验房师/验屋师/验房/驗房/验屋/驗屋,溫哥華验房,溫哥華验屋,红外热成像

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验房验屋师 Victor配备红外热成像仪

2020年8月26日星期三

温哥华验房师Victor:地热水管爆裂的原因

一位地产经纪找到我,想让我去帮他查一个东西,两年前他作为建商新建的一个独立屋成功的卖出了,全屋的供暖系统是地暖,也就是造房子的时候把供热水管放在每层的地板上,在上面再浇筑一层水泥。这个地热水管里面常年是有水的,即使在没有使用地热的夏天。

买家是一对中年夫妇,当时并没有请人验房。第一年的冬天,刚刚开启供暖一个月,车库的天花板上就出现了一小片的水迹。在车库上面正好是二楼的卧室,而买家夫妇刚好马上要回国,于是就关闭了地热,离开了几个月。当他们再次回来的时候已经是春暖花开,车库上方的水迹早已干透,看不见了。

去年冬天同样的情况再次发生,刚刚开始供暖的一段时间没有发生任何问题。过了一两个月,车库上方的天花板上又出现了水迹,这一次水迹面积要大得多,二楼卧室的地毯也在墙角位置出现了小片的水痕。奇怪的是,漏水的迹象在今年春天停掉地热后仅过了1周就自动停止了。

夫妇二人决定在今年入冬前一定要彻底解决这个问题。地产经纪找到我,希望我能够用我的照妖镜,也就是红外热成像仪找出漏点。

这个任务比较艰巨,以前曾经有过两次经历。地热管线出现漏水的时候,地热管由于热量的散失无法形成清晰的红外线成像,所以无法从地面上方判断露点。而从地面的下方也就是车库天花板的位置呢?通常是可以的,但是这个房子的漏水有特点,也就是开启地热一个月时间左右后才会有漏水的迹象出现。现在是八月,地热已经停止使用几个月了。如果我现在让他们打开地热,这一两天去检查,若依然暂时没有漏水出现,我如何检测发现漏水点?如何判断?

地产经纪已经把我当成最后一根救命稻草,抱着试一试的态度,我接受了这个挑战,带着我的照妖镜,踏上了征程。

到达地点后,看到地产经纪和主人都在,他们还请来了装修队的师傅。事先已经打好招呼,让他们提前打开地热两个小时,因为这非常有利于地热水管的检测。

我首先来到车库,天花板上有明显的大片的水痕,用湿度表测试已经是完全干燥了,再用红外成像仪照射,没有发现任何疑似漏水的地方。这和我预想的情况一致,也是我觉得最困难,最复杂的情况。

来到二楼卧室,装修师傅已经把地毯去掉了,露出了全部的水泥地面以及沿着墙角排列的的固定地毯的倒刺板。我开启了红外成像仪,立刻可以清晰地看到地热管线排布的情况。

这和以往几次地热管漏水无法形成清晰红外线成像明显不同。可以确定目前在开启地热两个小时之后,没有发生任何漏水。

众人热切的眼神,让我觉得如果找不出问题,真是辜负了大家的期望,也对不起我从业十几年良好的声誉。可是在现在不漏水的情况下,我怎么找到未来必将如期而至的漏水点?

这真是一个难题,我蹲在地上,仔细地思考着每一个细节,推演着每一个可能。可以肯定的是,保持现在开启地热状态一两个星期后一定会出现漏水。但是漏水点在哪里?为什么现在不漏呢?

