在一起。正确的铺设就会使整个沥青瓦连在一起，否则，一阵大风就可能把屋瓦吹散，就像这个独立屋一样。

还有一些问题，看似不大，后果却可能很严重。

这是在一个新建成的house的屋脊上看到的。通常，在屋脊上最后铺设的一块沥青瓦需要用几个钉子固定，俗称收口。而这几个钉子（包括其他屋瓦上的钉子）都要打上防水胶(即caulking），否则，阁楼迟早会漏水并最终殃及顶楼天花板。由于施工人员的疏忽，屋瓦钉子忘了打防水胶的问题，经常会在新建的房顶上遇到，这也是为什么新房子更需要验屋的原因。

也许有坚持不上屋顶的同行会说，在阁楼里检查就可以发现漏水的问题。但我要告诉大家，这些钉子引发的漏水有可能很快出现，也有可能在1-2年后出现。

仅在阁楼里检查，如果在雨季验房、该钉子已经引发漏水的情况下，一个非常细心的验屋师在漆黑的阁楼里、猫着腰发现这个只有几个平方英寸的漏水点已实属不易（如下图）；那么如果在它还没有形成漏水、或者在非雨季的时节验房，如何能发现这个问题？

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温哥华验屋师Victor：为什么要上屋顶检查？（上）

我验屋有一个原则，就是只要有一点点可能，都要上屋顶检查。也许有读者会说，你们验屋师应该检查屋顶的。但是在实际操作中，你会发现鲜有验屋师会上屋顶检查，原因有几点;

1.验屋师协会给验屋师指定的标准是 ：在验屋师认为有可能造成损坏，或者需要专业安全设施，或者使验屋师处于危险状态的情况下，验屋师可以不进行相应的检查项目。

BCIPI STANDARDS OF INSPECTION
The inspector shall NOT perform any task, enter any area, or disturb any existing condition where, in the inspector’s judgment, damage could result, specialized safety equipment is required, or the safety of the inspector is endangered.

例如屋顶坡度太大、太高或表面太滑（特别是雨季中的木瓦），就可能导致危险发生。而老化的木瓦和沥青瓦表面很脆，人走在上面极其容易发生碎裂，从而造成不必要的纠纷。因此说，在这些特定条件下验屋师不上屋顶检查是合理的。
2. 但是这个条款的前提是比较耐人寻味的，即危险与否是以验屋师的判断为准（in the inspector’s judgment），这就为一些责任心不强的验屋师敷衍了事提供了法律支持。在他们的判断中，屋顶坡度都太大、表面太滑。。。。。。所以都不用上屋顶。而房屋是一个动态系统，理论上讲每一天它的状况都在发生变化，如房屋的沉降、所有设备部件和材料的老化等等。这就为那些责任心不强的验屋师敷衍了事提供了理论支持。

对于许多入住后出现的问题，事主很难赢得与验屋师的官司，因为很难找到证据能够证明，问题不是由于老化（验屋后）引起的，比如屋顶漏水、给排水系统漏水等。因此，那些责任心不强的验屋师也就能够心安理得的不上屋顶。

当然，这里面有个特例，对于那些上了年纪的验屋师是不应该苛求的。据我所知，有一位非常认真的老验屋师（讲粤语的住在richmond）是不上屋顶的，他用极其认真的态度和经验最大限度的弥补了这个不足，也是值得信赖的。

3.登高也是需要训练的，许多验屋师缺乏这方面的训练。记得我刚刚到装修队实习的时候，走在屋顶上是非常害怕的。后来装修队接了一个给10层高highrise外墙刷油漆的工作，我的“恐高症”才彻底治好。身上穿着安全带，系好绳索吊上高空。脚下似万丈深渊，身体在空中摇晃着，最开始的一天应该说是哆嗦着，手里还要拿着家伙干活，真是苦不堪言。记得当天有2个印度年轻人来队里试工，一个掉头就走，另一个被吊上去2分钟就死活要下来，落地后长出一口气，脱下安全带也byebye了。3个星期刷高层外墙的工作彻底锻炼了我的胆量，也使我在后来的验屋工作中受益。

以上3点就是许多验屋师不上屋顶检查的原因。必须说明的是，在屋顶坡度太大（>40)、太高或表面太滑（特别是雨季中的木瓦）的情况下，我也无能为力。至于老化易发生碎裂的木瓦和沥青瓦，对于比较清瘦的我从来都不是问题。

那么，不上房顶检查有哪些不足呢？（待续）
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验房师Victor Fan: 红外成像仪辅助验房真的那么神奇吗？

