验房师/验屋师/验房/驗房/验屋/驗屋,溫哥華验房,溫哥華验屋,红外热成像

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验房验屋师 Victor配备红外热成像仪

2017年3月3日星期五

温哥华验房师Victor:浴缸和葡萄酒塞

这个标题看起来好像是风马牛不相及,但是在我看来却有很深的联系。

在多年的验房工作中,会发现一个特别的现象,就是当房屋长时间不使用的情况下,他的水路系统很容易出现漏水的状况,特别是浴缸, 泡泡浴缸的可能性最大。保险公司也会对长期空置不用的房屋的漏水保险有一些特别的购买限制。 这到底是什么原因呢?



说到这个还要从葡萄酒的瓶塞开始说起。传统葡萄酒的瓶塞都是由软木塞子做成,在放置的时候,葡萄酒瓶子还要平放甚至倒置倾斜一定的角度以保证软木塞浸泡在葡萄酒液中。


这样存放的目的是由于软木塞有非常多的细小的孔穴,这些孔穴如果没有葡萄酒业的浸润,随着时间的推迟将会变得干燥,开裂,外部的空气就会进入这些细小的毛细空间,最终造成葡萄酒密封的失败和葡萄酒的变质。酒瓶存放时平放或者向下倾斜一定的角度可保证葡萄酒业不断的浸润软木塞,使这些细小的空间充满了液体,保证了软木塞的弹性和密封,也就防止了空气的进入。

同样的道理,对于长期不使用的房屋,它的水系统特别是下水系统的密封胶部分,会由于长期的失水渐渐变得干燥最后导致开裂。那么水路系统的密封也就失效了,漏水也就是必然的事情了。

另外,北美的下水管都会有一个弯水管的设计,俗称u形管,目的是保障里面有水(水封),防止臭气从下水道进入生活区域。如果几个星期没有用水,u形管里面的水就会蒸发掉,总下水道里面的臭气也就会长驱直入,进入您的生活空间。

所以对于您家里长期不使用的厨房和卫生间,要每隔2-3个星期放一下水,以保证u型管里有水封,接口处的密封胶保持湿润。

对于长期不使用的房子,我验房时需要更加的小心,因为它们更容易出现问题。

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Victor Fan·范胜利
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2016年8月18日星期四

温哥华验房师Victor Fan:长期不住的房子不可冒然断电断热(2)

许多国内买家并不知道加拿大别墅的一些特点,所以经常会因为一些疏漏,对房子造成严重的损伤。

另一个案例是一年多前发生的,也很说明问题。某天一个经纪打电话来告诉我,两个月前的一个house买家前一天刚刚入住,发现了一楼卫生间天花板有漏水(楼上也是卫生间),冲水马桶上方的天花板墙皮已经脱落。

我要她发来照片,然后跟我现场的照片进行了比对,很明显的看出来,验房当时这个地方是没有任何漏水的。而且经过红外探测仪的检测,也没有任何隐性漏水发生。可以断定,漏水发生在验房之后与新主人入住之前的这段时间。

我又询问了经纪,屋主是什么时候搬走的?得到的答复是屋主已经搬走有二十多天的时间。而那段时间恰恰赶上温哥华几年来最寒冷的冬天。我的心中已经基本有了答案,再次询问,终于得到了证实,屋主在搬走时将所有房间的地热系统全部关掉了。

可以肯定,水管由于低温被冻裂造成了漏水。但是楼上卫生间没有看到任何漏水迹象,这个消息不是什么好消息。因为水管的来源有两个,一个是供水管,也就是卫生间使用的冷热水管,另外一个就是埋在水泥地板里的地热管线。如果是第一种情况,维修相对简单,费用也较低廉。如果是第二种情况,就相对比较费事了。需要用特殊的设备定位漏水的管线,然后再破坏地面的瓷砖,凿开水泥地板进行修补,最后复原。

我在报告里都会特别标明,如果冬季外出,绝不能将供暖系统完全关闭。为了节省能源,可将室温设定在十度到十五度之间,目的就是为了防止这类事件的发生。可惜的是这份报告只有买家看到了,卖家并不知晓也没有类似的常识。

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2016年8月8日星期一

温哥华验房师Victor Fan:长期不住的房子不可冒然断电断热

许多国内买家并不知道加拿大别墅的一些特点,所以经常会因为一些疏漏,对房子造成严重的损伤。

一个月前一个买家打电话告诉我,他家的地下室被水淹了,希望我过去看一下。我简单询问了几句就知道发生了什么。

这个买家去年十月份的时候找我验房,买下房子之后就回国住了几个月。他走的时候,竟然把家里的电力总闸全部关掉了。在他看来,出门在外时把电关掉是一个更安全的做法,防止电线可能引发的火灾,还可以防止不必要的电力损耗,节省能源。

然而他不知道的是这边的house都有一个基础墙排水系统drain tile system。当地下水上涨(特别是雨季)快要淹到地下室的地板时,这些地下水就会透过小孔流经这个排水系统,最终排到户外或市政府的排污管道里去。由于有些房子的地势比较低,排水系统低于市政府的排污管道,因此需要将这些地下水先汇集到一个储水罐里,再通过一个排水泵sump pump将水排出。


