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2018年10月9日星期二

水迹从哪里来?(2)

一个月后的前天我又接到了同一个买家的电话,得知他最终没有接受那一套房子。也许因为那一栋高层公寓的位置实在是太好了,这位买家又看上了同一栋楼、同一户型,只是位于更高层的房子。

记得一个月前的那套房子是位于十层的,我于是问他新的房子位于多少层,他回答是17层,并且立刻问我这个房子会不会有同样的情况?我马上问他,这栋楼一共多少层高?“是18层。”那么我的回答是,"这套房子应该会好很多。“

电话那一端的客人问我难道这个和层高有关吗?我于是继续卖个关子:”等验完房子再说吧“

按照约定的时间,我赶到了验房的地点。不出所料,在起居室的天花板上,依然发现了水迹只不过十层那一套房子一共有四处水迹,而这一处房子仅仅有一处水痕而且面积也要小得多。


验房结束之后除了常规的讲解之外,我拿出了下面这张图给卖家揭开了谜底。高层建筑都会面临一种叫做烟囱效应stack effect的作用,如下图(冬季)。也就是说,靠近顶楼的户内空气(包括烟气)会靠密度差的作用,益于沿着各种通道很快进行扩散或排出建筑物。而位于中部的unit没有这种作用,底部的unit则会有一些负压,也就是对室内空气的排出有一些不利的影响。



这栋高层一共18层,今天验的房子位于17层,也就是这个烟囱效应有利于排气的一个高度。因此,这个单元房在自然状态下就会有一个向外抽风的力量,这无疑在一定程度上减少了结晶水在烟道内部结晶渗透的现象。
而上一个房子正好是十层,居于中部,因此没有这个额外的力量,再加上自身的设计缺陷,也就是排风烟道路径过长,也就容易出现天花板渗出水的现象。这也是为什么我在电话里问清楚楼层的位置后,就能够对这个问题给予基本的判断了。

当然,天花板渗水和用户的生活习惯、烟道的清洁程度以及抽风设备的力道大小都有关系。



2018年10月3日星期三

水迹从哪里来?(1)

一个月前我接到一个电话,委托我到本那比中央公园附近的一个高层公寓验房。这是一个两个卧室的水泥公寓。

验房过程中除了发现一些需要简单修理的项目和常见的设备老化现象外,在宽敞的living room天花板上发现了4处面积较大的水迹,有的水迹周围天花板涂料似乎有融滴的样子,显示这个区域曾经漏水并且多到可能会低落下来的程度。



是不是楼上漏水了?面对买家的提问,正忙于验房的我只能简单回应:不可能,因为楼上也是同一个户型的起居室根本没有任何用水设备或者水管流经此处。

尽管测试结果显示这几块水迹目前是干燥的,买家依然对这个现象疑惑不解。姑且卖一个关子吧,'一会儿验房结束我会统一给你答案和解释'。

一个小时以后验屋工作结束,打开随身电脑,我开始给客户展示照片并作进一步的解释。

两房公寓一般有四个排风口,2个是卫生间的排风口(主卫和过道卫生间),一个是烘干机的排风口,还有一个是抽油烟机的排风口。高层水泥公寓大多把这四个排风口设置在户外阳台的天花板上。



这四个排风烟道在浇筑水泥地板前要预埋好,由于水泥的特性,以及地板的厚度限制,这个排风烟道都设计成大约1.5英寸高12英寸宽的扁长方形,管道内部还有两个贯通筋。



这些埋在天花板里面的排风烟道基本都长达数十英尺,也不可能都做成直线,因此烟道转弯的位置都是排气顺畅程度比较差的位置。在寒冷的冬天,这几个排风口排出的都是室内高温高湿的空气,当它们与户外寒冷的空气相遇时就会形成结晶水。对于排气顺畅的排风烟道,这些结晶水一般都会出现在阳台的出风口周围(甚至会看到滴水),但是对于那些排气不顺畅、烟道过长、或者有杂物堵塞的排风烟道,这些结晶水便会在排风烟道内部、大多在烟道转弯的位置结晶渗透出来,最终呈现在天花板上。

对于超过25英尺长的烘干机的排风烟道,一般都建议加装一个boost fan,用来加强排气的力度。而这个公寓的主卫和厨房距离阳台的位置大约有40英尺,出现这个问题,也就不足为怪了。而且我敢断定整个大楼里面有类似情况的房子应该不止一家。

boost fan

总结起来一共有三点,
首先,要清理排风烟道,保持烟道的通畅;;
其次,要把相应的抽风换气设备换成较大功率(例如樱花牌抽油烟机,烘干机加boost fan);
第三,在烹饪或洗澡之后保持风扇运行一段时间再关闭。

在以上三点改进之后,天花板漏水现象一定会大有改善。