一个优秀的验房师必须有一颗责任心，才能够在验屋过程中体现为处处细心。而在实际操作过程中，借助必要的高新精密设备是必不可少的，因为人的眼力必定是有限的。

例如红外热成像仪，这个东东价格比较昂贵，在大温地区配备这个设备的验屋师少之又少，而它的能力的确不一般。在验房过程中我曾经遇到这样的情况：门厅的天花板看上去完美无瑕（楼上同一位置是淋浴间），但是用红外热成像仪查看一下，就会发现有隐性漏水。所谓隐性漏水，就是指漏水的水量不足以在下层天花板看出来，加上天花板一般是石膏板材料，有一定的吸水、挥发的功能。而长时间的隐性漏水可能会使楼层间的木结构收到损害，降低强度和性能，还可能产生霉菌等问题。我又登梯子用湿度表再次检测这个位置，证明有水分在天花板内。

红外热成像仪还可以发现墙体内的问题。北美的房子绝大多数是木结构，在外墙的木结构之间应该填充保温棉，等于给房子穿了件棉大衣。而在整套房子的顶层也会铺设保温棉（只有进到阁楼才看得见），以保持室内热量不宜散失。在无法打开墙体和进入阁楼的情况下，常规的验房手段是无法检测保温棉的存在与否的。我曾经查验过一套3层公寓里的一个顶层单元，由于没有通道进入整个公寓的阁楼部分，所以无法知晓保温棉的铺设情况。但是在用红外热成像仪检测其中一间卧室的时候，发现天花的一部分明显不同。这个区域的温度明显偏低，显然，阁楼里的这一小部分区域没有铺设保温棉。如此，此卧室冬天偏冷，取暖的电费会更多。更可怕的是，冬天室内高温高湿，阁楼里因与室外相通温度很低，于是在交接面（天花板室内一侧）就会产生结晶水，俗称墙面流汗。

如果用常规的验房手段绝对不可能发现上面这些问题。所以说，用红外热成像仪辅助验房，可以大幅度地减少买家的风险。当然，配备了红外热成像仪并不意味着就是一个好的验屋师。责任心+爱心体现出来的细心才是优秀验房师必须具备的品质。


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温哥华验屋师Victor也说梦的解析

昨夜做了个梦，看到大雨浇透了城市和乡村，也浇透了我住的房子，到处漏雨，最后房子竟然漂了起来。醒来后，觉得有些恐怖。

吃完早饭，赶到surrey去验一个3400尺的新建独立屋。几个小时后才知道此梦不是白做，乃是一个预兆。

事情是这样的：一般在开始验室内部分的时候，我都要把楼上楼下所有的水龙头打开整整半个小时，洗衣机洗碗机也统统运转测试。目的就是要看整个供水系统、排水系统的工作状况。水流大小，有没有漏水，下水堵塞情况都会呈现出来。

今天这个独立屋还有一个按摩浴缸jacuzzi，为了检测它的工作状况，我把浴缸的排水塞闭合，放水。约15分钟后水位达到要求，启动，喷射出的水花甚是强劲。关掉水龙头，旋开排水塞，下面就要看排水情况了。

接下来巡视了一遍所有的水龙头，刚刚来到living room想检测一下壁炉的时候，就听到了背后哗啦啦的水声。心里一惊，赶紧扭头观看，餐厅天花板上的镶嵌式射灯此时竟然变成了一个淋浴喷头。赶紧找来水桶承接这“浴液",几分钟后，餐厅天花板中心的电风扇也开始降下”甘霖“。没有盛水的家什了（新建独立屋），情急之下，拿出冰箱里的储菜盒应急。

而这天花板上面就是那个按摩浴缸。

整整一浴缸的水最后都慢慢流了下来。显然，是浴缸的排水接口或者排水管出现了问题。好在发现及时，没有造成什么大的损失。找专业的维修公司修理一下就可以了。

这种情况，我从业多年也见过多次了，但是梦中警示还是第一回。下次再做这样的梦，我要多带几个桶才出门了。

温哥华验房师Victor：为什么要回来写验屋报告？（二）

我之所以坚持在现场验屋结束后还要再花几个小时写报告（不在现场出报告），还有一个重要的原因。

一般来说，对于一个house或townhouse，我至少要拍200-300张照片。每张照片我都要在电脑里仔细查看，花费的时间自然多很多。因为有许多细节在验屋现场由于各种原因可能无法发现，只有安静地在电脑前一张一张仔细查看，才能不漏掉蛛丝马迹。

而往往这些蛛丝马迹会揭示非常重要的信息，有些可直接影响到买家的决策。

例如，阁楼是非常重要的验屋项目，只有进入阁楼才可以检查：保温棉的材料和厚度、vaper barrior 的铺设、阁楼通风情况、各种管道的铺设、屋瓦是否漏水、动物活动状况以及roof结构。有时候现场提供的条件非常有限，只能探头观察而无法走入。我记得几个月前在温西验了一套比较破旧的house。在检验阁楼的时候发现阁楼入口（hatch）只能打开一点缝隙，可能是不合理的管路铺设堵住了hatch。我只好把相机伸到那里拍了几张照片。