切断电力后排水泵就无法工作,这些不断上涨的地下水就会将地下室淹掉。事后这个买家告诉我,由于是自己主动切断电力,保险公司不予赔偿。整个地下室的实木地板需要重做,损失近2万元。

切断电力,一些安保报警系统也无法正常工作。所以长期不住的房子不可简单的统统切断电力供应。

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2016年8月4日星期四

温哥华验屋师Victor:会说话的门

在房屋交易过程中,卖家为了房屋有一个好的卖相,往往在挂牌前对房屋进行大规模的粉刷或装修。对有些明显的结构缺陷,有些卖家会进行精心的遮蔽和掩饰。这就需要细心的验房师,对各种蛛丝马迹进行甄别,并且还要细心论证。


上周我验的一个房子位于高贵林的一个大斜坡上面。房子年龄大约三十多年,上下两层,里面保养还算正常。不过,房子的坡上端部分(左侧)和坡下端部分(右侧)似乎有些不同,因为我发现室内的地面在坡下端部分(右侧)有明显的倾斜,用一个小瓶子做了个实验如下:

初步分析,整个房屋结构发生了不均匀沉降。不过这个结论还应该在基础墙上找到证据, 因为一般情况下墙根都会露出基础墙的一部分(约6-8英寸的水泥)。查看地基的情况时发现了一个很奇怪的现象,有大量的碎石将地基的中间部分(左右侧交界处)遮蔽住了,量大到我已经无法把它们清理开,因此也无法看到基础墙的情况。


只有大门上方外墙上的裂缝,似乎暗示着什么。但是这种裂缝也不能确定,因为stucco外墙每隔几年都会出现老化的裂缝。

地面倾斜到底是由于铺装地面装饰材料时的施工手艺问题还是结构问题呢?

房子坡下端部分(右侧)一共有四扇门,它们都清晰的给出了回答。分别测试,我将这四扇门都打开45度角,在没有外力影响的情况下,按道理他们应该保持原位不动。然而这四扇门都不由自主的朝一个方向运动,那就是坡下端方向。换句话说,4个门轴都是歪向右边的。倾斜也许不大,肉眼看不出来,但是这些不会言语的门,告诉了我们答案。加上户外基础墙故意堆积的碎石,可以推断此基础墙上应该有比较大的结构裂缝,此房子有明显的沉降发生。

事后,买方经纪告诉我,交易记录显示此房的交易极其频繁,每个买家只持有几个月就会易手。

最终这个买家放弃了这个房子,并对我表达了由衷的谢意。

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2016年7月6日星期三

温哥华验屋师Victor:奇特的门钉

今天在downtown的唐人街验了一套公寓。这个公寓刚刚建成,外墙装饰古香古色。进入大门则是一处荷塘、锦鲤和假山,中国味道十分浓郁。大厅的正门是两扇古香古色的朱漆木门,只是这朱漆木门上的门钉有些怪异,因为上面竟然是横八路、竖十路共80个钉的奇特排法。



门钉的数量和排列,到清朝时期有了明确严格的规定:
皇家建筑,每扇门的门钉是横九路、竖九路,一共是九九81个钉。九是阳数之极,是阳数里最大的,象征帝王最高的地位。王府横七路、竖九路63个;公侯横七路、竖七路49个;官员横五路、竖五路25个;老百姓则一个都没有。当时这个规定是非常严格的,如果乱用轻则牢狱之灾,重则杀头。

唯一一个横八路的门钉是在紫禁城的东华门,它和紫禁城其他三门(午门、神武门、西华门)的横九路竖九路81个钉不同,它是横八路竖九路72个钉(也不是唐人街这个横八路、竖十路的排法)。

原因是因为东华门这个门不太吉利,当年李自成杀入北京后,明朝崇祯皇帝就是从东华门这个门逃跑到煤山(现名景山公园)上吊而亡的,所以这个门在当时人门看来不吉利的象征,阴气太重。

而阳气是奇数,阴气是偶数,于是减少了一列门钉,横八路竖九路72个钉与阴气偶数相吻合。清朝大行皇帝、皇后、皇太后的梓宫均从东华门出紫禁城,所以民间将东华门俗称为“鬼门”。

唐人街这个横八路、竖十路共80个钉的奇特排法应该说有点创意,但没有了章法和传承。

开发商为了满足中国人的胃口,精心打造了中国味道的公寓,值得称赞,只是有些细节还有待考究,需要更精致一些。

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2016年6月8日星期三

温哥华验房师Victor:房市太火就不验房了吗?