手持红外成像仪沿着地热管线的位置一寸一寸的照射寻找,我发现靠窗的那面墙墙根固定地毯用的倒刺板,有很长的一段正好位于地热管线的上方。而把倒刺板固定在水泥地面上的钉子让我眼前一亮,它应该就是答案。




应该是这里出了问题,装修地毯的工人用过长的水泥钉子固定倒刺板,结果水泥钉子打进地下,打进了地热水管。插进水管的钉子在启动地热开始的一段时间内,恰好堵住了这个水管破口所以没有造成任何的漏水。在没有开启地暖的时候,地暖水管里面的压力一般保持在12到15 psi,在开启地暖后往往会上升到20Psi左右。

随着正式进入取暖期,地热管线每天工作时间越来越长,水管内相对高温高压的时间也越来越长,钉子和这个水管破口就无法完好的契合在一起,这样便出现了大量的漏水。

等到过了冬天,停止了地热,地热水管的温度压力恢复了正常。钉子和这个水管破口又完好的契合在一起,或者由于钉子生成的的铁锈又堵住了水管的破裂处,于是漏水又消失了,所以才造成这个奇特的现象。一定是这排倒刺板里面某个钉子或者某几个钉子出了问题。我立刻向装修师傅要来了铅笔,圈出了几个可疑的钉子。

装修工人倒是痛快,马上用工具把整个木条拔了出来,顿时两股水柱喷然而出。剩下的工作就是将这一小段水泥凿开,找到破裂的水管更换一段新的,然后再将水泥恢复就可以了。


用我的照妖镜帮助客人解决了这个头疼的问题自然很是高兴,但是作为一个极其负责任的验房师又感到深深的不安。实在的讲,如果在刚刚开启地热的几个星期内,也就是还没有开始漏水的时候,让我去验这个房子,我也是无法发现这个问题的。

因为我们不能破坏屋内的设施,不能看到那些被覆盖的物体,这也是验房师在验房时遇到的众多限制之一。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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2020年4月18日星期六

验房师Victor Fan:厨房插座的秘密

在加拿大,住宅墙上的电源插座貌似一致,但区别很大,比如说卫生间的电源插座,以及在厨房操作台上面的插座。因此涉及到电源插座的更换,最好还是选择专业的电工,不建议亲自动手。

从1970年代开始,政府强制规定,卫生间的电源插座必须具有漏电保护功能,或者在电力箱中对应的电路开关breaker具有此漏电保护的功能,简称gfci。也就是说,人在卫生间使用设备意外触电的话,这些卫生间的电源插座必须立刻自动断电,以保护人体安全。

而厨房操作台上的电源插座更是特别,看着好似同一个插座,实际上,上半边插座和下半边插座分别属于两个不同的电路。


之所以这样设计,是因为人们以前经常遇到一个问题,就是在厨房的操作台上同时使用两个功率较大的设备总会跳闸断电,例如一个700瓦的咖啡机和一个700瓦的搅拌机插入同一个插座的上半部和下半部。

跳闸断电的原因是这样的,插座的电线一般使用14号线,按照规定可匹配的最大断路器是15安培,电压110v,所以这个插座可以负载的功率是15a x 110v =1650瓦特。由于断路器的保护系数0.8,实际可承载的最大功率约为1320瓦,超过这个数值就会跳闸。所以这两个电器同时运行1400瓦就会导致过载跳闸。

想什么办法解决这个问题呢?聪明的设计师把第一个插座的上半部和第三个(即相隔,不是相邻)插座的上半部做在同一个电路里,而第一个插座的下半部与第三个插座的下半部做在另一个电路里。

如此这般,700瓦的咖啡机和700瓦的搅拌机插入厨房操作台某个插座的上半部和下半部、并且同时运行时,由于两个设备不在同一个电路里,每个电路负载都是700左右,远小于1320瓦,因此就不会出现超载跳闸的问题了。

这样设计也会导致另外一种可能性,即当你发现厨房灶台上相隔电源插座的2个半边不工作了,很可能是这一电路跳闸了,需要将电力箱中这个电路的断路器breaker恢复一下reset就可以了。