随后给客人用电脑演示这些照片的时候，只告知了保温棉的厚度不足的问题。回来后趴在电脑前写报告，一张一张仔细查看，才发现在一张阁楼照片的左下角，有早已被淘汰的旧电线knob&tube，如果不放大照片很难发现。

而这个早已被淘汰的旧电线很可能会影响到房屋保险的购买。

这种电线是上个世纪50-60年代的产品，到现在都已经老化而形成火灾隐患。因此保险公司大都拒绝给这样的房屋上保险，除非屋主请人更新这些老旧电线（更新可能要花费三五千元以上）。

有些保险公司干脆寄来文件，其中有一项：是否铺设旧电路knob&tube。如果买家肯定，则买不到保险。如果否定，没问题保险可以买到。但是一旦有了火灾，保险公司一查，就会把责任推到买家身上。买家将得不到一分钱的赔付。

所以，这是我为什么要回来写验屋报告的原因。

“认真、负责、细心”是每个验房师的招牌和口号，但是真正做到这点是需要实打实地花费时间的。

温哥华验房师Victor：为什么要回来写验屋报告？（一）

经常有顾客打电话问我一个问题，为什么不能像大多数验屋师一样现场出报告？

在这里，我想给买家一个忠告，不要把条件去除日定在验屋那一天，至少给验屋师、也给自己一两天时间，考虑这个也许是一生最大投资的项目。

我当然想现场出具报告，在那些打印好的表格上划勾即可，省时省力。验屋完毕就可以彻底收工，何苦还要回家再花2-4小时写报告？但是，作为一个认真负责的验屋师，我无法达到那种"境界"。

有两个原因：

1。这个报告的目的是什么？

这份验屋报告的目的是要向买家阐述物业的各个系统的运转情况、问题和一些必要信息。其实，他还有一个非常非常重要的目的，就是与卖家沟通，进行协商维修、价格谈判的重要工具。

那些打印表格报告上出现的都是英文的专业术语，不要说是英语最为第二语言的移民，就是对本地西人，都常常是不知所云。就像你在国内买保险时拿到的保险单，上面每个字你都认识，可是你根本看不明白，因为全是专业术语，目的就是要让你看不明白！

如果拿着这样一份报告，又没有任何图片辅助，买家和卖家又都是非专业人士，如何交流？如何进行协商维修以及价格谈判？例如，在阁楼里(很难进入)发现水迹、排风管破裂等等问题。如果屋主告诉买家刚翻新的屋顶并表示质疑这份报告，买家如何能底气十足的协商维修以及价格谈判？只有带有图片的报告才能帮助买家。

所以，我要在验屋结束后花几个小时写报告，最后呈现给买家的是一份图文并茂的文件，在图片上还会用红色箭头指示问题的具体位置。这样的报告才会给买卖双方的沟通带来便利，才会在价格谈判上占得先机。显然，现场紧张的验屋进程不可能有时间做到这一点。

验房师Victor Fan：墙上的梦

前几日到一个西人家里验房，是一栋几十年前的木头别墅，古香古色，甚是有味道。挥汗如雨之间，惊鸿一瞥，如饮甘霖。木墙上一张陈旧的post，一个西方老人几十年的梦。细看那墙上的女人，确实美艳婀娜，难怪几十年后的今天，依旧让一代人无法忘怀。

贴上做个纪念。想一想，当我们老了时，什么能够贴在墙上、流连在心间。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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神奇的洗澡水

下午接到一个电话，约好周末验房。此人张口便说他是汤先生的朋友，是汤先生介绍他打电话来。

说起这位汤先生，便使我想起了那神奇的洗澡水。事情是这样的，大约一年前，我接了一个验屋的单子。这是个townhouse，位于richmond的  general currie Road。我依照平日的验屋流程仔细检查。当我检查客厅洗手间的时候，发现了一个奇怪的现象。洗澡水冷水管出水正常，可是热水管出水却是温热的，这样的温度洗澡绝对是不够的。连续放了几分钟后，热水出水始终是温的。

一开始，我想也许是hot water tank的问题：
1.温度设定过低
2.刚刚消耗大量热水，暂时导致无足够热水供应。
可是，我随手拧开4尺外的洗手池热水开关，却发现它的热水温度十分正常，温度在摄氏48度左右。