今年温哥华的房屋市场热火朝天几近疯狂。每个待售的房子都有十几个甚至数十个买家争相竞价,房屋检验这一重要步骤已经被抛弃了。

为了买到房子所做的妥协自然无可厚非,但是对验房步骤被抛弃后可能带来的严重后果,也应当有所认识。因为有些问题可能会对屋主的生命或健康造成严重的伤害。
这是我在几个月前验房的案例。这个房子位于高桂林,有二十多年的房龄。整个房间的供暖方式是暖风,由一个风暖锅炉驱动。

刚刚进入房子就感到空气有些异样,我立刻掏出了检验煤气泄漏的仪器对风暖锅炉和热水器了进行测试,没有发现任何漏点。也许是有点过敏吧,我没有在意继续按照步骤进行验房。
过了一个小时,我的喉咙开始有点发干,我意识到这一定是空气出现了问题。果不其然,在稍后例行的供暖出风口空气检测过程中,一氧化碳探测仪的读数令我大吃一惊,13 ppm!也就是,百万分之13的意思。这个读数已经超过了政府规定的安全居住的允许范围,即一氧化碳达到百万分之九(9ppm)的时候,是不能住人的。



这个红颜色的风暖锅炉竟然还是刚刚生产的高效锅炉,但并不是大温地区常见的品牌。如此高的一氧化碳读数证明这个风暖锅炉的核心部件热交换管,出现了一定程度老化或者是质量问题。

而这个风暖锅炉的进风口和出风口的安装也发现了问题。他们被安装在了阳台下的小角落里,通风不好,燃烧后排出的废气无法有效散开,又被进风口吸入了锅炉,造成燃烧不充分,更加剧了一氧化碳的生成。



这样的房屋不经过验房这个步骤,没有细心的验房师给你把关,很可能造成屋主和家人一氧化炭中毒甚至危及生命。

房市太火,可以省去交易前的验房。
家人至亲,不能省去交易后的验房!


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2015年12月18日星期五

温哥华验房师Victor:烧钱的烘干机

这个周末有个饭局。我同学的朋友lee要请我吃饭。
两个月前我同学打电话给我,想让我去lee家里看一下。lee住的是高层公寓,但她反映电费很高,而且烘干机总是转个不停,不知道什么原因?
带上设备,我直奔她家,这是一个位于metrotown附近的高层公寓,房龄仅仅六七年。一般来说对于这样的高层公寓,两室一厅每个月的电费大约三四十块钱,节省一点的二十多块钱就可以了。lee的电费竟然达到每个月近两百块钱,的确过高了。
一进房间就看到客厅里摆放着晾衣架,上面晾着很多衣服。客厅的落地玻璃上面步满了水汽,水汽不断凝结起来流到窗台上。女主人为了防止窗台受损,用长长的布条放在窗根用来吸水。整个房屋湿气很重。
我问lee为什么不用烘干机烘干这些衣服,lee告诉我她每次都用烘干机烘干,只是烘干机总是转个不停,一开就要转好几个小时。而且效果不好,拿出来的衣服还是潮潮的,所以只能是先烘干再在客厅里面凉晒。
我马上测试了一下烘干机。机体内的加热口温度达到八十摄氏度,没有问题。阳台上的出风管道口也并没有被堵塞。我抽出了烘干机自身的过滤网,一下子惊呆了,上面布满了将近两寸厚的衣物毛絮。罪魁祸首终于找到了!


原来lee来自香港,在香港生活的时候,家里请了菲律宾的女佣每日为她打理洗衣服的事情。来到温哥华后没有请女佣,所有这些事情都要事必躬亲。因为很爱干净,她天天都要洗衣物。 但是没有人提醒过她,所以搬到这个公寓后的一年多来 ,她从来没有、也不知道要清理这个过滤网。
严重堵塞的过滤网,将极大的降低烘干机抽离湿气的效率,大大的增加了烘干机(特别是智能型)的运行时间,也自然降低了衣物烘干的效果。烘干机非常耗电,一般的烘干机的线路负载设计为30安培x240伏电压,7200瓦(实际功耗比这个数字要小一些)。因此,用电量大幅升高也是必然的了。
而那些潮湿的衣物放在客厅里晾晒,又会造成室内空气湿度大幅度升高。寒冷的冬季,由于室内外温差比较大,窗户上的结晶水也会明显增加,流到窗台上又会对窗台甚至墙体造成损伤。
可以做个实验,每烘干一次衣服后拉出滤网都可以看到一层衣物毛絮。所以本验房师建议,每次烘干完毕,都请你清理过滤网。这样做的结果,即节能又环保。
lee后来告诉我,这两个月来,她每个月的电费已经降到60多元,房间里也干爽了许多,也不用在客厅里晾晒衣服了。

2015年11月1日星期日

温哥华验屋师Victor:糊涂的油漆工

昨天接到一个电话,打电话的人是个买家,一个月前我曾为她验过房子。几天前刚刚交完房子,她找个油漆工准备给房子整体粉刷一下。

没想到的是油漆工告诉他她,这个房子墙面有漏水现象。 因为该油漆工亲自用手摸,感觉墙面有点湿。 现在没有办法油漆,否则油漆最终也会脱落。我询问是哪里漏水,回答是,2楼卧室墙面四周可能都漏水。

这个买家希望我带上设备亲自看一下,言语恳切。考虑到今天我在临近区域有一个房子要验,就答应了她。

今天起了个大早,带上所有设备,赶到她家。到了二楼卧室我一看墙面,心里就已经有数了。2个卧室所有墙面和天花板交接的地方,墙面的颜色都较深,而且呈现不规则性。仔细看的话,有油漆刷子的笔触。显然,这是在油漆过程中油漆工的疏忽造成的。在墙面的油漆过程中,大面积的墙面需要用滚筒,工作效率比较高。但是在天花板和墙面的交接处,由于面积狭小,无法使用滚筒,一定要使用油漆刷子。如果忘记了这一工序,或者两次油漆的调配比例略有差异,就会出现颜色不一致的情况。