2016年后就简单多了,厨房操作台上的插座都使用12号线(按照规定可匹配的最大断路器breaker也就增加到20安培),每个插座的上半边和下半边不再分属不同电路。负载计算如下,每个插座可以承载的负载是20a x 110v =2200瓦特,算上断路器的保护系数0.8,每个插座上下两端共可承载1760瓦。它基本上可以满足两个厨房电器同时插入同一插座上下两端使用的要求。

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2020年3月8日星期日

温哥华验房师Victor:如何辨别那些第一眼就要舍弃的房子(open house)


温哥华验房师/验屋师Victor Fan告诉您,如何辨别那些第一眼就要舍弃的房子(open house),以便给您节省大量的时间和经历。


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2020年3月6日星期五

温哥华验屋师Victor:莫名其妙的账单


朋友的学长,前年购买了西温哥华市的豪宅,住了一年多都是平平安安。

几个月前开始,电费突然变的高得惊人,每个月达到2500块加币。

但是他和妻子想了半天,他们除了日常的炒菜做饭洗衣外,并没有使用什么特殊的设备,对这么高的电费非常不解。男主人连续多日打电话给电力公司bc hydro反映问题。

电力公司bc hydro也没有派人来查,只是不断告诉他,这不是电力公司的问题,公司的记录清清楚楚的表明,这么高的电费的确是他们自己使用的,因此也没有给他们任何电费的减免。气得男主人后来再打电话,就不断的骂街了,然而问题依旧。

前天天气晴朗,男主人在花园侍弄花草时弄脏了鞋子,于是索性光着脚在行车道水泥地上走动,突然觉得脚下的水泥地异常的热,停顿了几秒钟,他立刻意识到了问题的症结所在。

原来去年年末下了一场大雪,有些斜度的行车道就显得有点不太安全了。于是他打开了埋在行车道路面下面的加热装置,这个装置是240伏的电压,40安培的电流,耗电量很大。但是滑雪之后他便忘记了关掉它,这才导致每月的电费账单达到2500多块。

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2020年3月5日星期四

验房师Victor Fan:看灯知屋主


在十多年的验房生涯中,我发现一些有趣的事情,今天和大家分享一下。

多年的职业生涯,练就了我通过看室内灯泡状况就可以大体判断屋主族裔的本领。

对于传统的本地西人,他们室内的灯泡都会保持良好的工作状态,包括厨房、卫生间甚至户外走廊的,可以说是每个灯泡都是好的。一旦发现有灯泡坏掉,他们会马上更换新的。

而我们华人屋主也非常有特点,比如卫生间里的灯,如果有五六盏的话,大概率会有两三个是坏掉的,其它保持工作正常。 我们华人朋友的想法是这样的:灯泡的确是坏了几个,但不是还有几个亮着呢吗?

最有意思的是印度屋主。印度人是我在所有族裔家里见过的对资源最为节俭的族群。屋里的灯光大都是比较昏暗的,尤其是那种让人昏昏欲睡的白炽灯。如果我验房离开某个房间而没有及时关闭这个房间的灯,印度屋主会立刻帮我关上。

记得曾经有一次验房,是印度屋主。餐厅的吊灯造型十分豪华,当我测试吊灯开关的时候,发现吊灯里12个灯泡只有一个是亮的。刚好卖方的印度地产经纪也在场,我于是随意地说了一句:只有一个灯亮。没想到这个地产经纪马上告诉我说灯泡都是好的。接下来他的动作让我惊诧不已,这个身高将近一米九的帅哥走到吊灯前,抬起手将灯泡一一拧紧,灯泡一个个被他点亮了。原来这是有意安排的!

在这里,我还是建议大家节约能源的时候采用折中的办法。既然花钱买了漂亮的灯具,就应该让它全部亮起来。否则对电来说是节省了,但是对灯具来说就造成了浪费。充足而明亮的光线,会让整个房屋的气场和感觉都不一样,这个电费应该舍得花。当我们不在某个区域活动的时候,请尽量将这个区域的灯源关闭以节约能源。

温哥华验房师验屋师 Victor Fan
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