看来是热水阀的问题。在faucet转向热水管时，冷水管路没有完全闭合，导致热水温度上不来（原理如图）。买家当时刚好到达，我便告诉他这个情况，并且胸有成竹的告诉他，这个毛病绝大部分验屋师是发现不了的。

并非我夸口，因为许多验屋师只看有没有水出来，至于热水管的出水温度是否达到洗澡的热度，就靠买家的运气了。

买家汤先生立刻告诉卖方经纪，而卖家的经纪是个和蔼的西人老妇。她开始觉得有点吃惊，在亲自验证后告诉汤先生，这套房已经有2个验屋师在几天前验过（当然是别的买家雇的），都没有发现这个问题。除了赞美了我几句，还特意多要了几张我的名片，说是要介绍给她的同行。

第二天，汤先生特意打来电话表示感谢，还告诉我卖家最开始表示不知情，然后立刻答应修理（在其他修理项目上却尽量推三阻四）。显然，卖家是在故意隐瞒这个缺陷。

细心，一直是我奉行的验屋准则。它是建筑在责任心和爱心的基础上的。这个热水管的问题如果查不出来，买家就要花至少几百元钱找人修理，费时费力。

此后，这位买家汤先生陆续介绍了几位朋友找我验屋。可见，最好的广告是朋友间的口口相传。

找不到gas漏点的原因

昨天接到一个电话，这个顾客去年在温西买了3个house，装修后再卖出。印象中这3套房子都很破旧，在验这3套房子的时候，我是吃了一些苦头的。最深刻的是位于26街年龄100年的房子，浓重的霉味让我1个多星期都不舒服。

所以，当这位买家报给我具体地址后，我只看了一下去年验屋时拍的一张外观照，就闻到了久别的霉味（不是美味）。

买家告诉我，当时的验屋报告显示热水炉hot water tank有gas泄漏。后来，他找了专人来修，被告知没有泄露发现，于是觉得可能是我的验屋疏忽，也就没有在意。可是自己住了一段时间，总感到不舒服。于是又分别请了个验屋师和专业人员来检查，仪表检查和古老的肥皂水检查法都用上了，就是没有发现gas泄漏。

然而现在的租客也反映有时会闻到gas，为了彻底放心，他再次找到我。这种事情，每年我都会遇到2-3次。匆匆看了一下以前的验屋报告，当时的照片显示漏点就在hot water tank的thomstat 处。

带上设备，即刻赶往西区，到达目的地后直奔地下室的combustion room。尽管还有一些霉味，但仔细一闻，便已心中有数。拿出专门测试gas的仪表测试，等了30秒钟就出现了鸣叫警示，漏点还是在thomstat 处。我让买家俯下身子到此处闻一闻，他终于不在彷徨，也算彻底放下了心。

2位专业修理工加一位验屋师都测不到gas泄漏。我无言，他也无言。于是建议他拍一下视频，年轻的买家旋即拿出iphone拍下了仪表鸣叫警示的细节。

现在的租客告诉我，那位验屋师也用了和我类似的专业设备（比我的大一些）。

我想，这个事情的发生有2个方面的原因：

1.设备。 北美非常重视的是设备的专业性，就拿验屋这个行业来说，对于可燃烧气体，有专门测gas（主要成分是甲烷CH4）的仪器，也有专门测一氧化碳co的仪器。这两个设备都价格不菲。近两年，专业仪表市场涌现了许多国产的多功能仪器仪表，价格低廉，功能也“强大”得一塌糊涂，号称可以测所有的可燃气体含量。不知那位验屋师用的是不是这一款？再比如，验屋师经常要用到一种可以测浴室瓷砖背部水分的专业湿度表，价格在500元左右。而有国产的比他功能“强大”许多的湿度表，ebay的价格只有70-80元左右，却号称可以测量瓷砖、水泥、石膏、木材、陶瓷、石棉等几十个种类。我曾经好奇地在淘宝上搜索这款神奇的湿度表，竟然发现它本来是用来测小麦水分含量的。然而，这样的小麦水分湿度表已经配备在一些温哥华的验屋师身上。

我不敢拿买家的健康和安全开玩笑，也不敢拿买家可能是毕生的投资来开玩笑，所以老老实实买那些传统的经典设备。

2.责任心。每个验屋师都说自己是最负责任的，包括我自己。如何判断选择，对于没有验屋经历或者经验的买家的确是个难题。就拿这个gas泄漏的问题来说，验屋师只要细心地在combustion room里多站一两分钟，就会闻到味道。找漏点则需要更细心，因为许多漏点是间歇性的，前几秒没有，过几秒就会被仪器测到。显然，对于一个2-3个小时就能现场出报告然后赶场去下一家的验屋师，做到这些是困难的。

真心希望他能找到一位真正负责的修理人员。