但不管怎么样我还是要拿出证据来说话。立刻拿出红外成像仪,扫描了一遍,没有任何可疑的地方。又拿出湿度计,进行墙面测试,也没有任何漏水的问题。再拿出电脑翻看当天的照片,可以发现原来的墙面就是这样颜色不均,只是买家当时忽略了这一点。

不能要求油漆工随身携带湿度计,但是至少他应该明白一个房子的漏水怎么可能如此均匀地分布在两个卧室的墙顶四周,而无一点点出现在天花板上?!

于是我转身告诉这位买家,赶紧换油漆工吧,原因只有一个,因为他手潮!

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2015年8月3日星期一

温哥华验房师Victor:热水马桶

日前,我在高贵林验了一套二十多年的独立屋,刚刚进行了装修。
卖方经纪给我留下了非常深刻的印象,因为在验房过程中,每当我发现一个小问题,他都立刻拿出相应的工具进行修理,验房还没有结束,他就已经修缮了三四处地方。包括洗手间内失效的安全电源插座,淋浴房没有密封的瓷砖缝,破损的窗户开关。
显然,这个经纪以前干过装修。而且这个独立屋的装修应该有这个经纪的参与。
验房的进程过半,我拿出了我的远红外热成像仪进行全房屋的扫描。在经过一层卫生间的时候,突然发现了一个奇怪的现象,红外成像仪显示卫生间的马桶温度很高。用手一摸背箱 ,是热的!原来这个马桶的进水管装反了,应该是凉水的进水管装成了热水管道。
这个卖方经纪顿显尴尬,但是立刻表示会尽快修缮,并且对我的远红外成像仪产生了浓厚的兴趣。
如此马桶,让我想起了那风靡一时的日本坐便器。虽说没有坐便器的许多功能,但是坐上去也应当比较舒服,至少温暖。这也算是验房一趣事吧。

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2015年1月4日星期日

温哥华验屋师Victor:愤怒的经纪

前天我在高贵林验房,卖家是一对夫妻。见面后闲聊几句,马上想起了他们。这对夫妻已经找我验过两次房了,两年前在richmond买了一个公寓,一年前在surrey买了一个townhouse。之所以印象深刻是两年前那次购买公寓验房的经历。

两年前他们购买了一个高层公寓,在验房的前一天,他们告诉我,管委会的会议记录里涉及到她们购买的那个单元。几个月前那个单元出现了墙面漏水的问题,希望我仔细把把关。

第二天验房开始,我就直奔主题,拿着湿度计立刻奔向主人房。显然,主人房墙面的漏水问题还没有修理,因为位于墙角的复合木地板,已经有变形发胀的迹象,用湿度表测试,红灯报警。这应该是外墙的漏水进入墙体流到地面造成的现象。

当我把这个情况如实的告诉这对夫妻的时候,那个买卖双方的共同经纪人已经显出了不悦。她一再辩解,这个墙体已经修好了。我于是要求他出示维修的发票,因为正规施工公司都会提供发票并且有一定时间的保修期。凭着发票得到相应的保障也不失一种补救的措施。可惜这个经纪人无法拿出发票,我也无法欺骗我的眼睛。

接下来就是按部就班的检测,但是结果已经毫无悬念。只是我心里有一点点的不安,因为这个双方共同经纪人早就买好了一束盛开的鲜花和一个水果篮,放在一进门的桌子上,以示乔迁新居的祝贺。

这个经纪显然是一个刚入门的新手,如此不适宜地购买乔迁礼品已是非常不成熟的表现,也许这是她地产经纪生涯的第一单。君子有成人之美,但是我也要为我的客户负责。

就在我验房的时候,来了一个咨询电话。简单说了几句,就在我要结束通话的时候,这个卖方经纪突然冲到我的面前,愤怒地咆哮道:“你验房时能不能集中精神,有点职业道德行吗?!”


面对这个从业多年来遇到的最有敬业精神(或神经)的经纪,我无语了。

从业多年以来,认识很多的房地产经纪。我觉得经纪大约可以分为2种。一种是聪明的经纪,他们希望验房师少说,能不说就不说最好。另一种是智慧的经纪,他们希望验房师实话实说,不夸大不隐瞒。

因为,买家一旦有了购买房子的需求,就迟早会买房。如果智慧的经纪给买家一个非常认真负责的印象(包括介绍一个认真负责的验房师),即使这一单做不成,买家也会找他做下一单。只有这样的印象,才会口口相传,给经纪带来更多的生意。

我不知道这个愤怒的经纪,现在是否还从事这个行业,如果当年她能够更智慧一点,这对夫妻的另两单生意也自然纳入她的囊中了。



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2014年11月15日星期六

温哥华验房师Victor:验房时怎样发现隐性漏水?

对于验房师来说,隐性漏水是一个非常令人头痛的问题。

房屋的水路系统在楼层之间出现漏水时,天花板上往往不一定能立刻反映出来。因为漏水量不是很多,不足以在验房的那几个小时内渗出天花板来。这就给买卖双方、地产经纪和验房师本人带来困扰和麻烦。

因为在验房的时候,大家的确都没有看到任何的漏水迹象,水痕等。但是等到了交房以后,买家洗澡或使用其他盥洗设备的时候,问题就暴露出来。这种情况往往发生在新房、泡泡浴缸和经常不使用的浴室楼下。

修缮的复杂情况也不一样,如果是短时间内发生的漏水,只需要找到漏水处(可能需要切开天花板),密封或者更换漏水零件,再重新油漆天花板即可。如果是长期的滴漏,有可能已经造成楼层之间木结构joist的损伤(腐烂、长霉菌)。

接下来,往往就是买卖双方、地产经纪和验房师之间的相互指责和推诿。


如何能够最大限度地避免这个问题?无论多么有经验的验房师,我也建议他们配备高质量的红外热成像仪,因为人眼必定是有限制的。对于可能是穷其大部分财力买房的买家来说,尽最大可能减少买家的风险,总是对的,尽管这已经远远超出了所有北美各验房师协会的标准和要求。

当然,一个优秀的验房师不是靠一个红外热成像仪就可以成就的。
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2013年4月15日星期一

温哥华验房师Victor:夺人性命的壁炉

上周在coquitlam高贵林 SPENCE AVE 验了一套独立屋,发现了一个可能会夺人性命的壁炉,直到今天回想起来都心有余悸。

按照习惯,我先从户外和屋顶开始。登上屋顶,发现烟囱出口已被封死。这也很常见,许多屋主弃用壁炉或改用直排式的新式gas壁炉,于是将老烟囱封死。

过了2个多小时,当查验到室内的时候发现了正在工作的2个gas壁炉,而楼上楼下的这2个壁炉都不是直排式,也就是说它们都需要将燃烧的废气从烟囱排出。而烟囱已经被封死了!原因很可能是上任屋主封了烟囱,而现在的屋主并不知道,只是改装成了常规gas壁炉并开始使用。

当时我真是被惊住了,也庆幸屋主尚还健在。这是十分危险的,这种情况非常容易造成不充分燃烧从而导致一氧化碳的生成和回灌。居者很有可能一氧化碳中毒,严重的甚至导致死亡。





为了再次确认,我走到户外查验并重新爬上屋顶,拍了更清楚的照片。

由此也可以知道验屋师这个行当的艰辛。上屋顶是十分危险的,可是不上屋顶(有时客观条件限制无法登顶),如此凶险的情况就无法查验和排除,后果简直不堪想象。。。。。。几百元的的验屋费和验屋师要背负的重大责任实在不成正比。

不管怎么样,还是那句话,除非坡度過大、極滑,只要有一点可能,我均上屋頂檢驗,为的是我心中的那个信念:责任心+爱心 才会细心!

2013年3月15日星期五

温哥华验房师Victor:一半是海水,一半是火焰

昨日在burnaby验了一套独立屋,问题不多。只是在主卧查验地热时,发现了一个比较有意思的事情,主卧的地热管只铺设了一半,在红外热成像仪的照射下,简直可以说“一半是海水,一半是火焰”。

问题卧室(主卧)地热管线的红外成像图

过道hallway地热管线的红外成像图

客人卧室地热管线的红外成像图

原因可能有2个。一个是另一半的地热管线有故障,无法正常工作,例如管道里有空气或区域阀门有问题等等。另一个可能是施工过程中的偷工减料。住在这样的卧室里,冬季取暖的效果肯定要差一些。

2013年3月1日星期五

温哥华验屋师Victor:我的照妖镜

几天前在deerlake旁边验了一个秀色可餐的house,面积很大,算是个豪宅。本以为整个验屋过程会相对顺利,没想到却是问题多多。

其中2个重要的隐性漏水问题都被我的德国红外热成像仪发现出来,买卖双方都感叹它的威力巨大。

一个是2楼的立式淋浴房,放水30分钟后没有在楼下的天花板上看到任何痕迹。买家特意告诉我,原来这里曾有水迹。看来已被卖家油漆粉饰过了(卖家的解释是小孩偶然的一次玩水所致)。 请出“照妖镜",立刻现形。再用非侵入式濕度測量儀检测,立刻鸣叫报警。



另一个是卧室的窗边,墙面整洁干净,肉眼看不出任何问题。红外热成像仪的照射下,赫然发现有一圆形区域异样(温度偏低),用非侵入式濕度測量儀检测,立刻鸣叫报警。于是跑到屋外查看,对应的位置是落水管和浇花水管的所在。极有可能是墙体里的浇花水管冻裂形成的pin hole造成。再此,也提醒大家,入冬前请关闭户外水龙头在室内的控制阀门,并且排空户外水龙头内的剩余水份。以防冻裂水龙头或水管造成漏水。



2013年2月27日星期三

CAHPI 主席的验屋师 克里斯-斯托克代尔 被起诉马虎失职,给客户造成重大损失

选房买房是家庭生活中的重大事件,由于涉及大笔开支和长久的日常家居环境,人们在作出-最后决定前总是慎之又慎。据 CBC 近日披露的一项调查,尽管BC省府于2009年颁布法律,要求所有的验屋师必须持营业-执照,但是仍发现如果因验屋师疏漏导致买家损失,买家实际上很难获得赔偿。

陷入购房验屋纠纷而苦恼不已的丹顿,与其他遇到同类问题的买家发现,如果验屋师失职,-未能发现房屋的明显缺陷,他们几乎没有追索权。如果向验屋师协会投诉,验房师的执照虽-然可能会被吊销一周,但赔偿问题只有法院才能做出裁决。

丹顿在温东花费75万元购买住处前聘用了一名验屋师,验屋师的报告显示房屋没有结构问-题。然而,丹顿发现这是一场噩梦,她只是想有一个住处,从来没想过要去修理屋顶。丹顿-说验屋师有执照,有错漏保险,并不意味着买家能得到什么保障。

丹顿已向法院提交了民事诉讼,起诉验屋师里斯-斯托克代尔,他是加拿大房屋和物业验-房师卑诗协会 CAHPI(BC)主席。http://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/buyers-left-with-big-bills-when-home-inspectors-miss-defects-1.1330879

她说当斯托克代尔检查一层高的屋顶时没有使用梯子爬到屋顶里检查,而是使用望远镜,也-没有使用专门的工具来发现任何可能存在的烂木头。

丹顿说,当她的租客搬离地下室时,她发现一些结构框架的木头已经腐烂,墙壁潮湿柔软,-地基上部的木头腐烂,已经摇摇欲坠。

她抱怨说,其雇请的验屋师甚至没有进到车棚里,在那里验屋师肯定会看到支撑起居室之角-的横梁都烂掉了。"我下楼去刷油漆,摸到墙上,能感觉到墙是湿的、不坚实的-,窗台上的木头都腐烂了,木屑纷纷掉落下来。" 在她看来,验屋师理所当然还应该检查屋顶,还应进一步检查腐烂之处是否经得起敲击刺戮-,还应该确保窗户、设备和暖炉都能正常发挥功能。
在诉讼中,她表示就职于温馨家园验屋公司的斯托克代尔听到投诉后,来到她家,并提出退-还给她 565 元的验屋费。不过这显然不能弥补丹顿的损失。丹顿已经借了 4 万元,还需要另外 10 万元来修理房间。目前丹顿正在等待另一名验屋师的报告,需要在法官审理她的案子前提交-法院。

斯托克代尔在回应这项民事诉讼时,否认自己和公司在检查和出具报告过程中有疏忽,并说-验屋和验屋报告并不等同于质量保证或担保政策。

加拿大房屋和物业验房师卑诗协会 CAHPI 高级总监巴登说,很少有验屋师因工作错误而被判有罪的。不过她表示协会在密切关注丹顿-一案。巴登说,验屋是一种目视检查。如果可能的话,验屋师应检查屋顶,如果结构有腐烂-现象,应该捅一捅就可以发现问题,如果发现验屋师有疏漏,可向验屋师协会投诉。

巴登承认,尽管 CAHPI 有投诉审查制度,不过验屋师协会不会提供赔偿,只有法庭可以做出赔偿裁决。但是聘请律-师是一笔昂贵的费用,找到另一个验屋师作证也不容易,如果获得赔偿可能需要几年的时间-,如果向小额法庭提出诉讼,赔偿上限为25,000元。

2013年1月14日星期一

转贴:家居装修切忌忽略健康

韩长勇

常听说装修会有污染,污染有多严重?
答:我看过一份报道,美国《美国流行病学杂志》指出,装修污染让孕妇生出患有心脏疾病孩子的可能增加了3倍。还有一项针对患白血病儿童的调查也显示,有80%以上的患者在新装修的房子中住过。装修可能引起的疾病还包括呼吸道疾病、皮肤疾病、血液疾病、中枢神经疾病,以及头痛、眩晕、恶心、眼痛、鼻炎,皮肤类疾病等很多种。

听你介绍,儿童受装修污染的危害好像更严重是吧?
答:是的,和任何其他疾病一样,其发病原因都包括内因和外因,内因指的是自身的身体素质,外因即是外部环境,如空气污染等。同样是空气污染,身体强壮、免疫力强的人就能抵抗病菌的侵入。儿童、老人、体弱多病的人就会容易得病。

是什么污染造成的呢?
答:一些建筑、装饰材料会产生有害气体和电离辐射。有害气体种类很多,其中对人体危害最大、最常见的主要有甲醛、苯、氡、氨等污染物。这些有害气体主要由水泥、板材、胶水、涂料、油漆等材料释放出来。电离辐射主要来自地板如花岗石、大理石类物质。甲醛和苯类物质如苯乙烯都是国际卫生组织确认的致癌物质,具有放射性的氡气会导致白血病。

装饰材料中为什么会含有这些污染呢?
答:现代家具大量使用人造板材,在人造板材、地板革、涂料等装饰材料中会使用甲醛,甲醛是具有强烈刺激气味的气体,其水溶液就是防腐剂“福尔马林”,可以防止腐烂。人造板材所用的胶粘剂就大量含有甲醇,遇热、遇潮就会大量释放甲醛。这种气体刺激呼吸器官,大量吸入会出现胸闷、气短、咳嗽、鼻塞、过敏、哮喘等症状。
苯是无色液体,甲苯、二甲苯常常在油漆、涂料和防水材料中使用。甲苯、二甲苯可导致中枢神经系统麻痹,头晕、头痛、恶心、胸闷、乏力、意识模糊失眠、精神萎靡、记忆力减退等中毒现象;孕妇过多接触这类物质,可导致胎儿生理缺陷或先天性畸形。
天然石材、瓷砖、水泥会释放一种无色无味的气体——氡气,这是自然界惟一具有放射性的气体。氡的放射性会对呼吸系统造成辐射损伤,诱发肺癌等呼吸系统癌症。还会影响人的神经系统,使人精神不振,昏昏欲睡。还会对人体的造血器官、神经系统、生殖系统、消化系统造成损伤。

不是说国家都有健康标准,现在的建筑材料都符合标准吗?
答:标准是有,但标准只是尽可能地把有害物质一步步地减少,但还不可能减少到零,现代科技还达不到这种水平。如果按零标准要求,就没有可以使用的材料了。到目前为止,医学界和科学界对室内装修所产生的有害物质还没有完全掌握,权威部门每年都会公布一些新发现并确认危害健康的化学物质,所以,有害物质可谓防不胜防。不过,我们买材料都从大型的连锁店购买,比如HomeDepot、Rona等,他们的采购系统比较严格,质量可以得到有效控制。
看来装修就好想吃肉,很多人呼吁人们少吃肉,吃肉太多有害健康,可很多人就是离不开肉。

答:是的,这世界上没有十全十美的东西,在你得到某件东西的时候,就会失去另一件东西。就看你选择哪一种了。现在的很多材料都是在单项检测的时候符合标准,可一旦把各种材料堆积起来,就会超标。而且装修的豪华程度与装修污染程度成正比。有这样一个有趣的例子:一个有钱人家,主卧室装饰得富丽堂皇,所有家具,包括一些小饰品也都非常讲究,可一检测,这些卧室的空气污染都严重超标。而装修非常简单,也没有其他任何装饰物的小房间各项指标都低于相关标准。由此可见,装修越豪华、看上去越漂亮,产生污染的可能性就越大。你要想完全没有污染,就只好去住茅草棚了。
这真是一个两难的选择,生活中很多事情都是这样。

答:就像手机、冰箱、微波炉等许多电器一样,有辐射,但你不得不使用它们。如果你想完全没有辐射,就只好完全不要使用它们。材料和家具有污染,但也不是不可以使用,放置一段时间后,气体就会消散,污染就会慢慢减除,所以,关键要做好三件事:第一:买环保材料,不要图便宜买次等材料;第二:装修时要做环保考量,要有环保处理;第三:装修完后放置3个月,尽量通风,然后找专业的检测部门上门检测有害物质的含量,确认达标后再住进去。这样看来,装修季节宜选在春、夏、秋天比较好,装修完后可以开窗通风。要是在冬天装修,装修完后开窗太冷,暖气不断工作,造成浪费;如果不开窗,有害气体散发不出去,新房变成了个毒气室。

下面请你谈谈环保材料的选择。首先,在选择地板的时候有哪些技巧?
答:地板不要使用单一一种材料。地板一般有人造板、复合板等多种类型,单一使用有可能导致某一种有害物质超标。最好选择天然板材,比较环保,但实木地板用油漆刷过,油漆就含苯污染,也存在一定污染;复合地板含甲醛,单一使用这一种甲醛就容易超标了。因此,建议各种建筑材料搭配使用,搭配使用对健康最有利。人工合成板材要尽量选择气味小的,一般气味小的往往甲醛含量比较小,另外还要注意通风,这样对人体的危害就会大大降低,甚至可以降到微不足道的程度。

怎样选择石材?
答:在家庭装修中,应该慎重选用石材,最好不要在卧室大面积使用石材。实在选用石材的时候,要注意选择放射性产品检验合格的石材。

厨房装修有什么要注意的?
答:厨房装修材料要选择防火、防水材料。厨房台面尽量少用花岗岩。花岗岩豪华,但花岗岩有辐射,你要是喜欢用天然石材做台面的话,最好用大理石。现在家家都有冰箱,冰箱工作时是高磁场所在地。冰箱运作时,后侧方或下方的散热管线释放的磁场高出前方几十甚至几百倍。此外,冰箱的散热管灰尘太多也会对电磁辐射有影响,灰尘越多电磁辐射就越大。电磁波的穿透力极强,透过体表深入深层组织和器官。因此,冰箱要放在厨房人不经常逗留的场所;尽量避免在冰箱工作时靠近它或者存取食物;要经常用吸尘器把散热管上的灰尘吸掉。

卫生间有什么要注意的吗?
答:卫生间最好选用能抗菌、抗霉变、防滑的瓷砖;天花板受水蒸气影响,最易发霉,应选用防水耐热的材料。洗面盆下面一定要安装返水弯,可防止下水道异味、细菌、病毒、蟑螂等侵入。北美的卫生间与中国有很大的不同,中国大部分是水泥结构,而这里是木质结构。中国的卫生间要做24小时密闭防水处理;而北美的卫生间是没有防水处理的,也没有地漏,因此使用卫生间时不要把水洒在地面,有水要马上擦掉,洗完澡之后最好要开排气扇15分钟以上,否则湿气过大容易生霉菌。卫生间有很多地方需要用防水胶做软连接处理,建议每年更新防水胶,防止防水胶与化学物质反应后生霉菌。

一些家庭喜欢贴壁纸,壁纸也有污染吗?
答:壁纸本身,以及贴壁纸时所用的壁纸胶等基层处理材料也含有害物质,可向室内释放有机物,如甲醛、氯乙烯、苯、甲苯、二甲苯、乙苯等,购买时最好从大型连锁店购买。

布艺材料也是人们大量使用的,有没有什么注意的地方?
答:像窗帘、桌布、沙发套、门帘、地毯等,很多人买回后就直接使用,这是不对的。装饰布在生产过程中,常会加入人造树脂、染料、整理剂等,其中含有甲醛。特别是深色布料,以及经抗皱、柔软等特殊处理的布料,甲醛含量更大。使用的即使是环保材料,在进入现场后最好还是能对材料进行直接治污处理。因此,新买的布艺材料最好先在清水中浸泡,以减少残留在上面的甲醛。选购时,不要买有刺鼻异味的,颜色越浅越安全。”

装修污染除了来自装饰材料,还有其他什么东西会产生污染?
答:还有家具。很多人以为家具没有污染,实际上家具污染更严重,如橱柜、沙发、桌椅、床品等。在北美装修和在中国有很大的不同。一般来讲,在中国,材料分高、中、低档;但在北美,基础家装材料都是由大型公司生产,如木材、灰板、油漆、水泥等,他们的的质量都是符合标准的。但是家具类生产公司良莠不齐,差别较大。现在在北美我认为家具比装修污染更严重。

在选择家具的时候有什么要注意的?
答:最好的办法就是闻闻有没有强烈的刺激性气味,如果味道刺鼻、刺眼,就说明有害气体释放量较高。家具要根据屋子的面积来摆放,切忌小小屋子堆满家具,这样很容易造成污染超标。个人认为在家具方面更应该注意选购有质量保证的

你说装修完后要3个月以后再搬进去。如果有人想尽快搬进去,有没有什么快速排除有害物质的办法?
答:如你急着要住新房,最好也要等1个月以上。当然,你要马上搬进去,别人也没法阻拦。这段时间要天天开窗通风,也可以放一些植物、废茶叶袋等吸收有害气体。如果家中有身体比较敏感的,可以请专业人员进行相关方面的检测。
总的来说,装修的首要目标应该是健康,然后才是美观与舒适。首先,买材料要买公司信誉比较好的,尤其是家具;第二,装修完后要注意通风;第三,温哥华空气湿度比较大,要注意防潮,防止霉菌的生长。

2013年1月3日星期四

温哥华验屋师Victor:为什么要上屋顶检查?(下)

在屋顶上面,经常能发现许多非常重要的问题。


这个house屋脊的粘土瓦已经破损,里面的木结构直接接触外面的空气和雨水。受到雨水侵蚀的木结构屋顶会加速腐蚀,导致霉菌生长、强度降低;小动物也会爬进去做窝,对结构和电路系统造成破坏。严重的漏水也会指日可待。


这个house的沥青屋瓦铺设错误。每一片沥青瓦的顶部(外侧)和底部(内侧)都涂有一层焦油,如此,当上一层沥青瓦的底部叠压在下一层沥青瓦的顶部的时候,2部分焦油在太阳光的照射下就会融化并粘在一起。正确的铺设就会使整个沥青瓦连在一起,否则,一阵大风就可能把屋瓦吹散,就像这个独立屋一样。


还有一些问题,看似不大,后果却可能很严重。

这是在一个新建成的house的屋脊上看到的。通常,在屋脊上最后铺设的一块沥青瓦需要用几个钉子固定,俗称收口。而这几个钉子(包括其他屋瓦上的钉子)都要打上防水胶(即caulking),否则,阁楼迟早会漏水并最终殃及顶楼天花板。由于施工人员的疏忽,屋瓦钉子忘了打防水胶的问题,经常会在新建的房顶上遇到,这也是为什么新房子更需要验屋的原因。

也许有坚持不上屋顶的同行会说,在阁楼里检查就可以发现漏水的问题。但我要告诉大家,这些钉子引发的漏水有可能很快出现,也有可能在1-2年后出现。

仅在阁楼里检查,如果在雨季验房、该钉子已经引发漏水的情况下,一个非常细心的验屋师在漆黑的阁楼里、猫着腰发现这个只有几个平方英寸的漏水点已实属不易(如下图);那么如果在它还没有形成漏水、或者在非雨季的时节验房,如何能发现这个问题?



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